שאלות לגבי תמהיל ובכלל...

[קמיקזה1]

שאלות לגבי תמהיל ובכלל...

אני רווק תל אביבי בן 30 מרוויח 12K נטו, חוסך 5K כל חודש. אני קונה דירה להשקעה בפריפריה ב 382,500 במימון של 60%, יוצא בערך 229,500 משכנתא הדירה מכניסה שכר דירה של 1,600 ש"ח בחודש. (אני יודע שזאת תשואה גרועה, אבל זה בית פרטי על מגרש ויש לי שיקולים נוספים) מה התמהיל המומלץ? אני חשבתי על דבר כזה: שליש בפריים לתקופה מקסימלית, ושתי שליש נוספים משתנה כל 5 שנים צמודת מדד לתקופה הקצרה ביותר שאפשר. השיקול שלי הוא כזה - הבנק שכנראה אני נוטל ממנו את המשכנתא מציע למי שגם פותח אצלו חשבון הלוואה ללא ריבית של 30 אש"ח. (החזר של 1000 ש"ח בחודש ל 30 חודשים) מיד אחרי שאני נוטל את המשכנתא אני לוקח את ההלוואה וסוגר חלק ממסלול הפריים. את יתרת הפריים אני מעריך שאוכל לסגור תוך שנה, כמו שציינתי אני חוסך 5 אש"ח בחודש. אני מכוון לכך שההחזרים במסלול של משתנה כל 5 צמודת מדד יהיו גדולים מההתחלה, כדי לנגוס כמה שיותר בקרן מהיום הראשון, ולא למצוא את עצמי עוד 5 שנים חייב כמעט את אותו סכום שלקחתי. אני רואה גם אפשרות שמתישהו במהלך המשכנתא ארצה לפרוע אותה מוקדם מהצפוי. אני אשלם קנס גדול במקרה כזה? יכול להיות שעדיף לי לקחת את השתי שליש הנותרים בריבית קל"צ? מהן הריביות שאני צריך לשאוף אליהן? (בשתי האופציות)

 

[קמיקזה1]

שכחתי לציין

שכחתי לציין שההחזר החודשי אמור להיות בגובה השכירות, 1,600 ש"ח תודה מראש לעונים!!

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. משכנתא של 230 א' - כדי להתאים את ההחזר המייצג כולל ביטוח שלה להכנסות שכירות צריך לקחת אותה ל-20 שנה פחות או יותר. 2. תמהיל: שליש פריים, שליש משתנה ושליש קבועה לא צמודה. התמהיל שהצעת מוגזם לטעמי בכך שכולו מסלולים משתנים מה שעלול להקפיץ את ההחזר באופן יחסי בצורה חדה. בנוסף, הרעיון שלך של פצול לתקופות קצרות וארוכות הוא חכם תאורטת אבל לא כל כך במקרה שלך לפחות כל עוד אתה מתעקש שההחזר יהיה פחות או יותר בגובה השכירות. אם יכולת להחזיר קצת יותר, נניח 300 ש"ח יותר לחודש, הייתי בהחלט מיישם אותו. למשל ההלוואה הקצרה הזו היא נהדרת בכך שאין בה ריבית אבל היא תעלה לך את ההחזר הכולל בהכרח מעל 1600 ש"ח (כ-2000 התחלתי), גם אם תפרוס את יתרת המשכנתא ל-30 שנה במטרה לקצרה בהמשך. אני בהחלט הייתי מתאמץ עם ההחזרים ומקצר את המשכנתא משמעותית - בקצב ההכנסות והחסכון שלך זה גם אמור להיות פשוט מאוד לביצוע. 3. קנס - ככל שהריבית בעתידית במועד הפירעון המוקדם תהא נמוכה מזו של היום יהיה קס ואם לא, אז לא יהיה קנס. מאחר והריביות היום מאוד נמוכות על ציר ההסטוריה,] לא הייתי חושש יותר מדי מהקנס וגם אם יהיה כזה, כנראה שלא יהיה דרמטי כי אין הרבה בשר בירידת ריבית. אבל עקרונית יש קנס במסלול הקל"צ (וקנס צנוע יותר גם במשתנה כל 5 שנים במידה והיא נפרעת בין התחנות ולא בתחנה רשמית. 4. ריביות: דווקא משום שהמשכנתא קטנה אתה לקוח פחות אטרקטיבי לבנק ולא תוכל למקסם את הריביות להערכתי. מינימום לסגירה יהיה פריים מינוס 0.8%, משתנה 2.3% ומטה, קבועה לא צמודה: 5.7% ל-10 שנים,. 5.9% ל-15 שנה ו-6.1% ל-20 שנה.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif כמה הערות לקמיקזה

לא ברור למה אתה מגביל החזר חודשי ל 1.800 בעוד היום אתה חוסך 5.000 ש"ח ועתיד לקבל עוד 1.800 ש"ח דמי שכירות כך שיש לך יכולת היום של 6.800 ש"ח לחודש. עיקרון ההלוואה אומר שככול שהמשכנתא קצרה יותר כך עלותה זולה יותר 230k ל-4 שנים ההחזר סבחב 5.200 ש"ח והעלות הכוללת כ 250k לעומת זאת ל-15 שנים ההחזר סביב 1.800 ש"ח והעלות הכוללת כ 300k אין הגיון שתמשיך לחסוך יחד עם ההלוואה כי אז אתה על החיסכון מקבל פחות מאשר משלם על ההלוואה למה לסגור מיידית את הפריים? זה המסלול העדיפויי שאתה כבר היום מחליט להפטר ממנו....אין הגיון כלכלי תמהיל פריים + משתנה כל 5 ראוי ומתאים לך

 

[קמיקזה1]

תודה על התשובות,

אתם עושים עבודת קודש. אני באמת הייתי מעדיף להגדיל את ההחזר החודשי, אלא שהבנקים לא מאפשרים לי. זאת נקודה כואבת שאפרט בהמשך, אני לא בטוח שזה המקום. אבנר - אני מבין שעדיף לשלב קל"צ? קפצתי היום לבנק נוסף וביררתי לגבי שלושה מסלולים, הפקידה הדפיסה לי שלוש תמהילים אפשריים, עדיין ללא אישור סופי: תמהיל 1: 75,735 (שליש) פריים -0.9 ל - 25 שנה, 153,765 (שני שליש) קל"צ 5.4% ל -15 שנה (בתנאי שאני מעביר אליהם את העו"ש. אם לא אז זה 6.15%) תמהיל 2: 75,735 (שליש) פריים - 0.9 ל 25 שנה. 76,882 (שליש) קל"צ 5.4% ל -15 שנה (או 6.15% אם אני לא מעביר את העו"ש) 76,883 (שליש) משתנה כל 5 שנים 2.45% ל 15 שנה תמהיל 3: 75,735 (שליש) פריים - 0.9 ל-25 שנה 153,765 (שני שליש) משתנה כל 5 שנים 2.45% ל-15 שנה. אני מניח שתמהיל 1 ן 2 עדיפים, המסלול של קל"צ 5.4% נראה פנטסטי? בכל מקרה נראה שההצעה שלהם טובה בהרבה מהבנק הקודם שביררתי בו. (פועלים) אריק- הסיבה שאני רוצה לסגור את הפריים קודם היא פשוט כי אני יכול. אין קנסות ואני יכול להחזיר כל חודשיים 10K מחיסכון מהמשכורות, מה שאני לא יכול לעשות בשום מסלול אחר. ומפה לבעיות, לא יודע אם זה המקום, אבל ברשותכם אני אפרוק פה את התסכול שלי מהבנקים... אני עובד מזה כ-6 שנים כשליח TAKE AWEY במסעדות בתל אביב, כך שההכנסה שלי מבוססת על משכורת בסיס + טיפים. תמיד עבדתי בשתי מסעדות במקביל, משמרת בוקר של 6 שעות באחת ואז משמרת ערב במסעדה אחרת. משכורת בסיס בסביבות 30 ש"ח לשעה. (עובד עם הקטנוע הפרטי) וטיפים במזומן עוד 25-30 (3 משלוחים בשעה, 8-10 טיפ ממוצע למשלוח) עובד כל חודש 200 - 250 שעות. מסעדה אחת עיקרית 75% מהשעות, כבר 6 שנים אותו מקום, וכל פעם מחלטר במסעדה נוספת במקביל. התלושים שלי בחודשיים האחרונים התחלקו כך - 5,300 ש"ח מסעדה עיקרית, 1,700 מסעדה נוספת, סה"כ 7K נטו. טיפים - עוד 6K, מזומן נקי ממס. הבעיה היתה שחלק מהבנקים 'לא ספרו' את המסעדה הנוספת, ומהטיפים התעלמו לגמרי. כך שראו אותי כמי שמרוויח 5,300 בלבד ומבקש משכנתה עם החזר חודשי של 1,600... לך תסביר להם שזו דירה להשקעה, והשכירות אמורה לכסות את המשכנתה. קונה דירה בפריפריה ואני בכלל גר בפלורנטין. ההוצאות שלי על בסיס מזומן הכל - שכ"ד (דירת שני חדרים עם שותף, 1250 כ"א) חשבונות, דלק לקטנוע וכ'ו. חוץ מפלאפון ואינטרנט שיורד מהחשבון המשכורת נחסכת כמעט 100%. אוכל אני מקבל בעבודה, ארוחות מלאות הרתיח אותי שאיזה פקידה הפטירה בזלזול ש'הטיפים זה לא יציב'... הם יציבים יותר מהמשכורת שלה בבנק. עוד דבר שגרם להם להתייחס אלי בחשדנות זה שאני לווה יחיד, כלומר רווק. לדעתי זה יותר בטוח מזוג נשוי, חלק גדול מהמשכנתאות שמגיעות לחדלות פירעון זה כתוצאה מגירושין. 50% מהזוגות שמתחתנים היום צפויים להתגרש. יש דרך לשכנע גופים אטומים כמו בנקים??????? י

 

[אבנר סטפק]

דעתי 2...(יש לך הצעה לסגירה)

1. תמהיל וריביות - אני מאוד אוהב את הצעה מס' 2 שמאוזנת היטב לטעמי. יש לך ריביות מעולות יחסית בכל המסלולים וזו בהחלט הצעה לסגירה (מריח כמו איגוד, תקן אותי אם אני טועה) 2. הערה לגבי פירעונות מוקדמים - תוכל לטעמי להחזיר פחות או יותר לכל אחד מהמסלולים במשכנתא הזו כשרוב הזמן לא יהיה לך קנס להערכתי. ואגב כל עוד אין קנסות בפועל הייתי מחזיר קודם למסלול הקבועה הלא צמודה ולמשתנה כי יהיו תקופות שלא תוכל להחזיר אליהם מבחינת כדאיות (קנס) ואז הייתי פורע את הפריים. בכל מקרה לא הייתי מוציא את התמהיל מאיזון כך שדואג להקטין את כולם בצורה די שווה (נניח אוגר 40 נטו ומשגר כל פעם למסלול אחר). 3. רווק מול נשוי זו סוגיה מעניינת - חלק מהתיזה הבנקאית היא שאצל זוג גם אם מישהו מפוטר תמיד יהיה מי שישלם (ונכון שאתה משכיר בכלל אבל תאורטית יכול להיות גם שהדירה תעמוד ריקה תקופה כזו או אחרת). אני לא בהכרח מסכים עם התיזה, אבל זה בעיניים שלהם. באותה רוח, הכנסות במזומן - אתה כמובן לא חייב להכניסן לחשבון הבנק שלך ולא בהכרח שהבנק בכלל ידע מהן אי פעם וודאי שלא יוכל לעקל את הכספים האלה שלא רשומים בשומקום בשעת צרה. ואם תרצה לנצל זאת לרעה חלילה אין בעיה להגיע לחקירת יכולת ולטעון שאתה לא יכול להחזיר יותר מ-100 שקל לחודש למשכנתא הזו.... 4. תודה על הסיפור האישי המעניין - קודם כל זו פעם ראשונה שאני נחשף לצד השני של האנשים שאני מזמין מהם אוכל כל יום...(וטוב לדעת שהטיפ הממוצע הוא 8-10 ש"ח, אני מרגיש נדיב יחסית). Well written. תתחיל לעבוד על הספר הראשון שלך, לצד סיפורים תל אביביים מענניינים מזווית הראיה של השליח, שאני בטוח שיש לך בשפע, תשלב שם גם פרק על השליחות למשכנתא. זה יכול להיות אחלה שוס.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif המשך לקמיקזה

לא מאמין בשכנוע הבנקים לצאת מהמיסגרת ובטח לא את משווקי המשכנתאות שמונחים מלמעלה ללא יכולת תימרון כמעט. אפשר למצוא כמה פתרונות פחות נוחים לבחירתך. א. הבאת ערב תומך (רצוי מקרבה ראשונה כמו אבא/אח) אשר יהיה רק באופן פיקטיבי משלם , אתה תעביר לו כל חודש וממנו זה ירד מהחשבון. ב. לצבור את ההפרש , וכל שנה לבצע פרעון מוקדם למסלול הרצוי (אין ביטחון מלא שיהיה קנס וגם אם יהיה ייתכן שיהיה עדיף לשלמו). ג. לצבור 5 שנים בתכנית חיסכון ובחלון של המשתנה לפרוע סכום ולקצר משמעותית את היתרה. בגלל היכולת שלך שהיא הרבה יותר גבוה מהתשלום לבנק אינך לווה מסוכן לעצמך לפיכך אינני ממליץ על קל"צ אלא על משתנה כל 5 כלומר תמהיל 3 בהצעה ולחסוך בעלות הגבוה של הקל"צ (אומנם ייתכן ואין קנס בפרעון מוקדם אך העלות החודשית מההתחלה יקרה מאוד.

 

[קמיקזה1]

נראה טוב

אבנר אתה מריח מצוין, בנק איגוד. אני רק מקווה לקבל אישור סופי ביום ראשון או שני והולך על זה. רווק מול נשוי - אני חושב שרוב הזוגות לוקחים משכנתה ממוקסמת ליכולת ההחזר של שניהם ביחד, כך שמספיק שאחד מהם ללא עבודה והעסק קורס. זה מכפיל את ההסתברות לחדלות פירעון לעומת לווה יחיד. הבנקים גם מאוד מקובעים לגבי עבודה 'קבועה' כך שפקח בעיריה או שוטר לדוגמא שמרוויחים 5K נטו יזכו לתנאים מועדפים מול נהג מונית, די ג'י, ברמנית, או נהג סמיטרילר שיכולים בקלות להביא הביתה 10K נטו בחודש. זו מנטליות של שנות השבעים כששוק העבודה לא היה דינמי כמו היום. לגבי הספר... אולי כשאסיים את המשכנתא... תודה רבה ושבת שלום!