שאלות לפני בחירת מגרש

[שפרירית הגבעה]

שאלות לפני בחירת מגרש

שלום לכולם, יש לנו אפשרות לבחור מגרש מתוך שורה של מגרשים ויש לי מפה טופוגרפית - או איך שקוראים לזה - שלהם ורציתי להעלות כמה שאלות כדי להתכוונן יותר לבחירת המגרש המוצלח יותר: הערה מקדימה: שטח כל מגרש הוא בסביבות דונם מתוכו חצי ניתן לבניה והשאר חקלאי. 1. אם שיפוע המגרש הוא אלכסוני (7 מ' הפרש הגובה בין הקצה העליון לתחתון) האם זה יחייב אותי לבנות בכיוון השיפוע? 2. האם מגרש שכיוונו הוא צפון-דרום עדיף באופן משמעותי על מגרש שכיוונו דר. מזרח - צפ.מערב? מדובר באיזור הסופג רוחות חזקות מהוואדי הפתוח והמדהים שאליו הוא פונה! 3. כמה אמור להיות משמעותי קיומו של מגרש ריק לצד המגרש שלנו? 4. באחד המגרשים יש פער של כשלושה מטרים בין הכביש המתוכנן לבין גובה המגרש כאשר כיוון הכניסה המתוכנן לבית אינו פונה לכביש אלא צדדי. איך ניתן להתגבר על פער זה, בהנחה שאנו מעדיפים לבנות על מפלס אחד בלבד בשלב הראשון 5. האם פער גבהים של 7 מ' בין קצות המגרש, כאשר המדרון די קבוע בתלילותו לאורך המגרש, ובהנחה שאיננו מעוניינים לכסח את הקרקע יותר מידי על מנת ליישר אותה, מחייב בניה של יותר ממפלס אחד (גודל הבית מתוכנן להיות כ-100 מ"ר)? אשמח מאוד לקבל תשובות לשאלותי או לחלק מהן או לקבל הפניה לכתובת שיכולה לספק לנו ייעוץ בתחום הזה - אנחנו כרגע עוד לא מספיק סגורים על צרכינו בכדי לסגור כבר עם אדריכל.

 

[ה א ד ר י כ ל]

בחירת מגרש

אתחיל מהסוף, חבל לדחות את תחילת תהליך בחירת האדריכל לתכנון ביתך לשלב שבו "אתם כבר סגורים על צרכיכם".. אדריכל יוכל לעזור לכם גם בעיצוב וגיבוש הפרוגרמה ועוד לפני כן, לתת ייעוץ בבחירת המגרש המתאים. חלק גדול מהאדריכלים ייפגשו אתכם במקום עצמו וייתנו ייעוץ ראשוני ללא התחייבות מצידכם. זו תהיה מבחינתכם גם ההזדמנות להכיר, להתרשם ולהתחיל את תהליך המיון והבחירה של האדריכל המתאים לכם. לגבי השאלות הספציפיות ששאלת, היה עוזר אילו היית מעלה צילום של המפה. ככה זה קצת קשה להתייחס. באיזה אזור המגרש?

 

[האדם הפשוט]

אני לא חושב שצריך לסגור כבר

עם אדריכל , לכו לכמה אדריכלים כבר כעת עם התכנית של המגרשים ותקבלו יעוץ באיזה מגרש לבחור אולי גם אחד מהם יתאים לכם אז אין שום מניעה לסגור איתו , הרי אם לא תקנו את המגרש לבסוף החוזה לא יתממש . שיפוע של 7 מטר זה שיפוע גדול יחסית , זה אומר שאיזור של הבית בצד הנמוך של המגרש יהיה על עמודים .

 

[s h i r i 1]

לא בהכרח

יכול להיות שהבית יהיה בנוי במפלסים

 

[האדם הפשוט]

7 מטר זה לא מפלסים זה 2 קומות

כמעט

 

[fireman]

אבל לא מדובר במדרגה

מדובר בשיפוע

 

[האדם הפשוט]

מה ההבדל ? זה עדיין הפרש

גובה גדול .

 

[s h i r i 1]

ההבדל הוא באיך שמתמודדים איתו

שיפוע כזה לא מצריך קומה על עמודים

 

[האדם הפשוט]

הוא שאל האם זה מצריך יותר ממפלס אחד

כמובן, זה מצריך 3 מפלסים , הוא מדבר על בית קטן יחסית אם הבית יותר גדול המצב עוד יותר קשה .

 

[fireman]

מה ז"א מה ההבדל?

יש מדרגה ויש שיפוע. מדובר בשני גברים שונים לגמרי. אני בכל מקרה לא הייתי קונה מגרש כזה בגלל עלויות הבניה

 

[בינא]

תשובות לפני בחירת מגרש

1 - חובה לבנות עם כיוון השפוע? היות ובונים את המבנה מפולס ואתם רוצים רק קומה אחת, מגרש עם שיפועים כאלה ולא משנה מה כיוונו, אינו מתאים לדרישתכם הבסיסית. מגרש כזה טוב למי שמבקש לבנות כמה קומות ומתאים ביותר למי שמבקש לבנות במפלסים או חצאי קומה בין מפלס למפלס. (ביתי בנוי במפלסים כאלה). 2 - במקרה של רוחות חזקות, כיוון מבנה אינו משמעותי ולא יהיה הרבה הבדל בין מגרש צפון-דרום למגרש דרומי/מזרחי-צפוני/מערבי. לעומת זאת חובה יהיה להצמיד את קומת הקרע לקרקע ולא לבצע עם מרווח מהקרקע כדי למנוע מקור להיכנס דרך הרצפה. 3 - מגרש ריק ליד מבנה קיים מהווה ייתרון גדול, רק אם הוא לא הופך למזבלה, לכן אם רוכשים מגרש ע"ימגרש ריק, יש לקחת בחשבון כי תהיה בו "תחזוקה" כלשהי כל שנה כמו למשל חישוף מצמחיה עם תום החורף למניעת שריפות של החומר היבש ובצוע סוג של גידור כדי למנוע זריקת פסולת אליו או "התנחלות" כלשהי אחרת. 4 - במגרש הנמצא 3 מ' מתחת לפני הכביש תהיה קומת הקרקע של המבנה "קבורה" מתחת לכביש כאשר הכניסה לבית יכולה להתבצע על גשר מעל ל-5 המ' הנדרשים בין קו בנין קידמי של המבנה לגבול המגרש. זה אמר שהכניסה לבית תהיה בקומה א' ומשם מדרגות לקומת הקרקע. אין בכך שום רע ויש כאלה שאוהבים את המצב הזה, אבל זה אינו מתאים לדרישתכם הבסיסית - בית בן קומה אחת_ אלא אם תחליטו שמהכביש ירדו במדרגות אל החצר שתהיה 3 מ' מתחתיו ומי שעומד על המדרכה יוכל לראות את דוד השמש והקולטים על הגג שלכם יחד עם הנוף של הואדי... 5 - לא כל-כך מובנת השאלה, אך למרות זאת תשובה נוספת: אין כל צורך "לכסח את הקרקע" כדי לבנות קומה אחת. מה שעושים לבניה על שיפוע קיים בלי לגעת בקרקע (פרט לפעולת חישוף פני השטח העליונים המיועדים לבניה שזה ניקוי מעצים,שיחים,אבנים וכיו"ב), הוא יסודות עוברים בגבהים שונים. זה אומר שבחלק הנמוך יותר יהיה יסוד שיוצא מהקרקע לגובה של 1.5-3 מ' (תלוי במידות המבנה) ובחלק העליון יצא מהקרקע 20-30 ס"מ בלבד ובצדדים היסוד יהיה בשפוע בחלקו התחתון בין הגבהים השונים ומפולס עם שני היסודות העוברים האחרים לכל היקף המבנה. את החלל שמשופע שייוצר ניתן למלא או ניתן להחליט לא למלא ואז מבצעים "רצפה תלויה". השטח נשאר עם השפוע הטבעי שלו וניתן לבצע בו גינה יפהפיה שמתחברת לטבע הקיים שאיזור... לא כתבתם באיזה מקום בארץ? בגליל? בהרי ירושלים? בכרמל? במצפה רמון? אחר? 6 - השאלה שלא נשאלה - בכמה מגרש כזה מיקר את עלויות הבניה והפתוח? תשובה: בכ- 20-30% לפחות. 7 - מדוע בכל-כך הרבה? כי יש יותר חומר, יותר עבודה, קשה ותר לבצוע, מערכות הביוב מסובכות יותר, כמו גם החציבה הנדרשת לכל תשתית אחרת במגרש (מים, חשמל, טלפון). אם מישרים את השטח נדרשים קירות תומכים כבדים (מה שממש לא משתלם כי אז יש הפרה של הקרקע ונדרש לבצע כלונסאות כבדים ועמוקים יותר) ועוד.

 

[האדם הפשוט]

שוב אשליית המטראז ?

אני לא חושב ש 100 מ"ר יספיקו , אם יש מפלסים אז זה בטוח לא יספיק . קצת חשבון קירות 15 מ"ר מעברים 12 מ"ר מטבח 16 מ"ר סלון 16 מ"ר יחידת הורים 22 מ"ר מקלחת 5 מ"ר חדר ילד 12 מ"ר עד כאן 98 מ"ר

 

[בינא]

מידות חדרים במבנה - 100 מ"ר מספיק?

ניתן לתכנן ולבצע בית עם 3 חדרים בגודל של 64 מ"ר עם שירותים, מקלחת, מטבח ועוד וניתן לבצע בית בגודל 60 מ"ר שבו 4 חדרים, כולל כל השירותים... לא מאמינים? לכו לקיבוצים. גרתי במבנה כזה עם 3 ילדים במשך כמה שנים טובות ולא היה חסר דבר. היות וזו הייתה קומת קרקע עם גינה גדולה, זה היה אפילו טוב, כי לנקות, לקח מעט זמן יחסית...אבל גם ללכלך לקח מעט זמן...כך שהיה צורך לנקות לא מעט. תכנון נכול של מבנה, אינו מאפשר בזבוז של מ"ר על מעברים רבים מידי ולכן בתכנון נכון ובהקטנה של חדרים ניתן לבצע בתים קטנים עם כל הפונקציות שצריך. חדר ילדים יכול להיות בגודל 9 מ"ר (לילד קטן החדר נראה גדול ממה שהוא באמת). המטבח+פינת אוכל+סלון יכולים להיות ביחד בגודל של 25-30 מ"ר, כאשר השולחן צמוד לקיר והמעבר ליתר המבנה הוא כחלק מהסלון שאליו ניתן גם לצרף את חלל המבואה. בבית קטן ייקנו פחות חפצים, בדרך-כלל, כי אין היכן לשים...כאשר בבית גדול עם חללים גדולים ייקנו חפצי נוי ועציצים גדולים יועמדו, כדי "להקטין" במקצת את החלל. למי שאין תקציב גדול, עדיף שיבנה משטח עם יסודות לגודל הסופי המתוכנן של המבנה, ועליו יבנה את מה שתקציבו מאפשר לו, תוך תכנון ההגדלה לעתיד (הגדלת הסלון או תוספת חדרים ויחידת שירותים).

 

[האדם הפשוט]

לא קונים מגרש בכדי לבנות

דירה בקומות , מי שרוצה דירה בקומות יש מבחר עצום גם מבחינה נדלנית זה לא נכון לעשות .

 

[בינא]

לא מדובר על בניה בקומות אלא בתקציב

הכוונה היא שניתן בעתיד להגדיל בהתאמה לתקציב, על גבי משטח רצפת היסוד/קומת הקרקע. יוצקים משטח של 100-150 מ"ר, בונים תחילה ממ"ד + כמה שניתן מבחינת התקציב והיתר נשאר כמשטח פתוח עד שמוצאים תקציב נוסף להגדלה/הרחבה לפי הצרכים. זה מבוצע בצורה כזו כמעט בכל קיבוץ וגם במושבים. בוצע דבר כזה בגן יבנה - ב-93 נבנה משטח של 100 מ"ר עם ממ"ד, ח"ש הורים, סלון+מטבח+פ"א = 65מ"ר. 3 שנים לאחר מכן הורחב הסלון על חשבון המשטח החיצוני ופינת האוכל הוזזה גם והמטבח קיבל תוספת. 5 שנים לאחר מכן בנו קומה נוספת וכיום יש מבנה של 200 מ"ר.. מה שנקרא - גדלו עם הזמן ועם היכולת. בכל פעם ביקשו היתר לתוספת בניה בהליך מזורז, שילמו קצת אגרות והטלים ובנו בהתאם ליכולת. כך לא נפלו כלכלית ולא התחייבו ל-30 שנה משכנתה מפרקת משפחות וחונקת.

 

[האדם הפשוט]

הם לא מגיבים לכן אי אפשר לדעת

אני חושב שהם חושבים שאפשר את הצרכים שלהם להכניס ל 100 מ"ר , אולי הם לא יודעים שזה לא אפשרי הם צריכים לבדוק את הצרכים שלהם ורק אח"כ להחליט .

 

[שפרירית הגבעה]

תגובה מאוחרת

ראשית, ברצוני להתנצל על האיחור בתגובה - גישתי לאינטרנט מעט מוגבלת ולכן אינני יכולה להבטיח תגובה רצופה. שנית, תודה לכל המשיבים. החכמתי מאוד בכמה וכמה תחומים. תודה גם על המאמר בנושא הטופוגרפיה. שלישית, למי ששאל: מדובר בסביבות ירושלים על גבול מדבר יהודה. רביעית, אנו אכן לא בטוחים לכמה מטרים נזדקק אם אנו רוצים 2 חדרי ילדים, חדר הורים, חדר עבודה קטן בממ"ד ועוד חלל שיתחלק למטבח-פינת אוכל-פינת ישיבה. בכל החדרים אינו מעוניינים במרחבים גדולים, מספיקים לנו גדלים פונקציונליים. וכאן לשאלה: האם 100 מ"ר עשויים להספיק - אם מדובר במפלס אחד? וכמה מוסיף קיומו של מפלס נוסף? ושוב תודה

 

[האדם הפשוט]

לפי דעתי אתם תצטרכו לפחות 120 מ"ר

בכדי שהבית יהיה נוח . המדרגות בין המפלסים הן המבזבזות שטח , אבל אם הן ממוקמות במעבר, אז הן לא תבזבזנה שטח .

 

[בינא]

ניצול הטופוגרפיה השיפועית - יתרון

המקרה הזה הוא קלאסי לתכנון של מפלסים ו/או 2 קומות מדורגות. המגרש הכי משופע ייתן את הפתרון הכי טוב מעצמו בעיקר כשמדובר בבניה עם אבן ירושלמית כציפוי חיצוני. להלן כמה הסברים: שיטת הבניה עם ציפוי אבן ירושלמית חיצונית, מאפשרת באיזור האמור לבנות מבנה שמשולבים בו בניה ירושלמית עם בניה קונוונציונאלית וגימורים מתועשים ולהלן פירוט המשתלם ביותר: התכנון צריך להיות לפי "עומס מחולק שווה בכל ההיקף", מבחינה קונסטרוקטיבית. זה אומר שכל הקירות החיצוניים של המבנה יתוכננו כקירות נושאים וייבנו ע"י בניית אבן ירושלמית ותפיסה לרשתות פלדה שגם יהוו את הזיון של הקיר החיצוני, תוך יציקה משלימה בעובי של 15 ס"מ לפחות מבפנים. השיטה הזו מקובלת בכל יהודה ושומרון ויש כמה קבלנים שבצעו אותה במקומות אחרים בארץ, כי זה היה הכי משתלם - אין טיוח חיצוני בכלל וגם פניי לא צריך...להלן המשך ההסבר. תוך כדי בניית הקירות החיצוניים, מבצעים את הספים משיש ואת ארגזי התריסים בחלק העליון של החלונות מאבן נסורה עם גימור כדוגמת אבן הציפוי. במקומות בהם צריכים עמודים מוסיפים ברזך זיון לפי תכנון המהנדס. תחילת הבניה ביישור קרקע ממוצע, מה שאומר, ללא הוצאת חומר מהשטח - מה שחוצבים, איתו ממלאים. כדי לבצע זאת לא צריך כלונסאות, אלא יסוד עובר מקובע בסלע, כאשר הממ"ד, מחסן, חדר כביסה ושירותים, מבוצעים בקומת 1- (בגובה 2.80 מ' מתחת לרצפת הכניסה = 0.00), יחד עם מדרגות בטון שמהוות חלק מהיסוד שהוא רפסודה בעלת 2 מפלסים עם קיר עולה ביניהם. תקרת השטח הזה תהיה המשך של יסוד הרפסודה של קומת הכניסה, אשר תמוקם קרוב ככל הניתן לכביש (מינימום 5 מ' מגבול מגרש), כך שהירידה מהכביש תוכל להתבצע או במספר מדרגות מצומצם ככל הניתן או בדרך לרכב ומדרכה מצידו הגבוה של המגרש הסמוך לכביש... הגג יכול להיות דו שיפועי עם לפחות שפוע אחד לכיוון הרוח העולה מהואדי, כדי ליצור מצב בו רוח כזו צעלה אל מעבר למבנה ובכך "תישבר" ותיצור פחות לחץ על הגג והרבה פחות רעש. בתוך הבית החיים יתנהלו על 100 מ"ר של סלון לכיוון הנוף + מטבח,פ"א, חדרי שינה ושירותים, כאשר 40 מ"ר יהוו את החלק התחתון (ולא לשכוח 5 מ"ר למהלך מדרגות בין הקומות. תכנון נכון יכול לאפשרר מבנה ללא מרפסת פתוחה, אשר אינה מומלצת כלל בשטחים עם רוחות חזקות...ומינימום מעברים/מסדרונות בגלל גודל השטח. מומלץלבצע ציפוי של הקירות החיצוניים מבפנים עם גבס על קונסטרוקציה 5 ובידוד צמר זכוכית כמו גם את החלוקה של הקירות הפנימיים, והתקרה מעל מפלס הכניסה, אפילו אם תחליטו לבצע תקרה יצוקה מבטון. בכך תחסכו טיוח, בהנחה שאת הממ"ד תיצקו עם תבניות חדשות וחלקות היוצרות תוצאה שמספיקה לצביעה או לתיקונים + צביעה. החסכון בצורת הבניה הזו ילך לטובת עלויות פתוח השטח ובעיקר מערכת הביוב, אבל גם למים ולחשמל. שמירה על הטופוגרפיה בתכנון הגינה, יאפשר לכם להימנע מקירות תמך, גדרות, מסלעות ומדרגות ובכך להוזיל את העלויות בצורה משמעותית ועדיין, מחיר מבנה כזה, כולל פתוח ומע"מ, לא ירד מ-1,000 $/מ"ר (כולל מטבח).

 

[שפרירית הגבעה]

שאלה לגבי בניה מודולרית

תודה לך מר בינא על התשובות המפורטות לשאלותי. מצטערת, לא הגעתי לאינטרנט מוקדם יותר. לגבי הצעת הבניה המודולרית שהצעת: 1.איך נראה המשטח המיועד להרחבה? האם הוא אסטטי גם בשלב הזמני? 2. מבחינה כלכלית האם אכן נכון להכנס לנושא הבנייה שוב 3 ו-5 שנים לאחר הבנייה הראשונית - פרק זמן קצר לפי דעתי, בימקום להשלים הכל כשהחומרים והכלים כבר בשטח? האם אכן ההבדל בגובה המשכנתא מצדיק את זה? אגב, המגרש ממוקם באזור ירושלם על גבול מדבר יהודה, מעבר ל"קו הירוק" מה שמוזיל את עלות הבנייה מבחינת מחיר כח העבודה.