שאלות על דירה להשקעה

[ניימש]

שאלות על דירה להשקעה

שלום לכולם,
לפני שלושה חודשים מכרנו את ביתנו במטרה לקנות דירה למגורים (לפני מכירתו השכרנו אותו ואנחנו שוכרים ביישוב אחר). העיסקה לא יצאה לפועל ובינתיים הבנו שאנחנו לא סגורים על המקום בו אנחנו רוצים לגור.... (גרים במושב ומתלבטים אם להישאר בו).
מכיוון שהריביות בבנק אפסיות ומכיוון שאין לנו לחץ לגור בבית בבעלותנו, מה גם שכאמור אין לנו מושג בינתיים איפה נרצה לגור, חשבנו בינתיים לקנות דירה להשקעה. יש לנו 1.5 מליון ש"ח.
קראנו בפורום את הדיעות לגבי בועת הנדל"ן, אבל לוקחים בחשבון שאם הבועה תתפוצץ, גם הבית שנרצה לקנות יעלה פחות ובינתיים נרוויח את השכירות.
ולשאלות....
א. האם ההנחה שלנו בדבר ירידת מחירים דומה בכל הארץ, הינה הגיונית?
ב. איך אפשר לדעת איפה כדאי לקנות דירה? המליצו לנו על חדרה ועל צור הדסה (ליד ירושלים). מישהו יודע אם זה באמת איזורים כדאיים?
ג. המליצו לנו על קניית דירה על הנייר בגלל עליית המחיר לאחר שהיא מוכנה. מקריאה בפורום, אני מבינה שהרוב חושבים שזו טעות. יש מישהו שחושב אחרת?
ד. האם זה זמן טוב לקנות ולחפש עכשיו שוכרים או שפיספסנו את הזמן בו הרוב עוברים (חודשי הקיץ)?
ה. מכירים מישהו מקצועי שיכול לעזור לנו בקבלת ההחלטה?

תודה רבה
נעמה

 

[elvinnox]

תשובות

&nbsp
א. הירידות כבר מתחילות אמנם מאוד מעט ובאחוזים נמוכים מאוד, לא משהו מובהק. כך שאי אפשר לדעת אם זו מגמה או שהשוק יחזור לעלות.
חד משמעית אי אפשר להניח ירידה זהה כמו שהעליות לא היו זהות והיו תלוי מיקום ואיכות דירה.
ב. אי אפשר לדעת, זה תלוי מחיר ונכס. לאחד יכולה להיות השקעה מצויינת בעיר מסויימת בעוד שלאחר הדירה תהיה ריקה. יחד עם זאת עדיף לקחת בחשבון פוטנציאל לעליות ערך עתידיות וביקוש שוק השכירות.
ג. קניית דירה להשקעה על הנייר היא לרוב טעות. תוכלי לקרוא למה בפוסטים קודמים
ד. אין דבר כזה חודשי קיץ, שוק השכירות פעיל כל השנה ואולי יש יותר בקיץ אבל לא רק. בלי קשר מספר חודשים לפה או לפה הם לא אינדיקציה להחלטה על קניית נכס.
כלומר, נכס שאתה קונה, החלטת הקניה צריכה להיות בכל זמן ולא עונתית. לא פספסתם כלום.
ה. אין דבר כזה משהו מקצועי, אף אחד לא יכול לומר לך בוודאות קני את המניה הזו היא תעלה - כך גם בנדל"ן. לאורך השנים האחרונות היינו בשוק שורי כך שגם אם היית קונה נכס לא משהו במחיר יקר, עדיין יכלת להרוויח כי כל השוק עלה. אף אחד לא מבטיח לך את זה בעתיד.
&nbsp
מה הכוונה יש לכם 1.5M? זוהי יכולת המימון שלכם או שזה מה שיש לכם נזיל?
מה זה בינתיים? לכמה זמן חשבתם לקנות את הנכס?
&nbsp

 

[ניימש]

תודה ותשובות...

יש לנו 1.5 נזיל וחשבנו לא לקחת משכנתא כדי להרוויח את השכירות וכי אם המחירים יירדו, הרגיש לנו לא הגיוני לקחת הלוואה .
זו תפיסה נכונה?
אני מאמינה שבטווח של שלוש שנים נרצה למכור את הדירה ולקנות לנו משהו, אבל לא לחוץ לנו. אני יודעת שזה טווח זמן קצר, אבל בהיעדר ריבית בבנק, אין לנו איפה לשים אותו....
לגבי המקום לקנייה- אין מקומות בארץ שהתשואה בהם גבוהה יותר מאחרים? שהקנייה שהם כדאית יותר? ברור שנצטרך להבין באילו שכונות כדאי לקנות וכו'?
&nbsp
ולגבי השאלה על מישהו מקצועי- הכוונה היא מישהו להתייעץ איתו על מקומות כדאיים.
&nbsp
אחרת, מאיפה מתחילים.....?

 

[elvinnox]

1.5M נזיל זה סכום לא קטן

בסכום הזה אתם יכולים לרכוש 3 דירות ויש הרבה אפשרויות השקעה אחרות.
&nbsp
השאלה מתי תרצו בית משלכם, והכוונה היא כמה זמן אתם מוכנים לגור בשכירות.
&nbsp
קניה של דירה היא לא כמו מניה, זה הרבה פחות נזיל,
הייתי מתחיל מנכס אחד זול ו"מסוכן" להשקעה, כלומר פריפריה בסכום נמוך (0.5) וממתין, אם השוק לא משתנה עוד שנה - נכנס עם עוד נכס, בדיוק כמו במניות שקונים כל רבעון במנות.
&nbsp
אם אתם מתכננים דירה משלכם בשנה הקרובה, הייתי שם את הכסף בתעודות סל או משהו סולידי ומחפש בינתיים דירה. לפעמים לוקח הרבה זמן למצוא את העסקה המשתלמת בשבילכם כך שגם לשבת על מזומנים זה לא דבר רע בטווח הקצר.
&nbsp

 

[ניימש]

אין מיסוי מטורף על שלוש דירות?

אמרו לנו שאפילו שתי דירות זה לא כדאי.....
מה המשמעות של החזקת שלוש דירות מבחינת מיסים?
ולגבי ההמתנה בקנייה, מכיוון שאין לנו אפיק השקעה טוב לטווח קצר (אמרו לנו לא להיכנס לבורסה אם זה לשנתיים שלוש, אבל גם בזה אנחנו לא מבינים, אז נשמח לשמוע ממי שמבין), אנחנו חוששים משחיקה של ערך הכסף אם סתם יישב ולא יעשה כלום.
בעיקרון נרצה בית משלנו בטווח של 3 שנים אלא אם נמצא את בית חלומותינו לפני...

 

[00 רואה חשבון 00]

א. ממש לא. אזורי מרכז מבוקשים לא יירדו באותו שיעור

ב. שאלה כללית מידי.. מה הצרכים שלכם ?
ג. יש בכך גם סיכון. כמו כן יש עלויות נוספות כמו שינויים, איבזור וכו'
ד. תמיד אפשר למצוא שוכרים.. ההבדלים לא דרמטיים בתקופות כמו שחושבים.
ה. צרי קשר בפרטי ואשמח לעזור ככל שאוכל.

 

[fieten]

קצת חומר

[URL]http://www.hasolidit.com/%D7%94%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%A8%D7%95%D7%A2%D7%94-%D7%91%D7%99%D7%95%D7%AA%D7%A8-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%AA%D7%9F-%D7%9C%D7%94%D7%A2%D7%9C%D7%95%D7%AA-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%93[/URL]

http://www.bialik2.com/

[URL]https://www.youtube.com/watch?v=4aLU5TT6Fzg[/URL]

דעתי האישית שנושא התחדשות כירונית הופך למעניין. דירות ישנות במרכזי עארים בגוש דן - למשל פתח תקווה מרחק הליכה מקו אדןם יכולות להיות עם פוטנציאל להשבחה אבל זה יכול לקחת זמן.