שאלות על תמהיל ועוד

[פיה מתחדשת2015]

שאלות על תמהיל ועוד

שלום לכולם,
אז בשעה טובה ומוצלחת לי קניתי סוף סוף דירה, הבעיה שאני לא מבינה כלום במה שקשור למשכנתא, (חוץ מזה שיש 5 מסלולים בסיסיים - פריים, קבועה ומשתנה צמודות או לא) ואין לי כל-כך זמן ללמוד כי החוזה נחתם וצריך להריץ את הדברים. בימים הקרובים אני רוצה לעבור בין הבנקים להשוואת ריביות. אשמח לשמוע מניסינכם איזה תמהיל כדאי לעשות לנתונים הבאים:
דירה חדשה במחיר 840000, מבקשת 70% מימון.
לווה יחידה, משכורת כ-8100 נטו + מזונות 2750 (עדיין אין הסכם סופי).
הכוונה לא לשלם יותר מ-2500 ש"ח לחודש, ז"א כנראה אצטרך משכנתא ללא פחות מ-25 שנה.
המזונות יהיו כנראה רק עוד כ-13 שנה, עד שילד יהיה בן 18, אח"כ אולי במשך שירות צבאי (3 שנים) אקבל כשליש מהסכום. לכן הכוונה שלי לחסוך כמה שאוכל ולצמצם את משך זמן המשכנתא. אם אוכל כמובן.
בעוד כשנה כנראה אקבל כ-35 אש"ח, הייתי רוצה להחזיר אותם, לא יודעת אם אוכל.

איזה תמהיל רצוי לעשות?
עד כמה ניתן להתווכח על הריבית (זה נכון שהריביות עלו לאחרונה? בבינלאומי ישר אמרו לי שהבנק העלה ריבית ל-5-6% (כאילו שזה אומר לי משהו) ולא כדאי לי לבוא.

תודה רבה מראש!!!

 

[פיה מתחדשת2015]

מ ק פ י צ ה

מקפיצה...

 

[Nemesis001]

החזר של 2,500 ש"ח לא ריאלי בלי להפוך את המשכנתא למאוד מסוכנת

כדי לקבל תמהיל שפוי צריך להחזיר כ- 3,000 ש"ח, ואז אפשר לבקש 2/3 קבועה לא צמודה ל-20 שנה (הערכה כ- 3.5%) ושליש פריים פחות 0.8.
צפוי לצאת כ- 2,900 לפני ביטוחים. עליית הפריים ב- 4% תגרור את ההחזר למעלה בעוד 400 ש"ח לערך.

אם מישהו יציע לך החזר שמסתכם ב- 2,500 ש"ח, המשמעות היא שמדובר במסלולים משתנים או צמודים או גם וגם לתקופה ארוכה, עם סיכון אדיר לקפיצה בריביות בנקודות ההחלפה והצמדה למדד כך שההחזר עלול לעלות בעשרות אחוזים לאורך השנים.

 

[פיה מתחדשת2015]

תודה על התשובה. אבל האם על מסלולים כמו

פריים וקבוע לא צמוד אין קנסות במקרה שארצה לפרוע חלק מהמשכנתא?אולי שווה חלק קטן כן לקחת כמשתנה למקרה שארצה להחזיר חלק מהכסף ולצמצם את שנות המשכמנתא?
והאם 3000 ש"ח זה לא החזר גבוה מדי בתור החזר התחלתי להכנסות שלי?

 

[Nemesis001]

תשובה

בפריים אין קנסות כלל וניתן לכסות מתי שאת רוצה.
בקבוצה לא צמודה עקרונית יכולים לחול קנסות, אבל רמת הריבית היום עדיין נמוכה מאוד ברמה היסטורית, הסבירות לקנס מהותי קטנה.

לגבי גובה המשכנתה מהכנסות - זה רק את יכולה לדעת. את יכולה לדעת מה רמת ההוצאות שלך וכמה ניתן להצטמצם. לדעתי החזר של 2500 מהכנסה של 10,500 הוא נמוך. אבל בלי שום קשר, רק כדי לסבר את האוזן, אם את לוקחת 2/3 מהסכום בריבית קבועה לא צמודה של 3.5 אחוז ל 20 שנה, סך הריבית הצפוי הוא כ 150 אלף ש״ח על המקטע הזה. הארכתו ל 30 שנה סהכ תביא לריבית גבוהה יותר, אני מעריך 4.5 אחוז. אם תאריכי ל 30 שנה בריבית 4.5 אחוז, זה יוריד לך סהכ כ 300 ש״ח מההחזר החודשי, והריבית על המקטע הזה תהיה כ 320 אלף ש״ח במקום ה 150. כלומר את משלמת עוד 170 אלף ש״ח בסך הכל כדי לשלם רק 300 ש״ח פחות בחודש.

 

[פיה מתחדשת2015]

אבל 300 זה יוריד מאיזה סכום?

ז"א אם אני לוקחת קבועה לא צמודה ל-30 שנה אז כמה להערכתך יהיה החזר חודשי?
כמובן שאני רוצה לקחת את המשכנתא לכמה שפחות שנים. השאלה אם 300 ש"ח נוספים ל-2500 או ל-3000 אם אקח רק ל-20 שנה. מתשובתך למילה אני מבינה שאם אני לוקחת קבועה ופריים זה יהיה כ-3000.

 

[Nemesis001]

300 מתוך ה-2900.

כלומר, ב- 2/3 לא צמוד ל-20 שנה ו- 1/3 פריים ל-30 תשלמי כ- 2,900 לחודש בתלות בריביות. תאריכי את הלא צמוד ל-30 שנה תשלמי כ- 2,600 בחודש בתלות בריביות, וסך הריבית שתשלמי תצמח ב- 170,000 ש"ח בערך.

 

[פיה מתחדשת2015]

ממש תודה. אז זה לא כזה נורא. ועוד שאלה:

אם שי לי סכום קטן בקרן השתלמות (פחות מ-20 אש"ח) האם כדאי לי להחזיר ממנו חלק מההלוואה כשייפרע? או מסכומים שיצטברו (אני כרגע שוב במקום עבודה שמפריש). בעקרון אני ממש לא רוצה לגעת בכסף שם אלא להשארי את זה לתקופת הפנסיה כי הפנסיה בטוח לא תהיה גבוהה אבל ממה שקראתי פה זה לא כלכלי.

ושב תודה על התשובות, הדברים נהיו הרבה יותר ברורים. לא חשבתי שאוכל לקחת אפילו חלק מהסכום ל-20 שנה.

 

[Nemesis001]

קשה לומר

תלוי מה מצב הלחץ הפוטנציאלי בהתחשב בהוצאה הקבועה של 3000 ש״ח. אם את עדיין מצליחה לחסוך קצת כסף ליום סגריר אז אפשר אולי לייעד את הקרן להקטנת המשכנתה. במידה וכן, אפשר להחליף חלק מהקבועה הלא צמודה במשתנה לא צמודה כל חמש שנים בריבית נמוכה יותר.

 

[yoram1111]

ממליץ לך להעזר ביועץ משכנתא (אחרי שקיבלת המלצות)

אם את "לא מבינה כלום במה שקשור למשכנתא" ו -"ואין לך כל-כך זמן להתעמק" מומלץ להעזר ביועץ, ולהימנע מפוטנציאל לעלות עודפת של עשרות אלפי ש"ח

 

[דולבין]

קנסות הן הבעיה האחרונה

הבעיה החזר נמוך, וריביות שעלו.
הבנקים העלו דרמטית את הריביות
ללא סיבה, אין תחרות כרגע.
דעתי
190K פריים ל 30 שנה
398K קלצ ל 25 שנה עד 4% (עם סיום הקלצ חיסול התרה 1.5 שנה)
&nbsp
או לחלופין
190K פריים ל 30 שנה
218K קלצ ל 21 שנה עד 3.6%
180Kמשתנה לא צמודה ל 30 שנה עד 3.0%-3.2%
&nbsp
החזר כ 2.7K
יגיע בהמשך ל 3.0K

 

[פיה מתחדשת2015]

סליחה, לא הבנתי למה הכוונה לגבי

חיסול היתרה, הכוונה שאחרי סיום תשלום הקל"צ לשלם את היתרה של ההלאה בפריים בשנה וחצי?

 

[דולבין]

הבנת נכון

עם סיום מסלול הקלצ אחרי 25 שנה
קיצור יתרת תקופת החזר חוב הפריים במקום 5 שנים - 1.5 שנה.
&nbsp
במסלול השני שהצעתי קלצ 21 שנה , קיצור יתרת החוב הנותר יצטמצם ל 4.0 שנים.
&nbsp
יש לקחת בחשבון החזר ראשוני 2.7K
הערכתי : יגיע עם עליית הפריים ל 3K (במסלול השני אולי עד 3.1K)

 

[פיה מתחדשת2015]

אממ.. ומה הטעם במסלול השני?

אני בן אדם שמרן, לא כל-כך אוהבת את כל המשתנים והצמודים האלה, מעדיפה לישון בשקט ולהיות קצת יותר בוודאות כמה אשלם בעתיד. כנראה אני לא מבינה פה משהו..

 

[דולבין]

להערכתי עלות הכוללת של המסלול השני זולה יותר

בכ 20-30K
זהו הערכה בהתאם לשינויים במשתנות בהמשך התחנות
לכן הבחירה שלך היא סבירה.

 

[Michalfishman]

ברוקרס ייעוץ משכנתאות

שלום לך,

אנחנו ברוקרס מתמחים בליווי וייעוץ משכנתאות, ראינו את השאלות שלך, והלו שאלות רלוונטיות נשמח שתיצרי קשר ונעמוד לרשתוך.


מיכל פישמן
מנהל שיווק פיננסי ויועץ משכנתאות
נייד: 0504339900
טלפון: 073-797-1240
פקס: 073-797-1241