שאלת המשך לשאלה קודמת שפורסמה בפורום

[sharonhac11]

שאלת המשך לשאלה קודמת שפורסמה בפורום

היי , השאלה המקורית הייתה :


ברשותי דירה בשווי כ - 1.25 מיליון , הון עצמי של כ - 250k, לא קיימת משכנתא על הדירה הנוכחית, ומעוניין לעבור דירה .. שווי הדירה החדשה כ - 1.5-1.6 מיליון
האופציות הינן -
- למכור את הדירה (כרגע לא קיבלתי הצעה בשווי הריאלי של הדירה לדעתי) ולקנות דירה חדשה
- להשכיר את הדירה ולשכור דירה חדשה
- להשכיר את הדירה ולקנות דירה חדשה (ידוע לגבי מס הרכישה)

כרגע מתלבט בין 2 האופציות שכוללות בתוכן השכרת הדירה שלי .. האם לשכור דירה חדשה או שלקנות דירה חדשה (מה שאומר לקיחת משכנתא) .. מצד אחד אם שוכר נכס חדש כביכול השכירות שמשלם עבור הדירה יכולה לשמש , לפחות חלקית, תשלום משכנתא עבור הדירה החדשה במידה והייתי קונה אותה ..
מצד שני לא מעוניין במשכנתא של מעל מיליון .. למרות שרוב ההחזר החודשי יכול להגיע מהשכירות על הדירה הקיימת ..

מה דעתכם מבחינה כלכלית?
כרגע יותר נוטה לאופציה של השכרת הדירה הקיימת ורכישה של דירה חדשה - תוכלו להגיד מהו גובה ההחזר החודשי המומלץ להגיע אליו ? חשבתי על 6k היות וניתן לקבל שכירות על הדירה הקיימת של כ - 3k ..

רשמתם כי זה לא כדאי ..


שאלת המשך -
רציתי לדעת מהו התחום שבו השארת הדירה ולא מכירתה הופכת לכדאית מהבחינה הכלכלית ?

אם לדוגמה היו עוד 200k הון עצמי - האם זה היה משנה את התמונה ?

בתמונה כרגע מדובר על החזר חודשי של כ - 6k-7k בניכוי שכירות של כ - 3k ..
גם בתמונה זו (החזר של כ - 3.5k ) נשמע סביר לדעתי ..
כמובן שצריך שוכר , שוכר שמתחזק את הבית בצורה בסיסית .. אני גם לא מדבר כרגע על תשואה (נדל"ן עדיף מבחינה מסויימת כאשר לא מדובר בהשוואה אל מול אפיקי מניות וכדומה) ..

אז אודה אם תסבירו מדוע זו לא השקעה נכונה באופן גורף? האם יש משהו שאני לא מבין ? על פניו ההלוואה היא גדולה אך יש להוסיף את הפרמטר של השכירות החודשית .. לא מדובר בהחזר חודשי נטו של כל ההלוואה אלא בניכוי השכירות (מקווה לקבל) .. בנוסף - לגבי תוספת של הון עצמי .. האם תוספת של 200k לדוגמה משנה את דעתכם ?

תודה ..

 

[רימון חייט]

בואי נחשוב הפוך. נניח והיה לך הון של 1.2 מיליון

האם אז השארת הדירה בכל מקרה הייתה כדאית?
נניח, עדיף דירה ריקה לעומת רכישת 2 דירות אחרות עם
1.2 המיליון?
שאלת השארת הדירה אמורה להתמקד בשכירות
הצפויה ממנה ולא בהון שיש לך.
ליתר דיוק שכירות חלקי שווי = תשואה
ובדיקה :
א. האם תשואה זו גדולה או קטנה מריבית המשכנתה (הנוכחית והצפויה בעתיד).
ב. האם יש השקעה אחרת בה תוכלי להשיג תשואה טובה יותר?
לדעתי שתי שאלות אלו יביאו אותך למסקנה שיש למכור ללא קשה
להון שיש לך.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - https://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[sharonhac11]

אם מחשבים לפי הנוסחה הזאת

יוצא משהו באיזור 3.5% לשנה ..
לגבי ריבית המשכנתא - אין לי מושג , אולי תוכל לסבר את אוזניי ?
לגבי השקעה אחרת - אם נצא מהנקודה שאין לי זמן לאלטרנטיבות אחרות להשקעה ..

אני מבין את כוונתך וזה מעלה שאלה - אם התשואה על נדל"ן לא משתלמת איך תסביר את כמות המשקיעים הגדולה?

תודה ..

 

[Desslok of Gamilon]

איך הגעת ל 3.5% ?
3K לחודש על דירה של 1.25 מליון יוצא לי 2.88%. מזה צריך להוריד קצת על תיקונים ושיפוצים, תקופות שהדירה תעמוד ריקה בין שוכרים, ואולי תיווך לפעמים

 

[sharonhac11]

חישבתי לפי 3500 ..

 

[רימון חייט]

אחד הדברים השכיחים והמסוכנים בהחלטות הוא רמיה עצמית

בהודעה הראשונה כתבת שכר דירה צפוי 3000
עכשיו שכר דירה צפוי 3500.
איני יודע מה נכון אבל היזהר.

לנדל"ן יש המון יתרונות. אני עצמי משקיע בנדל"ן.
אחד החסרונות של נדל"ן הוא צריכת זמן גדולה מפתרונות אחרים.
לכן אני מציע לבדוק שוב את המשפט אין לי זמן לחלופות אחרות.
לא כתבתי שהשקעה בנדל"ן משתלמת או לא משתלמת. נתתי לך שני
כללי אצבע פשוטים לבחינת ההשקעה בדירה מסוימת וזהו.
"איך תסביר" הוא לא טיעון שאפשר להתמודד איתו בכלים הגיוניים
ובמיוחד לאחר 2 פרסי נובל שחולקו על ההבנה שאדם אינו הגיוני בהכרח.
יש לציין שאני עצמי בהחלט חושב שנדל"ן היא השקעה טובה ועושה זאת
באופן רצוף. מה שאתה עושה הוא שעטנז של עובדות עם קבלת החלטה מבולבלת
(סלח לי על הבוטות) בעירוב עם שמועות ואמירות "כולם...". כך לא מתקדמים כלכלית.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA

יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - https://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611


---------
נ.ב.
רעל - חומר הפוגע בגוף החי, והעלול לגרום למוות.
קוקה קולה עונה על ההגדרה המילונית של רעל (סכרת הינה סיבת המוות מספר 5 בישראל). "איך תסביר" שכל כך הרבה אנשים שותים (שוטים?) קוקה קולה?

 

[sharonhac11]

לגבי שכר דירה -

הכוונה הייתה שהטווח הוא 3k-3.5k .. לכן השוני בחישוב ..
לגבי השאר - מתנצל על ערבוב הדברים .. אך הכוונה הייתה להסביר לאדם שאינו מכיר את מכלול הדברים שקשור בהשקעה בנדל"ן ומעוניין במה שנקרא "כלל אצבע" גס שמנחה האם הרעיון הוא הגיוני או לא ..

תודה