שאלת מימון

[tt1011]

שאלת מימון

ברשותי נכס ששויו 3M עם משכנתא של כ 600K
אין ברשותי כסף נזיל.
ברצוני לקנות מגרש ב 1.4 מליון ולבנות ב 1.4 מליון ולמכור בסביביות 3.3 מליון סה"כ תהליך בסביביות 24 חודש.

מהם אפשריות המימון שלי
בהנחה שאת הנכס הראשון איני מתכוון למכור

תודה מראש

 

[gevayu]

הגדלת הון עצמי יש מאין

ראשית זכור שעל המגרש יכול גם מס רכישה ע"ס 84,000 ש"ח.
שנית, בסופו של דבר מדובר במימון יש מאין ע"ס כ-3,000,000 ש"ח. הבנקים ידרשו הון עצמי בגובה 50%.
אם כך תוכל להגדיל במידה מסויימת את ההון העצמי באמצעות הגדלת ההתחייבויות - הרחבת המשכנתא על הכנס הקיים - כהלוואה לכל מטרה, כלומר, לא באותם תנאים של המשכנתא המקורית או משכנתא שתוכל לקבל היום. זאת משום שהבנק (או כל בנק אחר שיבוא בנעליו) יודע שהכסף ה"עודף" מיועד למטרות אחרות. מדובר במרווח קבוע מהתנאים לדירה ראשונה. בחלק מהבנקים מדובר ב"הלוואה לכל מטרה" והמרווח עומד על כ-2% ביחס לתנאים לדירה ראשונה. בחלקם יש גם מדרגת ביניים ל"הלוואה לדירה להשקעה" במרווח של כ-1%.
בכל מקרה, לפי מיטב הבנתי, המשכנתא תוכל להתרחב מ-600K עד לחצי משווי הנכס היום. שים לב שתצטרך לבצע הערכת שמאי מחודשת והשמאות הבנקאית משום מה תמיד נוטה בהערכות שווי כלפי מטה.
מקורות נוספים -
א. הלוואות בתנאים טובים על חשבון פנסיה/גמל (לא גישור אלא שפיצר בלבד וכן רק באחוזים קטנים משווי הפנסיה הנוכחית. אאל"ט 25% משווי הקרן בהיותה לא נזילה). הלוואה על חשבון קרנות השתלמות קיימות (גם לא נזילות. פה אפשר גישור אבל גם כאן ההלוואה עד חצי משווי הקרן).
ב. שיעבוד ומשכנתא של בני משפחה נוספים - הורים ואחים. אם מדובר בעסקה סיבובית ברורה, אולי יש מי שיתן כתף.
&nbsp
לסיכום, אם בהתחשב בעלויות המימון הגבוהות, הסיכון הרב, מסגרות הזמנים הלא מחייבות, המיסוי הרב בקניה ובהשבחה - הייתי שוקל שוב אם כל הבלגן שווה רווח של 300-400 אלף ש"ח (לפני מס שבח!)
אני מציע לבדוק כמה אפשרויות:
א. לזנוח את הרעיון.
ב. לחפש שותפים/מממנים - בני משפחה לדוגמא, אם כי לא הייתי ממליץ על עסקים עם חברים או בני משפחה כטיפ לחיים.
ג. לברר כדאיות-התכנות של קניה ומכירה של המגרש ללא בית.
&nbsp
&nbsp

 

[רימון חייט]

מהי תכנית המגירה למקרה שתוכל למכור ב- 2.9M במקום 3.3M?

או במילים אחרות, אם ערכה של מניה עלה במשך 10 שנים רצופות
האם היא יותר או פחות מושכת ממניה שערכה ירד בשנה שעברה?
&nbsp
מציע לך בחום לבדוק את עלות המימון של 3M במשך שנתיים.
לדעתי התכנית שלך גם על פי הנחותיך האופטימיות אינה רווחית ומסוכנת.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[aeonf]

 

[tt1011]

תודה על התגובות

את הסיכונים גילמתי כבר במחיר הבניה,
השאלה היא איך אני מחשב עלות מימון ?

 

[gili667]

חישוב עלות המימן הוא הדבר הפשוט ביותר

כשהנך יודע את העלות , לוח התשלומים ושיטת ההחזר ,
&nbsp
בתנאים שצינת , בהתחשב במיסוי , לא ברור אם יש רווח
&nbsp

 

[רימון חייט]

יש את הדרך הקצרה ואת הדרך הארוכה

הדרך הקצרה - משלמים למישהו שזוהי מומחיותו ומקבלים חוות דעת.
&nbsp
הדרך הארוכה - 3 שנים באונב', לאחר מכן גילוי שהלימודים רחוקים מהמציאות כי באונב' המדד והריבית קבועים. עוד שנה שנתיים של התנסות עצמית ובסוף חישוב העלות.
&nbsp
מזכיר לי את הבדיחה על החלפת שמנים באוטו על ידי גבר או על ידי אשה:
http://www.funny2.com/oil.htm
&nbsp
בהצלחה.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[tt1011]

רימון , gil

באמת אשמח אם תעירו את עייני
אני באמת לא מבין בזה לכן אני שואל
מה שכן אני יודע זה לבנות בית של כ 200 מטר בסטנדרט בינוני -גבוה ב 1M -1.1M( גילמתי את כל הסיכונים האפשרים לכן רשמתי בניה ב 1.4 )
ערך הקרקע הוא 1.4
ובתים מוכנים נמכרים סביב 3.3M

מה בדיוק המיסוי הצפוי לי חוץ מ 25% על הרווח ?
אם עלות המימון תהיה לשנתיים 300K - 200K אכן עסקה זו לא משתלמת

לכן אני שואל אתכם , המבינים בתחום

תודה מראש וחג שמח

 

[aeonf]

אתה מאד אופטימי בחישובים שלך

 

[tt1011]

האומנם

אני מבין שאתה מתכוון לעלויות הבניה
ממש לא אופטימי - ראלי כבר בוצע ויותר מאחד !