שאלת מיסוי דירה להשקעה

[elgavi66]

שאלת מיסוי דירה להשקעה

שלום לכולם
יש לי שאלה בנושא מוקש מיסוי בדירה להשקעה, למרות כל החיפושים בגוגל לא מצאתי מקום שאומר את זה בצורה מפורשת.

יש בבעלותי דירה יחידה שנקנתה בפברואר 2014 וכיום יש עליה רווח של כ600 אלפי ש"ח.
במידה וארכוש דירה נוספת להשקעה ואחזיק ב2 דירות.
האם אצטרך לשלם על כל אחת מהדירות מס שבח בזמן המכירה?
האם יש דרך להתחמק מזה?

במידה והתשובה היא שאכן יחול מס שבח על כל אחת מהדירות לכשארצה למכור במילים אחרות קניית דירה להשקעה מעבר לכל המיסים האחרים וההשקעה אומרת שאני נפרד תאורטית כיום ממס שבח בגובה של 600 אש"ח

אשמח להסבר מפורט בעניין, תודה

 

[עורכת דין חן סרי]

בנסיבות שתארת- לא על שתיהן

(אלא אם תרכוש דירות נוספות) שכן במכירת הדירה השניה וכככל שתעמוד בתנאי הפטור בגין דירה יחידה תוכל להשתמש בו.

 

[elgavi66]

אתה יכול בבקשה

להסביר קצת יותר
אני לא מצליח למצוא על זה חומר או הסבר

 

[otherwise]

ניסיון להסביר

לאחר ששאלתי שאלה דומה את עו"ד סרי לא מזמן - עליך להחזיק בדירה במשך תקופה של 18 חודשים לפחות כדי לקבל פטור ממס שבח, אבל הדירה לא חייבת להיות יחידה לאורך כל התקופה. היא חייבת להיות יחידה *רק* כשאתה מבקש את הפטור.
כלומר, אתה יכול לקנות כרגע דירה נוספת ולמכור אותה במהלך אותם 18 חודשים או יותר. על הדירה הנוספת אתה כן תשלם מס שבח כשתמכור, אולם על הדירה הראשונה (סכום של 600K לדבריך) אתה תהיה פטור.
צריך רק לדאוג שהיא עומדת בתנאי הפטור - משמשת בעיקר למגורים וכו'. רצוי לקרוא את החוק כדי שלא יהיו הפתעות.
אני לא עו"ד, אבל נמצא בהתלבטות דומה.

 

[elgavi66]

הנקודה הזו

מיתרת את כל השאלה בקניית דירה להשקעה
כלומר לרוב בדירה שבה אתה גר גלום רווח הון רציני
במידה ואתה בא לקנות דירה ועל הנייר אתה משלם שבח על הדירה שבה אתה גר פלוס משלם מס רכישה על הדירה החדשה, זה יקח שנים ארוכות להחזיר את 2 סוגי המס הללו עד שתתחיל לראות שקל מהדירה.
&nbsp
אשמח לשמוע עוד תגובות במידה ויש אנשים שמבינים בזה

 

[otherwise]

הכדאיות תלויה בעיקר בתשואה המוערכת

מס שבח תשלם רק על דירה שתמכור, ואם הדירה לא דירה יחידה.
מס רכישה זה 8% ממחיר הקניה על דירה להשקעה, במציאות של השנים האחרונות המס הזה הוחזר תוך שנה. במידה ואין עליית ערך (מצב נדיר בשנים האחרונות) ומסתמכים על תשואה משכירות בלבד זה אכן ייקח 2-3 שנים רק להחזיר את המס. אם זה כדאי או לא זה תלוי בצרכים האישיים שלך אל מול האלטרנטיבות והצפי העתידי. מס שבח הוא מס רק על רווחים, זה רק אומר שיהיו לך 25% פחות רווחים. לדעתי לא צריך להתייחס למס זה כאל הוצאה שצריך להחזיר.

 

[elgavi66]

לא הייתי ברור מספיק

אני היום גר בדירה שבעוד איקס שנים ארצה למכור אותה ולהתרחב,
כרגע אני רוצה לקנות דירה להשקעה.

קניתי דירה להשקעה שילמתי 8% מס רכישה

הגיע היום שבו אני רוצה למכור את הדירת מגורים שלי ולהתרחב.

תאורטית על הדירה שלי יהיה 600 אלף שקל רווח ועל הדירה להשקעה 200 אלף שקל רווח
אני מוכר את הדירה להשקעה ומשלם 50 אלף שח מס שבח.
עכשיו אני בא למכור את הדירה שלי, הדירה שבה אני גר. במעמד המכירה היא דירה יחידה, אבל רגע לפני מכרתי דירה להשקעה ששילמתי עליה מס שבח

האם אני אהיה חייב במס שבח על הדירת מגורים בדוגמה המתוארת או לא?

 

[otherwise]

בדוגמא המתוארת

לא תצטרך לשלם מס שבח על הדירה שלך, כי במעמד המכירה היא תהיה דירה יחידה, וכבר תעבור שנה וחצי מאז שנרכשה.
זה לא משנה שרגע לפני מכרת דירה אחרת ושילמת מס שבח, משנה כמה דירות יש לך במעמד המכירה.
דרך אגב, יש גם אופציה למכור שתי דירות יחד ולקבל עליהן פטור ממס שבח, אם אתה מוכר לצורך קניית דירה חדשה שערכה לפחות 75% מסכום הדירות (או משהו בסגנון - החוק זמין לקריאה באינטרנט).