שווי מגרשי בניה עפ"י הערכת שמאי בגוש 6453 חלקות 19,123,125
אומדן שווי זכויות במקרקעין גוש - 6453 חלקים במושע מחלקות - 19,123,125 במערב הוד השרון ומזרח רמת השרון [צמוד למתקן תע"ש] - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/shamai.pdf
הערכה בוצעה ע"י איל טדי הראל – כלכלן ושמאי מקרקעין
גורמים ושיקולים
בהערכת שווי הזכויות בנכס הנדון, התחשבתי בין היתר בגורמים ובשיקולים הבאים:
מיקומו של הנכס הנדון במערב הוד השרון בצמוד לשכונות המגורים הפועלים והפרחים ועד לגבול עם כביש 4 בתחום תכנית 423-01144295 וכן מעברו המערבי של כביש 4 בתחום תכנית מש/1.
העובדה כי חלקות 19 ו- 125 גובלות בשטחים בנויים העוטפים ממזרח ומדרום ומעט מצפון.
המצב המשפטי- בעלות פרטית ב"מושע" בכפוף להסכמי שיתוף חתומים.
המצב התכנוני החל על הנכס כאזור לפיתוח ודרך. ההנחה היא כי שלושת החלקות נשוא השומה יכללו בתכנית אחת כוללת של המתחם כולו. כמו כן, הובא בחשבון התקדמות הליך התכנון והעובדה כי הדרג המקצועי מעודכן בפיתוח המתחם וקידום הליך תכנון בראיה חיובית, בשילוב הגדלת הצפיפות, מתן פתרונות תחבורה וחיבור לכביש 4 וכן הרחקת אזור המגורים מכביש 4 תוך שמירה על רצועת ירק, חורשת אקליפטוסים ומבני ציבור.
יצוין כי למרות שבתכניות רבות בעיר הוד השרון הצפיפות לדונם ברוטו הינה בגבולות של 7 עד 9 יח"ד [ראה דוגמת תכנית הר/1200, ותכנית הר/1201 ומתוכנן הר/1302 והר/1202] , סביר כי לאור מיקום הנכס הנדון באזור בו הצפיפות נמוכה, צפויה צפיפות נמוכה יותר של 5 עד 7 יח"ד לדונם ברוטו.
[לפי מפתח בתכנית המתאר הר/1210 המגדיר את מתחם 108 בצפיפות של 10 עד 16 יח"ד לדונם נטו].
שווי הזכויות מתייחס לשווי 1 דונם וכן לשווי קרקע בשטח של כ- 200 מ"ר ב"מושע" שאינו בהכרח משקף קרקע ליח"ד עתידית, אך מלווה בהסכם שיתוף [שעיקריו צויינו לעיל ] ובאופן ההתקשרות הספציפי ליזם/מוכר.
הובא בחשבון כי השוני בערכי השווי של הקרקע בהתייחס לצפיפות המשתנה, אינו פוגע בשווי הממוצע, היות ושווי קרקע לבית צמוד קרקע/קוטג' גבוה משווי קרקע לדירת גן/גג.
אומדן שווי הקרקע נעשה תוך ביצוע התאמות נדרשות בהפחתה של דחיה עד לאישור תכנית מפורטת, של כ- 7 עד 9 שנים, אומדן עלויות פיתוח ובניה ואומדן היטל השבחה צפוי.
הערכה זו מתייחסת לשטח קרקע ליח"ד וכן לשטח של 1 דונם ושטח של 200 מ"ר בלבד, בהתאם ובכפוף לשיטת ההתקשרות במתחם נשוא השומה, ואין להשליך ממנו לשווי שטח גדול יותר.
עסקאות ומחירי דירות, בתים ומגרשים למגורים וקרקעות דומות בסביבה תוך ביצוע התאמות ותחשיבים לנכס הנדון, בהתחשב גם במצב שוק הנדל"ן ורמות הביקוש כיום.
המצב השורר כיום בשוק המקרקעין בכלל ובשוק הקרקעות ודירות המגורים בסביבה בפרט.
הערכה זו נכונה ליום כתיבתה.
מסוי ומע"מ יחולו עפ"י חוק.
בגין מימוש מהיר, יש להביא בחשבון הפחתה של כ- % 15 משווי הנכס.
שווי קרקע ליח"ד ממוצעת במתחם - 270,000 ₪
שווי לדונם ברוטו - 1,620,000 ₪
שווי נגזר ל - 200 מ"ר - 320,000 ₪
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]
אומדן שווי זכויות במקרקעין גוש - 6453 חלקים במושע מחלקות - 19,123,125 במערב הוד השרון ומזרח רמת השרון [צמוד למתקן תע"ש] - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/shamai.pdf
הערכה בוצעה ע"י איל טדי הראל – כלכלן ושמאי מקרקעין
גורמים ושיקולים
בהערכת שווי הזכויות בנכס הנדון, התחשבתי בין היתר בגורמים ובשיקולים הבאים:
[לפי מפתח בתכנית המתאר הר/1210 המגדיר את מתחם 108 בצפיפות של 10 עד 16 יח"ד לדונם נטו].
שווי קרקע ליח"ד ממוצעת במתחם - 270,000 ₪
שווי לדונם ברוטו - 1,620,000 ₪
שווי נגזר ל - 200 מ"ר - 320,000 ₪
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]