שווי מכירה גבוה יותר עם היתר בניה
שווי מקרקעין עם התר בניה
אנו 10 בעלי קרקע שהגשנו תכנית לוועדה המקומית להיתר, מאחר ואנו בדרך לפירוק שיתוף, האם שווי המכירה יהיה גבוה יותר עם היתר בנייה, או שאין לדבר משמעות לאור מסי שבח שיש לשלם בכל מקרה,
תודה להתייחסותכם
שווי מכירה גבוה יותר עם היתר בניה
הי, ככלל תמיד מכירה של נכס עם היתר יביא תמורה גבוהה יותר בעסקה.
מי שרוכש קרקע שניתן כבר היתר בניה עליה, חוסך לעצמו בד"כ כשנה של עבודה ויכול מיידית להתחיל לבנות פרוייקט ולהרוויח מהר יותר – וזמן וטרחה שווים כסף...
יחד עם זאת, הדבר מותנה בכך שהיתר הבניה שניתן מהווה אכן ניצול מקובל וטוב של תכנון הפרוייקט שאכן קולע לטעמו של הקונה – אם הקונה סבור שהתכנון לא טוב מספיק, הוא ירצה לבצע שינויים בהיתר, והאפקטיביות שלו תהייה פחותה יותר. אך לדעתי עדין ביצוע שינויים על גבי היתר קיים יהיו קלים יותר ולכן עדין מחיר העסקה יהא גבוה יותר לעומת מכירה ללא היתר.
לא הבנתי את כוונתך לגבי מס שבח.
אם אתה מתכוון למס שבח שמשולם לרשות המיסים, אזי ככול שמחיר העסקה יהיה גבוה יותר, כך המס יגדל, אבל עדין תמיד ישאר עודף מעבר למס – שיעור המס יכול לנוע בעקרון בין 25% לכ-40% (תלוי בנסיבות המקרה) אבל עדין זה מותיר "רווח" לאחר מס של 75% - 60% כך שזה משתלם.
אם אתה מתכוון ל"היטל השבחה" שמשולם לועדה המקומית לתכנון ובניה, אזי הוא משולם עבור התב"ע שהגדירה את זכויות הבניה ולא עבור ההיתר. בין אם תוציאו היתר ובין אם לאו, ידרש לתשלום אותו סכום (!) אם לא תוציאו היתר, אז ההיטל ידרש לתשלום בעת המכירה ואם תוציאו היתר אז הוא ידרש לפני כן, בעת מתן ההיתר. אבל בכל מקרה מדובר בעקרון באותו סכום. ובכל מקרה, גם אם בעקבות הוצאת היתר תמכרו את הנכס במחיר גבוה יותר, זה לא אמור להשפיע כלל על היטל ההשבחה שאינו נגזר בכלל ממחיר העסקה.
יחד עם זאת, אם תבקשו במסגרת ההיתר גם "הקלות" "שימושים חורגים" וכדו' אז ידרש בגינם היטל השבחה נוסף – אך גם כאן זה משתלם, כי ההיטל הוא 50% משווי השטחים הנוספים שתבקשו כהקלות. כך, שבכל מקרה אתם מרוויחים 50%. לעומת זאת, אם תמכרו ללא היתר וללא קבלת הקלות, סביר להניח שהקונה לא ישלם לכם סכום מהותי (אם בכלל) עבור ה"פוטנציאל" שיש לו לבקש הקלה בעצמו בעתיד.
