שווי מ"ר של דירה רגילה מול שווי מ"ר של "פנטהאוז" באותו בניין

[lriemann]

שווי מ"ר של דירה רגילה מול שווי מ"ר של "פנטהאוז" באותו בניין

שלום לכולם,

במסגרת הסכם קומבינציה מוצעות לי שלוש דירות תמורת השטח של הבית הפרטי הקיים, הנמצא בקריות.

הבניין יהיה בן 4 קומות.
בהסכם הקיים אקבל 3 דירות- שתי דירות 95 מ"ר בשתי הקומות הראשונות ודירת "פנטהאוז" של 125 מ"ר כשמדובר במספר חדרים פלוס מדרגות לחדר קטן למעלה- זה נקרא קוקיה.
היזם שינה את התוכנית ומציע לי במקום זה שלוש דירות של 105 מ"ר- בקומות 1,2,3-כלומר השטח הכולל הוא אותו שטח.

אני טוען שהשווי נמוך יותר כיוון שמדובר בקומה גבוהה יותר ומ"ר של פנטהאוז שווה יותר. אשמח אם מישהו יכול להעריך בכמה שווה יותר מ"ר של פנטהאוז.

מישהו אמר לי שמדובר בכ-12% אותם עליי לכפול ב-125 מ"ר.
מחיר מ"ר סטנדרטי באזור הוא כ-12 עד 14 אלף ש"ח.

אשמח לשמוע חוות דעת.

תודה

 

[Fitch]

מהיכרותי את הקריות + העובדה שמדובר במיני פנטהאוז או פנטהאוז

עם קוקיות.
&nbsp
לדעתי העסקה עם 3 דירות שטוחות מיטיבה עמך.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

חתימה על הסכם קומבינציה - התייחסות.

האם יש עו"ד מטעמכם [שאינו מייצג גם את היזם]
יש נושאים חשובים לא פחות ביחסכם המשפטיים מול היזם ומכאן החשיבות של עו"ד מבין עניין מטעמכם.

ע"מ לתת חוו"ד צריך לבחון את כל ההסכם בכללותו [כמה דירות ליזם וכמה לכם]
כדאי שתקרא את הסכם הקומבינציה שצרפתי בתקווה שכל הסעיפים ממושים שם אחד לאחד [כלומר הגנת זכויותיכם בכל שלב ושלב]

מה נאמר בהסכם לגבי תחולת הדירות שלכם [מפרט - איכות הגמר, חשמל, אינסטלציה, נגרות, שיש ועוד]

האם נחתם הסכם קומבינציה והוצגו לכם תוכניות הבניין שהוגשו לועדה המקומית [גרמושקה] ולאחר מכן היזם מבקש שינויים ?

האם היזם מתכוון להוסיף מעליות ? [עניין של שווי]

באיזה שלב נמצאת הכנת התוכנית מול הועדה המקומית ?

האם בדקתם מול עו"ד מטעמכם שהיזם פועל עפ"י התב"ע המקומית או שהוא מתכוון להגיש בקשה לועדה המחוזית [חריגה בשטחי בניה] ואז מדובר על המתנה של מס' שנים ואין התחייבות שהתכנית תאושר .

מי משלם היטלי השבחה ?

 

[lriemann]

תודה על העזרה

יש עו"ד אחר שבחן את החוזה ואמר שהוא בסדר.
&nbsp
על תכולה ומפרט כבר סוכם.
&nbsp
אני שמעתי שהעסקה עם הפנטהאוז שווה עוד כ-250 אלף ש"ח, אבל חשבתי שאשאל גם פה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מורכבות עסקת קומבינציה - התייחסות.

כמובן שזה לא ענייני באם לדוגמה תפסיד בעסקה ...אבל מתוך סקרנות.
עסקת קומבינציה הופכת את בעל הזכויות במגרש לשותף רעיוני עם יזם שלא ברור מה מצבו הפיננסי האמיתי ויכולותיו להכנס לעסקה מסוג שכזה, האם הוא מסוגל לעמוד בכל התנאים המוקדמים הנדרשים מבלי לסכן את זכויות בעלי הקרקע.

שאלתי אותך האם יש לך עו"ד וממה שהבנתי...אין לך עו"ד שליווה אותך במו"מ ודאג להכין הסכם ששומר על זכויותיך הקנייניות מפני לדוגמה יזם שיתקע באמצע הבניה, כשהוא משעבד את זכויותיך, ומוכר דירות רעיוניות לצדדי ג', ואז ללא הגנות נדרשות ההסכם יתקע לך כמו עצם בגרון...לא לבלוע לא להקיא.

אתה "ילד גדול" והבאתי לך לדוגמה הסכם מפורט הכולל את כל ההגנות הנדרשות בהסכם מסוג זה, ו...לא התייחסת.

אתה מתעקש לשאול על זוטות שאינן רלוונטיות , עניין הפנטהאוז הוא כמובן עניין כספי חשוב, אבל בחרת להתעלם משאלותי כדי לתת לך תשובה מוסמכת.

אני בימים אלה עוסק בחיבור עסקת קומבינציה מורכבת עם 3 בני משפחה מבוגרים המחזיקים קרקע באחד האיזורים היקרים בירושלים עם יזם רציני ובעל יכולות פיננסיות, הפגישות עוסקות בניסוח ההסכם שהוא המרכיב החשוב שעליו מתדיינים... כמובן ששאלת הדירות תעלה בעתיד לכשתתקבל התכנית הנקודתית, בשלב זה מדובר על אחוז הקומבניציה בעסקה שיקבלו הצדדים ומהם ניתן לקבוע בעתיד אלה דירות יקבלו הצדדים עפ"י האחוזים שנקבעו מול שווי הדירות "עד מפתח".

 

[aeonf]

דעתי

גם ה105 מ"ר וגם ה95 מ"ר הם דירות 4 חדרים, נכון יותר מ"ר אבל התוספת לשווי של כל מ"ר בין ה95 ל105 הוא קטן יותר כיוון שלא נוספים חדרים והשוק אוהב לתמחר גם לפי חדרים ולא מטרים, בנוסף לכך לPH יש ערך מוסף גדול שהוא לא רק גדול יותר ועם עוד חדר אלא גם עם גג גדול אני מניח.
לי אין ספק שההסכם המקורי רווחי לך יותר.
אם יש לך ספקות תביא שמאי מטעמך.

 

[gili667]

כיוון הבחינה של השינוי הוא אחר

אתה אמור לקבל %שווי מהבנין

שינוי תוכניות סביר שהעלה שווי בנין ומכאן שיגיע לך שווי גדול יותר בערכים מוחלטים

הקבלן מציע לך כעת את אותו המטראז אך לכאורה עם הרעה גדולה היות ובהצעה המקורית יש דירת הפנטהוז ושווי מ"ר פנטהאוז גדול בהרבה ממחיר מ"ר רגיל [בדרכלל בין שליש לשני שליש יותר באזורים שאנימכיר, איני מכיר הקריות]
בנוסף , מ"ר דירה גדולה לא פעם זול יותר ממ"ר רגיל
יש גם ענין של ביקוש לדירות

שווי דירה לא נקבע רק לפי המטראז , יש שתיכנון הבנין ישפיע מאד על ערך הדירה ויש מקומות שמיקום הדירה בבנין ישפיע מאד על ערכה
קביעת מטראז הוא בעיתית גם מסיבה נוספת והיא כיצד סופרי את המטראז?

מכל הסיבות הנ"ל הדרך הנכונה היא לקבוע % , לאחר מכן בהנתנן תוכניות ,שמאי נותן ניקוד לכל דירה והצדדים בוחרים לסרוגין את הדירות

מדבריך עולה שיש תכנון וחלוקה קימים ,ועכ זהו % שווי מסויים , מכאן שעליך לשמור על % זה גם בחלוקה החדשה - זוהי דרך המלך

בהצלחה