"שוק הנדלן מתקרר"?

[ש מים]

"שוק הנדלן מתקרר"?

ברור שמוקדם מידי לקבוע אם ה"התקררות" הזו היא "שפעת עונתית", או "חזרה למציאות". יש להמתין (לדעתי פרק זמן של יותר משנה), אבל... (אני אמרתי!

)

 

[אבישי ק]

השוק מתקרר וזה לא קשור אלינו

מעבר של משקיעים מנדל"ן להשקעות אחרות בגלל עליית הריבית בארה"ב.
ככל שהריבית תעלה כך כמות הדירות שישוחררו לשוק תהיה גדולה יותר.
אני מקווה שזה לא יקרוס כי זה עלול למוטט פה את הכלכלה.

 

[ש מים]

אתה מחזק את טענותי

ש-"שוק הנדלן" הישראלי הנו בועה, שאינה ניזונה מביקושי אמת.

 

[מגע הזהב]

הביקושים בהחלט אמיתיים

אולי נראה שינוי בתמהיל בעלות מול שכירות אבל הביקוש לדיור אמיתי מאד.

 

[ש מים]

על מה אתה מתבסס בקביעה?

בחריש למשל - עיר חדשה באיכות גבוהה ויחסית במרכז הארץ - כ-50% מהדירות נמכרות להשקעה (דירות מושכרות, מנתון שמסרה העירייה). בשכונות חדשות באור-עקיבא מדברים על 40% מהדירות כדירות מושכרות. אין לי נתון על מספר הדירות העומדות ריקות, אבל יש גם כאלה.
אז נכון, גם דירות להשכרה הן צורך. אבל אין ספק שהן נירכשו כ-"נדלן מניב/להשקעה".

 

[מגע הזהב]

ומתי הן נקנו?

יש בת"א בניינים עם 80% מהדירות מושכרות. זה לא אומר שום דבר.

 

[אבישי ק]

לצערי זה לא קשור לביקוש לדיור, וזה מכוון

ההשקעה בדירות הייתה הדרך של משקיעים להגן על הכסף שלהם.
כל עוד הריבית במשק היא נמוכה אין סיבה לשים את הכסף בבנק.

זה בסדר, זה לגיטימי וזה חוקי.
האנשים נפגעו ואני מאמין שזה נלקח בחשבון.

אנחנו נראה ירידות בגלל עליית הריבית.
יהיה לחץ מהמדינה על הקבלנים לא להוריד יותר מדי.
שר האוצר רמז שהוא מוכן ל5% ירידה ארצי והבנקים הודיעו שעד 30% הם מוגנים.
אני מאמין שבפועל נראה ירידות של בין 10% ל15% אבל אני אנליסט ולא כלכלן.
אז נחייה ונראה.

 

[מגע הזהב]

כדי שתהיה ירידת מחירים משמעותית ההיצע צריך לעלות על הביקוש

וכל דבר דו ספרתי זה גדול. זה עד כדי כך פשוט. כרגע לא יוצאות כמעט דירות לשוק ומצד שני יש ביקושים כבושים גדולים מצד לא-משקיעים. שר האוצר יכול להגיד מה שהוא רוצה. לדבר לא עולה כסף. כרגע קשה לראות סיבות שזה יקרה.

 

[shershku]

אין משבר דיור

המשבר היה בתחילת שנות ה-90 עם העלייה הגדולה מברה"מ.
המשבר הוא תכנוני דווקא.
למה?
הלמ"ס פרסם במרץ האחרון שיש 110,000 דירות רפאים. כמה דירות חסורת?
מנגד, האוצר והמנהל מקדמים כמויות בגלל הבהלה מקיץ 2011, במקום לעסוק באיכות של התיכנון.
מה יהיה המצב הדמוגרפי עוד שלושים שנה?
במקום לחשוב בצורה אסטרטגית עשורים רבים קדימה, בשביל איכות החיים של התושבים ולא רק שיהיה קורת גג.

 

[ש מים]

ממש כך!

 

[מגע הזהב]

אז הפתרון שלך זה להלאים דירות "רפאים"?

להלאים דירות, רכוש פרטי של אנשים?
הזוי מדי אפילו כדי להתייחס לזה ברצינות.

 

[אישה בחופשה]

לדעתי,אין משבר דיור. פשוט אנשים רוצים להתחיל את החיים בדירת

4 חדרים עם מעלית ומרפסת.
ודירות הרפאים הן דירות קטנות יותר או בלי מעלית כך שאין לגבהין התעניינות.....
למה זוג צעיר צריך לקנות בית חדש מהקבלן? מה רע בדירת יד שנייה?

 

[מגע הזהב]

להערכתי נראה התייצבות במחירים ברמה של כ-10% מתחת לשיא

רמה שאגב אנחנו קרובים למדי אליה.
שתי קבוצוק רוכשים שכמעט יצאו מהשוק הם:
א' המשקיעים - ריבית משכנתאות שעלתה, כבר יש אפשרויות השקעה אלטרנטיביות.
ב' תושבי חוץ - התחזקות השקל הפכה את ההשקעה לא אטרקטיבית מבחינתם.

אני לא חושב שנראה ירידות דרסטיות.
א' בסבב הירידות הקודם (סוף שנות התשעים ותחילת שנות ה-2000) היה עודף דירות גדול, מצב בטחוני רע, כלכלה בהאטה. כיום אין אף אחד מאלה.
ב' ביקושים כבושים שנוצרו מ-10 שנים של ישיבה על הגדר.
ג' אני לא מאמין שנראה בשנתיים-שלוש הקרובות הרבה מימושים של משקיעים. הם קונים וגם יקנו פחות מה שממתן ביקושים אבל אין סימנים של מימוש השקעות והגדלת ההיצע.

לכן הערכתי היא שמהר למדי יווצר איזון ושאנחנו צפויים לראות התייצבות.

 

[אבישי ק]

לא צריך לבנות, יש דירות עודפות(ברמת מחירים מסויימת)

הדירות האלו יכנסו לשוק הדירות (ברמת המחירים הרלונטית) וייצרו הצפה.
זה נכון שיש מחסור של דירות ברמת מחירים נמוכה אבל זה לא פלח השוק של הדירות שנבנו בשנים האחרונות.
ההצפה תוריד את מחיר הדירות כך שירדו לפלח שוק זול יותר ושם זה יתייצב.
יש בעיות נוספות כמו משכנתאות שאנשים לא עומדים כיום בהחזר שלהם אבל זה כבר יהיה בגל הבא.
מימוש משקיעים לא תלוי בנו אלא בבנקים ובתי ההשקעות. הם יחליטו כמה ומתי יעבירו.
ברגע שהריבית בארה"ב תעבור את ה3 אחוז תהיה נטישה של דירות, בינתיים אפשר להיות רגועים.
הדירות לדעתי ירדו בערך ב10%-15% ארצי ולא יותר.