שוק הנדל"ן, המשכנתאות בנקים ועוד

[רימון חייט]

שוק הנדל"ן, המשכנתאות בנקים ועוד

מאמר שכתבתי על המתרחש בשוק הנדל"ן.
סיבות לעליית מחירים, מה לדעתי אפשר לעשות,
קצת על בנקים ומשכנתאות.
http://www.effectivemortgage.co.il/2293

שבת שלום,
רימון

 

[elvinnox]

מאמר יפה מאוד אבל יש לי שאלה

&nbsp
גם אם נניח שלא בונים מספיק וחסרות יחידות דיור, עדיין הביקוש וההיצע צריכים להפגש כי אחרת לא תהיה עסקה.
&nbsp
כעת, שריביות הבנקים עולות ויכולת המימון של הלווים יורדת, איך בדיוק המחירים יכולים לעלות? גם אם משהו מאוד ירצה לקנות דירה ב-5M שח, הבנק יגיד לו שהוא יכול לקבל רק 1M.
&nbsp
ברור שיש קומץ עשירים שקונה מספר דירות, אבל הוא כמובן לא משפיע על הכלל ובטח שלא בסדר גודל של עשרות אלפי דירות.
&nbsp
הרי כדי שתהיה עסקה, משהו צריך לשלם אותה, וכדי שמשהו ישלם אותה הוא גם צריך להיות מסוגל לשלם אותה בעתיד. (הבנקים בארץ במקרה הזה דיי שמרנים)
&nbsp
ההסבר היחידי שיש לי לעליות המחירים הוא שגם משפרי הדיור מוכרים את דירתם הישנה בממוצע נניח ב-1M ולוקחים עוד התחייבות של 1M משכנתא למשל,
ואז יכול להיות שהמספרים הממוצעים מגיעים לרמות של נתוני הלמס.
&nbsp
עכשיו, למה שמשהו רציונאלי בגיל 50 יקח עליו התחייבות כזו ללא בטחון תעסוקתי???
המספרים פשוט לא מסתדרים.
&nbsp
שוב, אני לא מדבר על קומץ קטן של עשירים שלא מעניין אלא על המסה של עשרות אלפי יח"ד. איך בדיוק ניתן ליישב את זה עם השכר הממוצע ובנוסף לכך שמחירי השכירות יורדים?
&nbsp

 

[סנאיגיטה]

מבחינת יכולת של הלווים יש למחירים עוד הרבה לאן לעלות

ואיך זה ייתכן?
&nbsp
דבר ראשון כפי שציינת, משפרי דיור מוכרים ביוקר את דירתם ורוכשים דירה עוד יותר יקרה, על ההפרשים אפשר לגשר, זה לא כמו רכישת דירה ראשונה.
&nbsp
דבר שני מאריכים את תקופת המשכנתא כך שהחזר החודשי יורד ועומד בתנאים הנדרשים ע״י הבנק. יש עוד הרבה ״בשר״ מבחינה זו, אם אני לא טועה תקופת המשכנתא הממוצעת כיום היא כעשרים שנה, יש עוד 10 שנים להאריך אותה.
&nbsp

 

[elvinnox]

גם ההפרשים הפכו להיות גדולים משמעותית

ובלי קשר, למה שמשהו לקראת סיום משכנתא ירצה לקחת עוד משכנתא?
&nbsp
לא הגיע הזמן קצת ליהנות מהחיים?
מילא שצעירים אז לא מבינים וחושבים שיש את כל הזמן בעולם, אבל שבן אדם מגיע לגיל מבוגר, נופלת לו ההבנה שהוא לא פה לנצח ועדיף לו זמן פנוי מאשר עוד עבודה על קירות שהוא לא הולך לקחת אותם לשום מקום.
&nbsp
בלי קשר הילדים עוזבים את הבית ולא באמת שווה להקריב עוד עשרות שנות עבודה בשביל עוד חדר או ריצוף חדש.
&nbsp
לכן לא כלכך ברור לי איך הרוכש הממוצע קונה בסכומים האלה, שוב מדובר על עשרות אלפי יח"ד, ואנחנו עדיין מדינה קטנה עם כוח רכישה מוגבל

 

[d70]

דעתי
משפרי דיור לא צריכים לקחת משכנתא של 1M כי
ערך הדירה שלהם עלה יחד עם השוק.רוב השוק הישראלי הוא בבעלות ולכן כולם "התעשרו" ויכולים לקנות ולמכור אחד לשני במחיר גבוה.

לא הבנתי מה קשור השכר הממוצע? הוא כיום עומד על 9900ברוטו או ~7500 נטו.
לזוג 15000 נטו. סכום מכובד שניתן לרכוש בעזרתו נכס צנוע.

 

[ערפל10]

הפירמידה הזאת הרי מונעת מה"קרפיונים" שנכנסים אליה.

שיפור הדיור הרי יתקיים מבלי שיבוא ה"קרפיון" חסר הדירה.

 

[רימון חייט]

מה זה רציונלי?

על שתי הנחות יסוד עמד התואר הראשון שלי בכלכלה (לפני 20 שנים בערך):
1. האם הוא רציונלי.
2. המידע זהה לכולם.
&nbsp
הנחת המידע הזהה כמובן שגויה. לחברת ביטוח ולי אין מידע
שווה לגבי הסיכוי שאקבל התקף לב בשנה הקרובה. הם מכירים
עשות מיליונים כמוני (אם ניקח נניח חברה בינלאומי כ- AIG) ואני מכיר
רק את עצמי ואת החומר שאולי עיניין אותי לקרוא.
&nbsp
על הפרכת האדם הרציונלי כבר חולק פרס נובל לכהנמן.
אבל לא צריך מחקרים כדי לדעת שהאדם אינו רציונלי.
אילו היה כזה, לא היית רואה אדם מעשן. אילו האדם היה
רציונלי לא היה צורך בחוק לחגירת חגורות בטיחות או להתקנת
כריות אוויר ברכב.
&nbsp
לשאלתך, מדוע שאתם בן 50...
כי הוא חשוף למערכת שיווק ולדעה ממקורביו שזהו הדבר הנכון לעשות.
כי הוא חושש שאם לא יעשה זאת יאחר את הרכבת ועוד.
&nbsp
לשאלתך איך אפשר:
א. אנשים לא מבינים את העלות הכוללת של המשכנתא וזה לא חלק משיקוליהם.
את העלות הכוללת לא ניתן לחשב כלל אם לא הולכים לאיש מקצוע או מתעמקים רבות בנושא. זה כמו שתשאל מדוע אנשים מוכנים לשלם דמי ניהול של 0.5% מהפנסיה לחברת
הביטוח כאשר טלפון אחד היה מפחית את העלות בחצי (עניין של מאות אלפי שקלים לעתים).
&nbsp
ב. איך ממנים? מערבים את ההורים ומורידים את רמת החיים.
&nbsp
דרך אגב, במאה ה- 17 בהולנד נמכרו פקעות צבעונים במחיר שהיה שווה
לשכר ממוצע של 10 שנים. איך אדם רציונלי קנה?
מצד שני, איך אדם רציונלי לא יקנה אם המחיר עולה ב- 10% בחודש?
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[AdirSha]

אין התייחסות לסיבה העיקרית לעליות המחירים?

ריבית,ריבית וריבית.
גם אם יש מחסור בדירות הוא ממש לא הגורם העיקרי לעליית המחירים התלולה ב-8 השנים האחרונות(אלא אם כן מ2008 קלטנו 2 מיליון עולים ואף אחד לא סיפר לי)

 

[רימון חייט]

ריבית נמוכה מגדילה ביקושים

כדי שביקושים גדולים יותר יביאו לעליית מחיר צריך להיות
היצע שלא מספק אותם.
&nbsp
דרך אגב, מתחילת השנה הריבית למשכנתאות עלתה ביותר מ- 1% והמחיר
לא ירד.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[AdirSha]

כשמיליארדי שקלים עוברים מפקדונות בבנקים

לתוך שוק הנדל"ן תוך שנים ספורות אז ודאי שההיצע לא מספק.
בהיעדר אלטרנטיבות השקעה כל ישראלי שהפרוטה מצויה בכיסו הופך ל"משקיע",לעיתים בעל כורחו.
לכן לדעתי אין טעם לדבר על כמה זוגות התגרשו וכו'
ברגע שתהיה שוב אלטרנטיבה סולידית וראויה להשקעה בנדל"ן אנחנו נראה את המיליארדים האלה עושים את דרכם בחזרה ואיתם השוק יחזור ליציבות ושפיות.
מתי זה יקרה? איש מאיתנו אינו נביא.

 

[סנאיגיטה]

ריבית היא ממש לא כל הסיפור צריך פתרון חליפי של הלוואות זולות

החלק המכריע של רוכשי הדירות, למגורים או להשקעה לווים כספים לצורך כך באמצעות הלוואת משכנתא.
&nbsp
מאחר והנכס משועבד כבטוחה שיעורי הריבית הם הנמוכים ביותר מבין ההלוואות הבנקאיות.
&nbsp
משקיעים נבונים ממנפים את ההשקעה באמצעות לקיחת הלוואת משכנתא, עד 100% מינוף (משכנתא על דירת מגוריהם + על הדירה הנרכשת) כאשר השקעה מוצלחת יותר היא לקיחת הלוואת משכנתא בריבית נמוכה יותר מתשואת דמי השכירות (אבל גם הלוואת משכנתא בריבית גבוהה יותר מהתשואה החודשית מדמי השכירות כמובן מוצלחת כאשר מחירי הדירות עולים וגם אם הם לא עולים אזי מדובר בהלוואה שזאת מטרתה הטבעית, דהיינו מכשיר המאפשר לך לרכוש מוצר עכשיו, כאשר אין לך את ההון העצמי הנדרש לכך כעת, או שאתה לא מעונייין להוציא אותו כעת. לאחר סיום הלוואת המשכנתא אתה מתחיל להרויח סכומי נטו מדמי השכירות, בתזרים אין סופי, אתה, ילדייך, נכדייך וכיוצ״ב).
&nbsp
לכך לא ניתן עדיין פתרון וגם בהצעה של כחלון (שרימון חייט הציע אותה עוד לפני כן) אין לכך פתרון. מה עושה משקיע שאין לו הון עצמי או שהוא רוצה למנף את השקעתו. אני לא מכיר משקיע נדל״ן נבון שישקיע את כספו במכשירי ההשקעה החדשים המוצעים (אג״ח או פיקדון), כאשר ברכישת דירה הוא יכול להשתמש באותו הון עצמי כדי למנף את השקעתו.
&nbsp
ברגע שיהיה שילוב של אג״ח שצמודה למחירי הנדל״ן, מחלקת קופונים בשיעור של 4.5 אחוז (כמו תשואה מדמי שכירות שניתן לקבל על דירות קטנות) וכן במקביל מתן הלוואה בריבית קל״צ באותם היקפים ובאותם שיעורים של ריביות שניתן לקבל כיום בהלוואות משכנתא לצורך רכישת דירות, יהיה אפיק חליפי מצויין לשוק הנדל״ן, הרבה יותר קל להשקעה מבלי התעסקות עם חוזים, שוכרים, מסים תיקונים וכיוצ״ב ומשקיעי הנדל״ן יעלמו כלעומת שבאו.

 

[elvinnox]

מסכים עם נושא המימון

בגדול הכל זה שאלה של מימון,
&nbsp
קח למשל דוגמא של מקרה קיצון, אתה יכול לקבל הלוואה בריבית נמוכה ל-50 שנה ועם 100% מימון.
&nbsp
ברור לך שבמקרה כזה, תוכל לרכוש מאות דירות שתשלומי השכירות יכסו את המשכנתא ותהנה מתזרים נטו. (תיאורתית היית יכול לקנות גם את כל המלאי בארץ ולהעלות את דמי השכירות)
&nbsp
אבל, בא המחוקק והגביל את המשכנתא השניה ל-50% ובצדק.
שנכס בטוח כמו נדלן במדינה כמו שלנו עם מחסור, תמיד יהיה לו ביקוש להשכרה כך שהסיכון כמעט אפסי ובריבית נמוכה אתה פשוט מקבל כסף מתנה מהבנק כל חודש.
&nbsp
אז אני לא חושב ששילוב אג"ח או כל דבר אחר יגרום למשקיעים בכלל לרצות לצאת מהנדלן במיוחד אחרי שנפגעו מהחזירות של הבורסה ומנהלי ההשקעות שרק לקחו לעצמם דמי ניהול גבוהים ושחקו את כספי החוסכים.
&nbsp
הדבר היחידי זה פשוט מיסוי גבוה שיוריד מכדאיות ההשקעה, נכון להיום גם עם קנסות וכו' עדיין נדלן השקעה משתלמת למשקיע הטיפש וכל עוד זה לא ישתנה, אין סיבה שמשקיעים יפסיקו לרכוש דירות להשכרה, גם במחירים הגבוהים של היום.
&nbsp

 

[רימון חייט]

החמצת פרט קטן

אם תוכל פחות או יותר בחינם לקנות דירה להשכרה אז יהיו
הרבה שיעשו זאת ושכר הדירה יירד לרצפה וזה יחזור להיות לא משתלם
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[רימון חייט]

דרך אגב, כיוון שלא ניתן להעלות את הריבית

אז אין כל כך טעם לדון בזה.
אוקיי, עליית המחיר תלויה בריבית אבל את הריבית
אי אפשר לשנות. אז יש לטפל במה שכן בר שינוי.
ולא, אחת הכלכלות הכי קטנות מבין הכלכלות המפותחות אינה
יכולה לפתוח פער ריבית מול השאר ולא יכולה גם לשנות את הריבית
בשאר המדינות.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[aeonf]

יתכן וכבר בחודש הבא זה יקרה בארה"ב

 

[ערפל10]

לאי-אכיפה של חוקים, הפערים חברתיים ולתשתיות המפגרות

השפעה גבוה מהריבית ואסביר מדוע. אשלם כל סכום שבאפשרותי ע"מ שלא להיות לצד הערסים, הקריוקי, המנגלים, גסות הרוח ופקקי תנוע בלתי-אפשריים. אז מבחינתי מרבית המקומות במדינה פשוט אינן קיימים ובכך אני מייצר ביקוש היסטרי באיזורים מאוד מסויימים. לו על השמעת הקריוקי היו גובים 5000 ש"ח ועל הפרחת עשן המנגל בבנייה רויה - 2000 ש"ח אז באופן תיאורטי יכולתי לגור גם בלוד. הסיכוי לכך היה מתחזק לו המדינה הייתה גם משקיעה שם בחינוך ותשתיות. ואז לא היה כאן מחסור בדירות.

 

[arieciub]

לא קלטנו 2 מליון אבל

לגל הגדול שקלטנו בשנות ה-90 גדלו הילדים והם צריכים דירה.
גם מספר אלפי גרושים בשנה צריכים דירות ומעלים את הביקוש.

 

[shaulch]

גירושין

השאלה זה לא כמה מתגרשים , השאלה היא כמה גרים לבד.
הרי גירושין לא אומר שנשארים לבד... ואם גרוש מתחבר עם גרושה חזרנו לנקודת ה-0 מבחינת דירות..

 

[arieciub]

בד"כ הם עדיין שומרים על הדירה ופשוט משכירים אותה