שותף לרווחי קבלן

[The new me9]

שותף לרווחי קבלן

פניתי לקבלן מסוים לגבי דירה שפורסמה.

הסברתי שאני מחפש דירה להשקעה.

אותו נציג של קבלן הסביר לי על אופציה חדשה שלא שמעתי עליה עד כה.


זה נקרא שותף ברווחי הקבלן.
משקיעים 100 עד 300 אשח. ומקבלים עליהם רווח שנתי של מינימום 5%.
אם הקבלן מכר דירות ברווח של 50%, גם השותפים מקבלים 50% רווח על ההקשעה שלהם.
בכל מקרה יש מינימום מובטח.


נשמע לי מעט תמוה. אני מנסה להבין את הקאטצ׳ים.


קודם כל אחזור אליו ואשאל אותו: אם בהשקעה יש רווח חייב להיות סיכון כלשהו
אני רוצה להבין מה הסיכון (הקבלן פושט רגל, בורח לחו״ל)


מישהו שמע על אופציה כזו?
הקבלן אמר שלא אמצא על זה באינטרנט כי זה התחיל מ2006 והיה פתוח לבמקים ואנשי עסקים בלבד.
רק עכשיו הקבלן הזה הוא היחיד שפותח את האופציה לציבור הרחב.


נשמע קצת fishi.

 

[The Grand Illusion]

לא מכיר

נראה לי שיש אפשרות לקבל רווחים די גדולים, אבל, כנראה שהקבלן קטן מכדי להנפיק בבורסה אג"ח ועליו לשלם ריבית נמוכה יותר במועדים קבועים לפי התשקיף, כי אחרת הוא היה מנפיק אג"ח במקום לשתף משקיעים ברווחים.
אז השאלה היא האם כדאי לקחת את הסיכון?
על זה אני לא אוכל לענות עבורך.

 

[offir11]

מתווה העסקה

בוא וניכנס לנעלי הקבלן/יזם לרגע.
איך רוב הקבלנים מבצעים פרוייקט?
1. מאתרים קרקע לבניה.
2. עורכים תחשיב רווח בהסתמך על העלויות (קרקע, בניה, מימון וכו') וההכנסות ממכירת הדירות. תחשיב הרווח יכלול מרווח ביטחון של גידול בעלויות הבניה ופוטנציאל ירידת מחירי הדירות.
3. פונים לבנק (או במקרים נדירים למלווים פרטיים) על מנת לקבל מימון עבור העסקה.
4. משקיעים הון עצמי

מי לרוב יגייס כסף ממשקיע כמוך? קבלן שאין לו מספיק הון עצמי בכדי לעמוד בדרישות הבנק לקבלת הלוואה או שהריבית אותה הוא מקבל מהבנק גבוהה מזו שהוא מציע לך.
שים לב שהעסקה הזו עבורך היא ברמת סיכון מאוד גבוהה.

אם נבחן את היחס בין הסיכוי (תקבול) אל מול הסיכון, מה תקבל? 5% לשנה + מחצית מהרווח של הקבלן? ראשית, עבור עסקה כזו 5% היא תשואה מאוד נמוכה. שנית, איך יחושב הרווח של הקבלן? יש בערך 200 משתנים שהקבלן יכול להכניס כדי להקטין את הרווח.

בשורה התחתונה, לא הייתי מתקרב