שותפות ברכישת דירה - שאלות

[נדלן2]

שותפות ברכישת דירה - שאלות

יש לי מכר שרכש לאחרונה דירה להשקעה עם הון עצמי של 30%, אני רוצה להיכנס שותף לעיסקה ולצאת לאחר 3 שנים.

האם מישהו יודע אם זה אפשרי לעשות עיסקה כזאת שבה אני רוכש מהמכר חלק בנכס ולאחר 3 שנים אני מוכר לו אותו בחזרה באותו המחיר? (כך שאהנה מהתשואה על השכירות ללא סיכון של ירידת מחירים בשוק הנדלן).

אני תוהה בגלל שאני יודע שלמכר היה רק 30% הון עצמי ואין לו יותר, כך שהוא לקח משכנתא על 70% מהמחיר. אם אני נכנס ב 20% מהמחיר במזומן, המשכנתא תצטמצם ל 50%. אז האם זה אפשרי לעשות הסכם כולל עם הבנק שבעוד 3 שנים המכר יקח 20% נוספים למשכנתא ויחזיר לי את ההשקעה? יוצא שהמשכנתא הכוללת תהיה בסוף 70% כמו בהתחלה, ולאחר 3 שנים הוא כבר יהיה אחרי החזר של חלקה.

ושאלה נוספת, אין לי נכס בבעלותי, גם לא חלק מנכס. אם אני נכנס בשותפות עם המכר ולאחר זמן מה ארצה לרכוש דירה "נוספת", האם אצטרך לשלם עליה 8% מס?

תודה מראש,

 

[ניאו11]

העיסקה פה לא שווה את הכאב ראש והבירוקרטיה

נניח שהדירה שווה מליון וחצי והשכירות ממנה נהיה ממש לארג'ים נותנת לו 5000 שקל בחודש.
&nbsp
אתה צריך לתת לו 300000 שקל ולקבל כל חודש 1000 שקל שזה 20% מהשכר דירה.
&nbsp
עכשיו אתה צריך להבין שיש לך סיכון ממשי על ה300000 שקל האלה במידה ואתה לא ממש ממש באמת רושם את הדירה על שימך ב20%.
&nbsp
למיטב ידיעתי אם אתה כן רושם 20% מהדירה על שימך אז זה כבר נחשב שיש לך נכס ואתה מפסיד את הפטור ממס.
&nbsp
אז יש לך שתי ברירות או לרשום את הנכס על שימך או לא לרשום אותו. אם אתה לא רושם אותו ונתת לו 300000 שקל ואתה לוקח את ה1000 שקל כל חודש מי ערב לך שבאמת הוא יחזיר לך את ה300000 שקל אחרי 3 שנים?
&nbsp
ולא רק זה אתה עכשיו נמצא באיזשהי בעיה מול מס הכנסה כי אתה לכאורה עבריין. יש לך חלק בדירה ולא הצהרת עליה.
ואתה מכניס 1000 שקל בחודש בלי שיש הסבר עליו. אז גם זה סיכון.
&nbsp
אז נניח שאתה כן רושם אותו על שימך ב20% אז עכשיו הפסדת את המס וישל ך פה בירוקרטיות מטורפות של לרשום נכס על שמך שזה צריך לעשות עורך דין ולוקח על זה גם כסף. ושליחים שהולכים לטאבו או למנהל ועושים את כל הפרוצדורות האלה...
&nbsp
אני אתן לך סתם דוגמא אני שנה שעברה קניתי בית ובגלל סתם איזה טעות מטופשת בתעודת זהות של המוכרת לקח להם 8 חודשים עד שהבית עבר אלי במנהל. עכשיו כשאני בא לעשות העברת בעלות בטאבו הטאבו רוצים אישור העדר חובות מהמועצה האישור שהוצאתי להם בשנה שעברה כבר לא תקף להם. אז הלכתי למועצה הוצאתי העדר חובות כמובן ששילמתי להם ארנונה עד אמצע השנה. (הנה כבר כסף שירד לי מהחשבון) וגם 45 שקל על האישור. אבל לי זה לא משנה זה לא בית להשקעה בטח לא ל3 שנים ואני חייב לסיים את התהליך הזה שיחסית עשיתי בלי הרבה כאבי ראש כי יש לי עורך דין שמטפל בכל הבלאגן הזה.
&nbsp
עכשיו את כל החישובים פה עשיתי לך על דירה שהיא יחסית עוד יקרה רוב הסיכויים פה שהדירה עלתה פחות ממליון וחצי מה שמוריד גם את כל הסכומים שנגזרים ממנה וכבר מראה לך שעדיף לך לשים את ה300000 שקל האלה מושקעים בכמה ניירות ערך מפוזרים וזהו.

 

[נדלן2]

כמה הבהרות ופרטים מדוייקים נוספים

תודה על התגובה ניאו,

הדירה עולה 500,000 ש"ח, היא בצפון. המכר השקיע 140 אלף מזומן ולקח משכנתא ל 15 שנים של 360, כך שהמשכנתא היא 72% מהדירה, לפי מה שהבנתי כרגע הוא עדיין לא קיבל את המשכנתא (כנראה שמדובר בהסכם עקרוני לקבלת משכנתא).

יש לי כסף פנוי, אני חשבתי להשקיע לפחות 60 אלף ובכך למעשה להוריד את המשכנתא מ %72 ל 60% ואת הריבית עליה בהתאם, את ההפרש בין הריבית של המשכנתאות אני אקבל.

הדירה תהיה מושכרת ב 2,000 ש"ח בחודש. מה שאומר שאם יש לי 12% מהדירה אני ארוויח 3 אש"ח בשנה +, כפול 3 שנים זה 9 אש"ח, בסה"כ יצא לי רווח של כ 10 אש"ח על 60 אלף ב-3 שנים (אלא אם כן אחליט להשקיע יותר) זאת תשואה יפה לדעתי, והרבה יותר גבוהה ממה שהבנק מציע לי!

אם המשכנתא היא על 60% משווי הדירה ל 15 שנה, אז לאחר 3 שנים יישאר ממנה 48%. ההצעה שלי היא שלאחר 3 שנים הוא "ירחיב" את המשכנתא בחזרה ל 60%, כך שעדיין יהנה מריבית נמוכה עליה, ויקנה ממני בחזרה את ה 12% שיש לי בדירה באותו הסכום בדיוק שהשקעתי.

וכאן אני נתקל בכמה שאלות שאין לי מושג לגביהם.

1. האם זה אפשרי שיהיה לי חלק מהנכס כאשר המשכנתא היא על המכר? (זה אולי נקרא "עסקת קומבינציה"? אין לי מושג).

2. מה דעתך על "הרחבת משכנתא"? מה הסיכוי שלא יאשרו את זה בעתיד? והאם אפשר לסכם עם הבנק מראש דבר כזה?

3. כמה אחוזים אני יכול להחזיק בנכס מבלי לאבד את המס עליו? אתה טוען שב 20% אני מאבד את המס עליו. המגיב מתחתייך "רימון חייט" טוען שב 30% אני מאבד אך לא ב 25%. אז כמה אחוז אני יכול להחזיק בנכס מבלי לאבד עליו את המס?

תודה,

 

[רימון חייט]

אין דרך לקבל מהבנק התחייבות להגדלת משכנתא בעוד X שנים

אם אינך בטוח שהשותף יוכל לשלם לך ללא משכנתא, אל תכנס לזה.
אם אתה מחליט כן להכנס, עשה זאת ב- 25% ולא 30% כדי שלא תיחשב
בעתיד בעל דירה.
&nbsp
מעבר לכך, אם השותף מתחייב לשלם לפי ערך הדירה היום אך ערך הדירה יירד
בעוד שלוש שנים, האם זה לא יגרום לאיבוד חבר?
&nbsp

 

[ניאו11]

25% ומטה זה לא נחשב שאתה בעל נכס?

 

[ניאו11]

ואגב הוא דיבר על להיכנס ב20% לא ב30%.

30% זה היה ההון שהחבר שלו קנה את הבית.

 

[המוסקיטר האחרון]

נכון - הוא נכנס רק ב 12% מערך הנכס

השאלה נוגעת לאפשרות להשקיע 60,000 על נכס ששווה 500,000. בדיוק 12%

 

[רימון חייט]

נכון לא קראתי היטב

בדוק כמה כסף בשקלים תקבל על 60,000 לעומת הטרחה שסביב כל העניין.
מסכים עם עו"ד חן סרי שהלוואה פשוטה תהיה עסקה כדאית יותר לשניכם.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[נדלן2]

10 אש"ח ב-3 שנים על השקעה של 60 אש"ח

לא הבנתי בדיוק מה עו"ד חן סרי כתבה, מה פירוש "הע"א", ייתכן וזה בהחלט עדיף, אני אשאל בתגובה מתחתיה.

 

[רימון חייט]

לפי החישוב שלי 7200

4%*60,000*3 = 7200
מזה תנכה את כל הוצאות הטיפול במשכנתא ולדעתי
תשאר בסוף עם כ- 60,000 שקלים.
בהצלחה.
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

אני חושב שאתה צריך להתעייץ עם עורך דין על השאלות

ובאופן עקרוני, תשאל את עצמך למה החבר הציע לך להכנס בשותפות חלקית בדירה, אם הוא קיבל אישור עקרוני למשכנתא.
הרי מדובר בכאב ראש לא קטן ובהוצאות משפטיות נוספות לנכס (מי ישא בהן?).
ובנימה אישית היית מציע לך לא להתלהב מהשקעה שתניב לך בערך 5% תשואה שנתית, שבסך הכל היא כלל לא וודאית, כי גם אם שכר הדירה הצפוי הוא 2,000 ש"ח, יתכן ששכר הדירה יירד במהלך הזמן, או שתהיה תקופה מסויימת ללא שוכר, או שיהיו הוצאות לא צפויות על תחזוקת הנכס...
לא שאני מזלזל, אבל כל הכאב ראש הזה בשביל 3,000 ש"ח לשנה?

 

[נדלן2]

אני הצעתי את השותפות - תגובה והסבר

אני הצעתי את השותפות, אני רואה בזה win-win deal.

אני לא יודע לגבי הוצאות משפטיות נוספות לנכס, אני מאמין שהם לא יהיו כל כך גבוהות והם יקוזזו מהתשואה שלי ועדיין יהיה לי רווח נאה ביותר, כן, 5% בשנה (אני פשוט לא מכיר אפשרויות אחרות טובות יותר).

גם אם שכר הדירה יירד עדיין תהיה לי תשואה נאה (לדעתי), והיתרון שלי הוא שאני לא צריך להשקיע הרבה, הן מבחינה כלכלית והן מבחינת זמן ומאמץ, החבר בכול מקרה יחפש שוכר עבור הדירה, בין אם אני שותף או לא, כך שגם זה לא עליי, וגם הוצאות על תחזוקת הנכס הן לא פרמטר מהצד שלי.

למה זה משתלם לחבר? מהסיבה הפשוטה. המשכנתא שהוא לוקח גדולה מהשכירות שהוא צפוי לקבל על הדירה, ככה שהוא צריך להוסיף כמה מאות שקלים על שכר הדירה שהוא יקבל כדי להשלים למשכנתא. אם אני נכנס ב 12% מימון מזומן לדירה המשכנתא תרד מ 72% ל 60%, למעשה תשלומי המשכנתא החודשיים שלו יצטמצמו ב 17% כאשר שכר הדירה שישלם יצטמצם ב 12% בלבד. כאשר אתה לוקח בחשבון שהמשכנתא גדולה מהשכירות על הדירה, לפי החישוב הקר שלי הוא צפוי לחסוך כ 5,500 ש"ח ב-3 שנים. מדובר על רווח נקי של כ 15,000 ש"ח לשנינו בשלוש שנים או 5,000 ש"ח לשנינו בשנה.

ועדיין, כמו שאמרת, נשארו השאלות הפתוחות לגבי האפשרות לקדם את המהלך.

 

[המוסקיטר האחרון]

שתי שאלות נוספות

כפי שאני מבין, אתם תתחלקו בשכר הדירה על פי האחוזים בהשקעה.
זה לא שהוא מתחייב לשלם לך גם אם לא יהיה שוכר... נכון?
אז אם זה המצב, מה תהיה התשואה שלך אם הבית יעמוד חודשיים ללא שוכר?
ומעבר לזה, אם יהיו הוצאות תחזוקה בבית, כנראה שגם תצטרך להשתתף בחלק שלך בהוצאות התחזוקה (12% כאמור)
אם לדוגמא צריך עכשיו לטפל בבעיית צנרת שתעלה 30 אלף ש"ח.. איך זה מעמיד את כדאיות ההשקעה שלך?
וכמה לדעתך ייקח עורך דין על מנת לשנות את הבעלות על הדירה בעוד 3 שנים?
בוודאי שכמה אלפי שקלים. גם אם זה ממש פשוט, זה עדיין עולה כסף.
אבל אתה יודע.. זה הכסף שלך.
תעשה בו מה שאתה רוצה

 

[נדלן2]

תשובות

אם לא יהיה שוכר הוא לא ישלם לי.

אם יהיו הוצאות תחזוקה הם עליו, הנכס בסופו של דבר יעבור לבעלותו המלאה לאחר כ-3 שנים.

אני לא יודע כמה לוקח עורך דין, חשבתי שהוא לוקח כמה מאות שקלים, וכמה מאות שקלים מתוך 10 אש"ח זה עדיין כדאי בשבילי, אני בהחלט אבדוק את האפשרות שהצעתם לעשות זאת בדרך של הלוואה.

הנקודה היא שאני לא יודע כיצד אפשר להבטיח באמת שהכסף יחזור אליי, בגלל זה העדפתי מלכתחילה שיהיה לי חלק בדירה כדי להבטיח את קרן ההשקעה שלי. אם יש אפשרות לעשות זאת בצורה של הלוואה, שהתהליך עולה פחות, והקרן מובטחת לי באותה מידה כמו שיש לי חלק בנכס אז זה בוודאי שעדיף.

 

[עורכת דין חן סרי]

יתכן שכדאי לשקול קונסטלציה אחרת

של הסכם הלוואה שבו יקבע ההחזר כאחוזים מגובה השכירות בד בבד עם בטוחה להחזר בדרך של הע"א.
&nbsp
&nbsp
כדאי להיוועץ פרטנית.

 

[נדלן2]

מה פירוש "הע"א"?

 

[עורכת דין חן סרי]

הערת אזהרה

וביתר פירוט מדובר ברישום בטאבו של הערה על התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
&nbsp
&nbsp