שימו לב איך "סירסו" את תקן שמאי מס' 22 כמפורט בדוח.

[הנדלניסט מהבקעה]

שימו לב איך "סירסו" את תקן שמאי מס' 22 כמפורט בדוח.

אני מצרף דו"ח שמאי שהוזמן ע"י חברה....בדצמבר 2017,כדי לשכנע לקוחות בפוטנציאל של הקרקע עפ"י תקן 22 [זמינותה של קרקע להפשרתה לבניה] הדו"ח הוכן על גוש 7729 חלקה 9 [14,6 דונם] חקלאיים בחדרה המצויים מחוץ לתכנית חד/2020 ולפתע..."ציפיות לשינויים עתידיים" הופכים קרקע ללא עתיד לקרקע עם אחוזי בניה "לכאורה".
בכל המפות "בוהק" לו הצבע הירוק אך הכתוב בדו"ח מתעלם מהאמור ויוצר "שומה מבוססת הנחה". [דמיונית לחלוטין לדעתי]

בדו"ח נחשף הקשר בין חברת msn [מזמינת הדו"ח] לבין חברת אייזנברג גרופ.
עפ"י הדו"ח הקרקע נמנצאת בבעלות חברת אייזנברג נדל"ן בארץ ובעולם בע"מ.

בדו"ח המפורט הוכנסו המון נתונים מיותרים על הותמ"ל ושיטות עבודתו ,זכויות באדמות סמוכות,תחשיבי רווחים לאדמות ביעוד מסחר ותעסוקה ועוד, כל אדם שאינו יודע לקרוא מפות אלה ונתונים אלה יכול להתבלבל בקלות ולקבל החלטה מוטה.

בדו"ח מצויין גם של"אחר שינוי יעוד הקרקע" כל רוכש שיקנה 100 מ"ר חקלאי יקבל לאחר הפקעת 40 אחוז 60 מ"ר שבהם ניתנו זכויות בנייה של 80 מ"ר משרדים...

עד היכן מותר לשמאי חבר הלשכה להניח הנחות לא מבוססות שעלולות להטעות רוכשים תמימים.

הוא גם מוסיף ומטעה שיתכן מימוש הזכויות בין שנתיים לארבע שנים לטובת תעסוקה/ ותעסוקה...מאלו נתונים עובדתיים נלקחו הערכות אלה ?

בנספח הסכם השיתוף [עמוד 26] ניתן לקרוא במפורש שמדובר על קרקע חקלאית ללא כל תכנית אחרת המייעדת אותו להפשרה בעתיד...אז...איך ניתן להסביר את הדו"ח האמור.

לקרוא את הדו"ח ולא להאמין - http://webteam.co.il/msn-nadlan/beit-eliezer/eis/teken22.pdf

 

[הנדלניסט מהבקעה]

היום נערכה שיחה בנדון עם יו"ר ארגון השמאים ונשלח מכתב.

הנושא הוא בלתי נתפס ולכן אני מביא לכם את עיקרי המסמך ששלחתי ליו"ר ארגון השמאים מר חיים מסילתי לאחר שיחה איתו בנדון.
תוכן המכתב :
בהמשך לשיחתנו בנדון ומתוך הערכה וכבוד למקצוע השמאות בכלל ובפרט אני מביא בזה דו"ח שמאי מבוסס תקן 22 שהוכן בדצמבר 2017 עבור חברת msn יזום ושיווק נדל"ן בע"מ, על גוש 7729 חלקה 9 .

בדו"ח הנ"ל ניתנת "שומה מבוססת הנחה" הפורצת מגדרות ההיגיון הבריא וכמובן חורגת מהתב"ע שהוקצתה לקרקע שבנדון.
מקריאה של 29 עמודי הדו"ח עם שפע נתוני אמת על קרקעות אחרות ושונות בחלקי ארץ שונים נוצרת תחושה ע"י הקורא ה"תמים" שכדאי להשקיע בקרקע
ומדובר על מציאה של ממש כשבפועל אין כל סיכוי בימי חיינו בהפשרת הקרקע.

מטרת הדו"ח לתפיסתי היא לשכנע קונים פוטנציאליים לרכוש את הקרקע במחיר שהגדירו בחברת השיווק ולא עפ"י נתוני האמת או עפ"י ערכם הנדלנ"י הנכון.

אין לי ספק שכותב הדו"ח השמאי ............. כתב דו"ח מוטה ובניגוד לכל אמת מידה מקצועית, נכון הדבר שבדו"ח מוטמעת האמת אבל השמאי "שכח"
מרצון לציין במודגש בדו"ח עפ"י סעיף 1,4 את מצב א' המתייחסת למצבה האמיתי של הקרקע כאדמה חקלאית גם במסגרת תכנית חד/2020
ושאין כל צפי להפשרתה בעתיד.

כל שמאי מתחיל יכול לבדוק פרטים אלה מול הועדה המקומית לתכנון אך כאן נעשה ניסיון לעוות מושגי יסוד בהליכי תכרנון והפשרה בכלל ובפרט.
בעמוד 21 סעיף 14,2 כבר קובע השמאי מה ניתן לקבל בזכויות עם רכישת 100 מ"ר עם הפשרתה לתעסוקה ומסחר, האומנם ? האם השמאי ראה מול עיניו איחוד וחלוקה וזכויות...שהרי מדובר על אדמה חקלאית שמצויה מחוץ לגבולות ההפשרה, האם לזה התכוונו כותבי תקן 22 שדו"ח מבוסס הנחה יכול להרשם גם כנבואה ? האם יתכן שהשמאי נכנע לתכתיבי חברת השיווק וראה "חזון" התואם לרצונם של מזמיני הדו"ח ?

כותב הדו"ח גם מציין שהקרקע תהיה בסמכות הות"ל ??? וההפשרה תמשך כשנתיים עד 4 - עמוד 22
[כשבדו"ח עצמו בעמוד 14 סעיף 10.10 מצויין שהקרקע מצוייה מחוץ לתחום הוט"ל שהוגדר] ולכן אמירות אלה סותרות את מסגרת גבולות ההיגיון ואפילו הנחה לא ניתן לבסס עליהם.

לנושא שווי הקרקע, אני מודע לויכוחים על שוויה של אדמה חקלאית ואני רוצה לקוות שהמוסמך היחידי לקבוע זאת הוא השמאי הממשלתי שכן על כך
מתבססים תחשיבי ההיטלים והמיסים במקרים של שינוי סטטוס הקרקעות.
לרשום מחיר של 320,000 ש"ח לדונם ברוטו לאדמה חקלאית הוא הגזמה של מעל ל-200 אחוז משווים האמיתי וכאן לצערי אתם השמאים [לא כולם]
יוצרים עיוות של שווי אדמות חקלאיות הנובע ממצב השוק ובכך תורמים להעלאת מחירים מתמשכת.

בשנת 2016 הופץ דו"ח של משרד המשפטים - הכרעה בהשגה ראשונה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל ....
https://www.justice.gov.il/Units/ShomatMekrkein/Docs/חוות יזרעם קרקע חקלאית.pdf

הערה...אני מודע לכך שהמסמך מתייחס לאירוע נקודתי הנוגע לחכירה בדרום, אבל...מוכרעות בו נקודות מחלוקת לשווי אמיתי של אדמה חקלאית ברחבי הארץ.

שווי זכויות החכירה בקרקע: [מתוך הדו"ח]
קרקע חקלאית ללא פוטנציאל, בהתאם לתוצאות שהתקבלו בשומות מכריעות:

1. הכרעת הוועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות, ,בין קיבוץ קריית ענבים לבין חברת נתיבי ישראל, בעבור הפקעה לצורך הרחבת כביש מס' 6 .בה הוערכה קרקע חקלאית לאחר התאמות רלוונטיות,בסך של 34,000 ש"ח לדונם.

2. הכרעת וועדת השגות, גוש 4415 חלקה 33 ברחובות. בה הוערכה קרקע חקלאית, לשנת 2011 ,בסך: 50,000 ש"ח לדונם.

3. הכרעת השמאית לבנה אשד בחוות "ברורים", במסגרת שומה מייעצת לפגיעה בקרקע ע"י תכנית,בין חברת הזרע לבין הועדה המקומית באר טוביה,בה הוערכה קרקע חקלאית סחירה,לשנת 2004 ,בסך: 24,500/₪ דונם.

4. הכרעת השמאי ספי רביב מדרום לחדרה, במסגרת חוו"ד מומחה לבית המשפט [ה"פ 179/08 ] לתביעה בעבור הפקעה לדרך, בה הוערכה קרקע חקלאית ללא פוטנציאל לשנת 2005 ,בסך: 40,000/₪ דונם.

5. שווי אדמה חקלאית "בעל" [כלומר ללא השקייה] ללא פוטנציאל - כ- 5,300 ש"ח לדונם.

ועוד ועוד...

מי כמוך יודע על ההיקפים בהם אותם חברות "נישה" עוסקות במכירת אדמות חקלאיות בכל חלקי הארץ ומטמיעות בעזרת שמאים שמוכנים לתת יד לכך חלומות על הפשרה עתידית...כולם מרויחים למעט הרוכש המרומה שבטח בדו"ח שמאי מפוברק ומוטה.

סלח לי על מילים הבוטות , אבל כאחד שכותב על כך על בסיס יומי אני סבור שגם לכם כארגון מקצועי יש בסיס לעשות סדר "בדברים" ולהפסיק את פורקן העול החורג מכללי האתיקה המקצועיים.

תודה מראש ובכבוד רב.

פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
יועץ בנדל"נ ,התמחות במקרקעין, מידענות, איתור נדל"נ אבוד, יזמות בנדל"נ.