שלום, חייב את עזרתכם.

[ilanli2]

שלום, חייב את עזרתכם.

אני ואבי עומדים לפני רכישת קרקע בגודל של 250 מ"ר. הרעיון שלנו הוא לבנות קוטג' שמוחלק לשניים. אבא שלי אומר שמספיק לו 50 מ"ר לסלון, מיטה, שירותים, מקלחת ומטבחון קטן ואני אוכל לקחת את כל שאר הבית. אני מעוניין בבית של 3 חדרי שינה וסלון. הבנתי שבמגרש בגודל של 250 מ"ר ניתן להגיע לגודל של 90 מ"ר בכל קומה כך שאני מעונינים לבנות 2 קומות בסך 180 מ"ר ולחלק אותם בינינו. משהו מכיר תוכנית כזו? האם זה בר ביצוע? רעיונות וטיפים כלשהם יתקבלו בברכה. תודה.

 

[האדם הפשוט]

הכל ניתן ואפשרי

יש לפנות לאדריכל עם התכנית של המגרש ,

 

[בינא]

תוכניות למבנה על מגרש דו-משפחתי

יש הרבה, אבל צורת המגרש קובעת אם התוכניות מתאימות. היות ולא ציינת היכן המגרש, שברצונכם לרכוש ממוקם, קשה אפילו להפנות אתכם לגורם הנכון. אין מה לפנות לאדריכל לפני שיש מגרש עם מדידות עליו, כי יעוץ בנושאים כאלה לא מקבלים בחינם. בר-בצוע מה שאתם רוצים, השאלה רק כיצד מתכננים את זה ומה התקציב הנתון. לפרטים נוספים תוכל לכתוב דוא"ל לחתום מטה.

 

[איריסג]

ולמה החלטת שזה דו משפחתי?

הוא לא כתב את זה בהודעה... ולפותח השירשור: זו קצת בעיה לענות על שאלה כללית כזו. לכל מועצה ולכל ועדה מקומית יש את ההגבלות שלה לגבי אחוזי בניה ושיעור התכסית (כמה מותר לבנות בקומת הקרקע) וזה משתנה ממגרש למגרש וכו'. עקרונית - כדי לבנות יחידת דיור נוספת בתוך בית - זה לרוב דורש הקלה , עד כמה שאני מבינה, ולכן אחרי שיש לכם תוכניות של המגרש המבוקש - כדאי לכם ללכת לאדריכל מנוסה, שגם מכיר היטב את הועדה המקומית לתכנון ובניה ואת כל השגעונות שלהם - להגדיר לו מה אתם רוצים - והוא יוכל להגיד לכם האם זה אפשרי, ובאיזה תנאים.

 

[בינא]

מגרשים של 250 מ"ר = 1/2 דו-משפחתי

מאיפה אני יודע? בתור אחד שגם עוסק בתכנון אדריכלי והגשה, גם בניהול פרוייקטים וגם בפקוח, אני צריך לדעת...אפילו אם הכותב לא ציין זאת. אני גם יודע שהעצות שאת נותנת בתחום התכנון, אין להם שום בסיס וממליץ שתפסיקי להטעות משתתפים אחרים בפורום הזה. כשאדם רוצה לשכן את אבא שלו או אב רוצה לשכן את בנו בתוך אותה יחידה, אין שום צורך לבנות 2 יחידות ולכן לא צריך שום אישור משום ועדה, כי על 250 מ"ר קרקע לא ניתן בכלל לקבל אישור כזה, גם לא עם הקלה! לועדות בניין ערים אין "שגעונות" כי הם אמורים לעבוד על-פי החוקים ומי שמתכנן ומכיר את החוקים האלה, לא נתקל ב"שגעונות". זה קורה רק לחובבים ש"חוסכים" והולכים במקום האדריכל שלהם לועדות האלה, מבזבזים את הזמן לכולם, גם למקצוענים וגם לאנשי הועדות, בשאלות מההפטרה, כשלמעשה אין להם מה לחפש שם בכלל. לא נכון "שלכל מועצה ולכל ועדה מקומית יש את ההגבלות שלה לגבי אחוזי בניה ושיעור התכסית (כמה מותר לבנות בקומת הקרקע) וזה משתנה ממגרש למגרש וכו'." זה קשקוש! התקנונים הנערכים ע"י אדריכלי בנין העיר שתכננו את השכונה, הם הקובעים. היות והשואל נמצא לפני קניית מגרש, גם אין לו מה ללכת לאדריכל כי אדריכל יכול להתחיל לעבוד רק כאשר יש מגרש השייך לפונה אליו, עם תוכנית מדידה של מודד מוסמך. הכתובת הנכונה לפניה כזו היא מלווה בניה מקצועי, מהסוג שמלווה אנשים מלפני הקניה של המגרש ועד שלב גמר הבניה או כפי שאנשים קוראים להם בטעות "מפקחים"...

 

[s h i r i 1]

אתה טועה לפחות בדבר אחד

מאחר שאני לא גרה בארץ, אין לי מושג לגבי כל הועדות ולכן אני לא מתווכחת אבל הקונה יעשה מאוד בשכל אם ילך לאדריכל, טרם רכישת המגרש, כדי לבדוק אם הרעיון שלו לחלוקה בכלל אפשרי מבחינת תכנון. אתה מוזמן לקרוא את התגובה שלי ולראות בדיוק למה התכוונתי. מעבר לזה, אדריכל יוכל לתת לו דגשים לבחירת המגרש המתאים במידה וניתן לבחור בין מגרשים בעלי אורכי צלעות שונים, כמו גם בעניין מגרש פינתי לעומת מגרש פנימי.

 

[טליה מספרד 1]

מסכימה מאוד!

אדריכל יכול לתת את עזרתו בבחירת המגרש נכון שאת התוכנית עושים רק אחרי קניית המגרש אבל אם יש לאדריכל את הקונספט המנחה הוא ידע הרבה יותר טוב לבחור בין מגרש שיאפשר להכניס בית שכזה על מגרש X או אם בהתפשרות עד בלתי אפשרי במגרש Y את מלווה הבניה הזה שבינא כל הזמן ממליץ עליו אין לי מושג, גם אני בחול ועדיין לא נפגשתי באיש אשכולות שכזה

 

[איריסג]

אז זהו... שאתה טועה.

יכול בהחלט להיות מגרש יחיד בן 250 מ"ר. תבדוק בנווה מונוסון כמה מגרשים של 500 מ"ר פוצלו על ידי פרצלציה ככה שנוצרו מהם שני מגרשים בני 250 מ"ר - לבניית בית בודד על כל אחד מהם - ולא בהסכם שיתוף לבניית דו משפחתי. שנית - אתה מוזמן לפנות לאדם הפשוט ולראות איזה סרטים העבירו אותו כי הוא רצה לבנות שני מטבחים בשתי קומות שונות בבית - מתוך כוונה שאחד ישמש ליחידה נפרדת. ולעניין ההפניה שלי לאדריכל - אני מאד רוצה להאמין שהעובדה שאתה מתעקש לשלוח את הכותב ל"מלווה בניה מקצועי" ממש לא קשורה לעובדה שאתה בעצמך אחד כזה. אין שום בעיה לקבל תוכנית מגרש שעליה מסומנים קוי בניין, עם מידות וכל מה שנובע מהתקנון לגבי אותו מגרש. עם זה בדיוק הלכתי לאדריכלים שונים, עוד בטרם בחרתי ביניהם, ועל תוכנית המגרשים שלנו היו תוכניות זהות גם של מגרשים שנמצאים בבעלות של מישהוא אחר. ככה יוכל מי שבודק האם מגרש מסויים יכול להתאים לו - לקבל ייעוץ מבעל מקצוע - וכמו שכתבתי רצוי לבחור אדריכל שמכיר היטב את כל הטירופים של ועדת הבניה המקומית (ותאמין לי - לכל ועדה יש את השטיקים שלה. תבדוק את העבודה מול ועדת הבניה של דרום השרון לעומת הסרטים שאני עוברת ועוד צפויה לעבור ב"שרונים") - ושהוא יוכל לתת חוות דעת לגבי מה שהאדון רוצה - ואפילו להציע לו בסקיצה ביד חופשית כמה אפשרויות. אני אמרתי לו ללכת וועדה? אמרתי לו לקחת תוכנית בסיסית של המגרש לפני שהוא קונה אותה - וללכת לבדוק עם איש מקצוע האם על פניו כדאי להמשיך בתהליך לרכישת המגרש הזה - או לחפש מגרש אחר. ואגב - עבור מי לדעתך עובדים מתכנני הערים ש"תכננו את השכונה" ועכל פי מה הם עובדים? על פי העיניים היפות שלי? לא. על פי התקנות של כל ישוב וישוב - והוא שאמרתי - להגיד לו ככה באויר שהוא יכול לבנות 90 מ"ר בקומת קרקע זה פשוט חוסר אחריות בעיני. אולי בישוב המדובר מותר פחות? הרי זה טיבן של תקנות - הם לא חוקי מדינה אלה תקנות של רשות מקומית.

 

[בינא]

ככל שתכתבי יותר תטעי אחרים יותר

אין דבר כזה מגרש של 250 מ"ר לבית בודד כי אם מורידים את המרחק של קוי בנין מגבול מגרש (5 מ' קידמי ואחורי מינימום ו-3 מ' מכל צד מינימום), מה שנשאר לבניה ממגרש שרוחבו 10 מ' על אורך 25 מ' זה מלבן של 15מ' על 4 מ' = 60 מ"ר וממגרש של 15 מ' על 16.7 מ' נשאר 9מ' על 6.7 מ' = 60.3 מ' השטח המתר לבניה של שטח מגורים עיקרי יהיה 30% בקומה שזה 75 מ"ר ולכן אין התאמה במספרים. השואל דיבר על 90 מ"ר מותרים וזה אפשרי רק בדו-משפחתי שלו יש הקלה של 6% ואז השטח המותר לבניה יהיה 36% ס"הכ. מ.ש.ל. באשר למלווה בניה מקצועי = כל אחד שמבין ויודע מבחינה מקצועית כיצד ללוות אנשים שמבקשים לבנות את ביתם. זה יכול להיות אדריכל/מהנדס/הנדסאי שעוסקים גם בניהול בצוע של בניה ולא רק בתכנון וזה יכול להיות מפקח שעוסק גם בתיאום תכנון אדריכלי והנדסי. יש עשרות כאלה בכל הארץ ואנשים עובדים איתם ביום-יום. זה שכמה מכם לא מכירים לא אומר שלא קיים.

 

[איריסג]

יש ישוב בארץ

קוראים לו נווה אפרים מונוסון. היום הוא חלק מהעיר יהוד. הישוב הוקם לפני למעלה מ 50 שנה. אתה מוזמן לבוא לבקר ולבדוק בתקנות של הישוב - פרצלציה מותרת מ 500 מ"ר. אתה יכול להמשיך להתעקש. 30 ומשהו שנות מגורים שלי בישוב הזה מוכיחות אחרת. אנשים מכרו את החצר האחורית שלהם - ושם נבנו בתים בודדים - ולא דו משפחתי. ואגב - כרגיל, אתה כותב משהו ואחר כך מתנער ממנו - כתבת "אין טעם לפנות לאדריכל"... תחליט - אפשר לגשת לאדריכל או שחייבים לקחת "מלווה בניה"...

 

[בינא]

יש לך בעיה בהבנת הנקרא בנוסף...

יש הבדל בין אדריכל שרק יודע לתכנן ל"מלווה בניה" המגיע מהמקצוע האדריכלי/הנדסי והוא גם מתכנן וגם מנהל את בצוע הבניה או גם מהנדס/הנדסאי וגם מנהל בצוע של בניה. רמת הידע הביצועי והידע מהשטח שווים הרבה יותר מהרמה התכנונית במקרה כזה, כדי לתת פתרונות לשואל. נוה מונוסון הוא "חור קטן באמצע הארץ" ומקרה פרטי כמו שאת מקרה פרטי ובשני המקרים - אינם מוכיחים את הכלל. כתבתי על הכלצ ובמקרה זה השואל היה שייך לכלל...לא לוה מונוסון ולא למקרים הפרטיים שלך.

 

[איריסג]

אין לי שום בעיה בהבנת הנקרא

לך יש בעיה של עיקביות. הנה ציטוט מההודעה שלך: "היות והשואל נמצא לפני קניית מגרש, גם אין לו מה ללכת לאדריכל" לא אני כתבתי. אתה כתבת. ואגב - חור במרכז הארץ אתה בעצמך! מה בדיוק היתה גדרה לפני שכל הקבלנים התנפלו עליה? חור בשפלה. תאמין לי - אני מכירה את גדרה היטב ומאד מקרוב. העובדה היא שאתה עונה תשובות גורפות - שמהן אפשר להבין שמדובר בכל הארץ. וכנראה קשה לך להתמודד עם כך שהעובדות מעידות אחרת.

 

[איריסג]

ואגב -

מקרה פרטי הוא בית אחד. או שניים. נווה מונוסון (צא תלמד...) הוא ישוב של למעלה מ 1000 משפחות, רובו (פרט לרחוב אחד) הוא בתים פרטיים - ואני חושבת שאם תתאמץ - תוכל למצוא כמה עשרות בודדות של בתים שהמגרש שלהם הוא בן יותר מ 500 מ"ר - שעדיין לא מכרו את החצר האחורית. כך שה"מקרה הפרטי" הוא עשרות אם לא מאות בתים. ושנית - אולי אתה רואה באינטרנט בדיו סתרים - אבל אני לא ראיתי אצל השואל שום התייחסות למקום המגורים שאליו הוא מתייחס. אז איך בדיוק החלטת שהוא מדבר על מקום ששייך לכלל שלך ולא ל"מקרה הפרטי" שלי?????

 

[s h i r i 1]

איריס, את ממונוסון?

אפשר לשאול בת כמה את? (לא יודעת אם הגיל שכתוב בכרטיס מעודכן) חבר, אחד הכי טובים שלי גדל במונוסון איזה מקום קטן וחמוד...

 

[s h i r i 1]

כמה דברים

בהנחה שבאמת מותר לבנות 90 מ"ר לקומה, נראה לי קצת מבוזבז שיהיו פעמים מדרגות כלומר, חלק מהקומה הראשונה לאבא שלך + מדרגות לחלק מהקומה השניה וכנ"ל לגביך. מה גם שכדאי לחשוב על מצב בו קשה לאבא לעלות במדרגות, מה אז? מצד שני, אם לאבא מספיק 50 מ"ר, זה משאיר אותך עם 40 בקומה הראשונה שיהיה קצת קשה להכניס בהם סלון, פינת אוכל, מטבח שירותים ומדרגות לקומה השניה. (שוב, אפשרי, אבל מאוד תלוי בצורת המגרש ובדרישות שלכם. מניחה שהבית מתוכנן למשפחה) מה שעוד אפשר לעשות, הקומה הראשונה לאבא. יהיה בה סלון, מטבח, פינת אוכל קטנה, שירותים ומקלחת וגם - מאוד חשוב חדרון נוסף. לא יודעת בן כמה אבא שלך, אבל נראה לי שכדאי לחשוב על מצב שבו הוא יצטרך עזרה בגיל יותר מבוגר. וגם - מרפסת. מדרגות לקומה השניה שתהיה כולה שלך, כאשר אתה בונה גם מעל המרפסת בקומה התחתונה. יצא לי לראות בית שבנוי ככה (גרה בו אישה מבוגרת ולמעלה הבת שלה), זה היה מאוד מוצלח מבחינת תכנון. בהצלחה!