שלום לכולם

שלום לכולם

יש לי מגרש בשטח של 420 מטר. אנ לא סגורה על קומה נוספת. כ אין לי צורך בזה. אם כי לבנות יחידת דיור. אנא דעתכם.
 

גלמיש1

New member
זאת שאלה מאד ארטילאית בצורה הזאת

המון פרמטרים חסרים - מי את (רווקה צעירה, זוג פנסיונרים, משפחה מרובת ילדים...) לאיזה צורך נקנה המגרש (השקעה, בניה למגורייך) איפה הוא נמצא (איפה בארץ ובאיזו סוג שכונה) מה הצרכים שלך ומה המשאבים שלך (כלכלית) ומה מותר ע"פ התב"ע של השכונה...
אם תפרטי אולי נוכל לנסות לייעץ.
 
אנסה לפרט

אני פנסיונרית. השטח נמצא בבאר שבע, בכלניות. המגרש נקנה כהשקעה. מותר לי לבנות 220 מטר. למטה עד 170 מ"ר.אם אצרף מפה זה יעזור? יש לי גם כמה סקיצות. יש לי משאבים לבנות את הקומה בקרקע. אוכל להוסיף במידה ואצליח למכור דירה (כרגע מושכרת).

תודה
.
 

בינא

Member
לא הצלחתי להבין מתשובתך אם את בונה להשקעה או בשבילך

המגרש בטח של המנהל = ר.מ.י. = רשות מקרקעי ישראל ולך יש זכויות חכירה, לכן יש לך מגבלה של 160 מ"ר שמעליהם תשלמי למנהל "קנס" ולא משתלם לעבור את הגודל הזה כי את עצמך אינך זקוקה לבית גדול.
ציינת יחידת דיור ולכן מבנה בן קומה אחת שיכלול גם את יחידת הדיור (100מ"ר בשבילך ו-60מ"ר ליחידת הדיור), יהיו די והותר ומעליהן גג עם שיפועים וחלל גג לבניה עתידית = אופציה ששווה כסף במכירה ו/או כיחידת דיור נוספת בגג.
הכל כפוף כמובן לתקציב מתאים, רמת גימורים מתאימה לנדרש וזמן של כ-5-6 שנים מרגע תחילת התכנון ועד שתקבלו אשור לגור במבנה...
 

Sanchez

Member
5-6 שנים מהתכנון עד לטופס 4 ?
לנו לקח כשנה מרגע התכנון עד לתחילת בניה.
הבניה ארכה כשנה.
את טופס 4 קיבלנו כ 4 חודשים לאחר שסיימנו לבנות.
&nbsp
סך הכל פחות משנתיים וחצי !
 

בינא

Member
לקח לי 7 שבועות לקבל היתר בניה ויומיים לקבל טופס 4 +ת.גמר

זה היה כשעדיין לא חשבו שרפורמה זה לעשות רע למה שיותר אזרחים...
, לפני 40 שנה בדיוק...

המצב כיום שונה לחלוטין בכל היבטי הממשל שלנו עם ההסתעבות השילטונית שיצרה מצב שפרגולה עם כיסוי "סנטף" או "סנפל" שקופים, מותר לבנות ללא היתר, אבל לקבל היתר על קרקע של רשות מקרקעי ישראל (ר.מ.י..= מ.מ.מ. = מנהל מקרקעי ישראל לשעבר שגם הם עברו "רפורמה"), איננו מחייב אותם בלו"ז בכלל..., מחייב עד שנתיים את ועדות בנין ערים (על-פי הלו"ז של ה"רפורמה"), כי מדובר על ימי עבודה של הועדות בפועל... וכך תקועים להם מאות בתים ואלפי דירות על הנייר, והמצב הולך ומחמיר בועדות הבניה השונות, אשר הפקידים בהם, משתדלים בכל דרך "להוכיח" שלא היה צורך ב-"רפורמה" שכן "פעם" לפני ה-"רפורמה", הם עבדו יותר מהר, כי זה מה שפקידים שמשכורתם קבועה ללא קשר לטיב או זמן עבודתם, עושים הכי טוב... מחכים שכל הימים שהוקצבו לכל תהליך "בדיקה" יעברו ואז שולחים מייל קצר לאדריכל/ית המסכנים שכאילו "שכחו" לפתוח תיק ורוד, או שכחו פסיק או כתבו את מספר הנייד שלהם לא נכון ושטויות כאלה, כדי שאלה יתכתבו איתם חזרה לעוד כשבועיים ימים ו"יוכיחו שאין להם אחות" ולא היה ולא נברא כי לא ניתן להתקדם בתהליך עם טעויות כאלה שהמערכת מונעת כדי למנוע את הזיופים שהיו בעבר עם מספרי רישוי של אדריכלים, מהנדסים והנדסאים מורשי הגשה ללא שום קוד...
מי שיש לו הרבה מזל ומצליח כיום לקבל בתוך שנה, היתר בניה על קרקע מנהל שיבין שהוא זכה ביצור 2/3 מתהליך בירוקרטי שהופך בעייתי יותר ויותר וישמח בחלקו... שבת שלום
 

Sanchez

Member
את פנסיונרית ואת מתכוונת לבנות את הבית ולגור בו ?
 
כוונתי

לבנות כהשקעה. למכור ו






להשקעה. למכור ו\או להשכיר. יש אפשרות לבנות מרתף, קומת קרקע וקומה ראשונה. אין לי את המשאבים. לכן אני מתלבטת אם לבנות רק קרקע או להוסיף קומה של 55 מטר.
 

Sanchez

Member
לבנות וילה להשכרה זה לא הדבר החכם ביותר !!!
התשואה על הוילה תהיה משמעותית נמוכה יותר מאשר (למשל) לרכוש 2-3 דירות באותו סכום שתעלה לך כל הרפתקת הבניה.
אם את חושבת על בניה לשם מכירה...אני ממליץ לך להתייעץ עם מומחים.
באזור שלנו, מי שרכש שטח, חיכה כמה שנים ומכר אותו- הרויח הרבה יותר מאלה שקנו שטח, בנו בית ולאחר מכן ניסו למכור בית מוגמר. וזה עוד מבלי להכנס בכלל לכל נושא כאב הראש של הבניה.
&nbsp
תהליך הבניה רווי בקשיים נפשיים וגם פיזיים. המשימה הזאת לא תמיד פשוטה לאנשים צעירים...לא כל שכן לפנסיונרים שגם לא מבינים כל כך בתחום...
 

בינא

Member
מסכים עם דעת קודמי ומחזק אותה


בשום מקום בארץ, לא כדאי לפנסיונר להיכנס לבניה חדשה כי רק תהליך הרישוי שלא לדבר על תהליך הבניה, ייקח לך כמה שנים טובות מהחיים!
השקעה בדירת מגורים ישנה המיועדת בעתיד לעבור פינוי/בינוי שמצבן אינו טוב, בצוע שיפוץ רק של מה שלא תקין וצביעה עם קבלן שיפוצים אחד מהמרחב הקרוב לאזור מגורייך והשכרה מהירה כדי לקבל הכנסות מה שיותר מהר, זו ההשקעה הכי נבונה שניתן לבצע ורצוי עם מי מהמשפחה שצעיר מספיק לפרסם בקרב סטודנטים וזוגות צעירים לפני ילדים שירצו להיכנס מיידית, אפילו ללא ריהוט לטווח של 3 שנים לפחות.
 

גלמיש1

New member
מסכימה עם כולם.

כל התהליך של תכנון ובניה לוקח המון זמן ומאמץ. וגם יש בו המון סיכונים, בפרט לאדם שאין לו נסיון ומומחיות בתחום. ובסוף לא ברור שההשקעה תניב רווח שיצדיק אותה. לכן אני לא בטוחה שלא עדיף למכור מגרש ריק.
אם בכל זאת לבנות כדי למכור - אז צריך להבין את השוק הספציפי באיזור בו את בונה, איך הביקושים באיזור, מה הדרישות מבתים וכו. לכן מומלץ להתייעץ במומחים שמכירים את השטח. על פניו נראה לי שהייתי בונה רק קומה אחת, בשטח של כ 150-140 מ"ר (בטח לא יותר) מכמה טעמים: כדי שתישאר חצר סבירה בחוץ, וכדי שלא תשקעי בהוצאות גדולות יותר ממה שרצית (בבניה תמיד יש הפתעות ועלויות שתופחות), וכדי שישאר יותר שטח לבניה בקומה שניה אם תרצי/הקונה ירצה.
 
למעלה