שלום למומחי הפורום, שאלה ותודה למשיבים.

[אביב890]

שלום למומחי הפורום, שאלה ותודה למשיבים.

הוצעה לי עסקה לרכישת נדל"ן.
הנכס משמש בפועל למגורים ומשלם ארנונה מגורים
בטאבו רשום כמשרד.

מה המשמעות של הדברים ?

תודה מראש למשיבים.

 

[aeonf]

המשמעות היא פשוטה

אתה רוכש משרד לכל דבר ועניין וככל הנראה המחיר שמבקשים עליה גבוה הרבה יותר ממשרד.
בנוסף תוכל לקבל אך ורק משכנתא עסקית לצורך הרכישה ולא תוכל לקבל הטבות מיסוי ככל שמגיעים לך כאלה.
&nbsp

 

[אביב890]

ראשית, תודה רבה על תשובתך.

מדבריך אני מבין שיש הפרש משמעותי במחיר למ"ר בין מגורים למשרד.
האם אתה יכול לומר לי מהו אותו הפרש, פחות או יותר, למ"ר בשקלים ו\או באחוזים ?

מדובר במשרד\דירה בלב תל אביב ( בסמוך לבן-יהודה).

שוב תודה.

 

[aeonf]

זה תלוי

אם זה בבניין מגורים אז אפשר כנראה להסב את זה חוקית למגורים, תהליך שיעלה לא מעט כסף (היטל השבחה, פטור מממ"ד, היתר בניה, כופר חנייה ועוד).
בהנחה שאי אפשר אז סדר גודל גס מאד:
10,000-15,000 ש"ח + מע"מ למשרד.
כ33,000 ש"ח (אין מע"מ) למגורים
כמובן תלוי בעוד הרבה פרמטרים אבל זה הסדרי גודל.
&nbsp

 

[אביב890]

ראשית, הרבה תודה, החכמת אותי במשהו.

שנית, כן, זו קומת קרקע בבניין מגורים ויש לנכס חניה פרטית, אז אולי אני לא צריך כופר חניה ?!.
ולמה אני צריך רשיון בניה ו\או פטור מממ"ד ? אני לא מתכוון לבנות\להוסיף שום דבר. הדירה\משרד מאורגן\ת ומושכרת כדירת מגורים.

תקן אותי אם אני טועה ?

לגבי מס שבח להסבה ממשרד למגורים, איך מחשבים אותו ?

תודה רבה מראש.

 

[aeonf]

תשובות

יש לנכס חניה פרטית, אז אולי אני לא צריך כופר חניה ?!.
אכן לא צריך.
&nbsp
ולמה אני צריך רשיון בניה ו\או פטור מממ"ד ?
כי זה החוק.
&nbsp
לגבי מס שבח להסבה ממשרד למגורים, איך מחשבים אותו ?
אתה מתבלבל במינוח, המינוח הוא "היטל השבחה" והוא מחושב לפי מחצית מההשבחה בפועל. לחישוב מדויק יותר תאלץ לקבל חוות-דעת משמאי מקרקעין.
&nbsp
קח בחשבון שהמצב החוקי בפועל הוא לא מה שרשום בטאבו ולא המצב בשטח אלא מה שרשום בהיתר בנייה המקורי או המתוקן אם עבר שינוי יעוד (זמני או קבוע).
מה שרשום בארנונה אינו מעיד על דבר אגב.
&nbsp
&nbsp

 

[אדריכל טימסית]

הגדרת שימוש לנכס.

תבדוק בהירת בניה של הנכס מה היעוד שלו.
מבחינת הועדה לתכנון זה הדבר הקובע.
למהדרין תוכל להזמים גם תשריט ותקנון בית משותף להצליב את המידע.
אם אכן היעוד הוא משרדים ולא מגורים כפי שנעשה שימוש בפועל מדובר
על שימוש שלא לפי ההיתר = חריגת בניה / יעוד = חתול בשק.
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il

 

[אביב890]

תודה רבה לך, עזרת לי למצוא

את קצה החוט.

ואולי עוד שאלה ברשותך, בהנחה שאכן אמצא שמדובר במשרד, האם בכלל אפשר וכמה צריך לעלות להפוך את זה למגורים ?

תודה.

 

[aeonf]

בהנחה ואפשר

כמה מאות אלפי שקלים, לא כולל השיפוץ כמובן.

 

[אביב890]

תודה רבה ושבת שלום.

 

[פרל דוד]

האם מדובר במקרה שלך במרתף ?

 

[אביב890]

לא, זה לא מרתף, זו קומת קרקע

שכולה מעל הקרקע.

 

[פרל דוד]

שאלות הבהרה נוספות.

האם יש בנכס המוצע למכירה את כל הסממנים לדירה ? כלומר מטבח [לא מטבחון],שרותים מקלחת,שאינם מאולתרים.

האם הכניסה היא מתוך חדר המדרגות או בכניסה נפרדת ?

האם יש חלונות החוצה כמקובל בדירה ולחילופין חלונות "חרך" גבוהים ?

האם מדובר על בנין משנות ה-50 ? ואולי אף יותר ?

 

[אביב890]

בוקר טוב ושבת שלום דוד.

א. כן, יש בנכס המוצע את כל הסממנים של דירה לכל דבר ועניין כולל מטבח מסודר וכולל מקלחת ושרותים, שני חדרי שינה וסלון ובדירה מתגוררת משפחה.

ב. החלונות הם חלונות רגילים ולא חלונות "חרך" גבוהים.

ג. אכן כדבריך מדובר במבנה של 4 קומות משנות ה-50 או קודם.

תודה ושבת שלום.

 

[zammy]

אתה צריך להבדיל בין שימוש לבין יעוד

לצורכי הערכת שווי חשוב ראשית בעיקר מה יעוד הנכס.
למה הוא משמש בפועל זה משני.
יש יעודי קרקע מעורבים למשרדים ומגורים למשל.
אתה חייב לבדוק בתיק הבניין בוועדה המקומית מה יעוד המבנה והדירה והאם בקשו שינוי יעוד והאם היעוד הנוכחי כדירה לא תואם נתוני התכנון בבניין.
מה שנרשם בטאבו נרשם בעת רישום הבית המשותף שכרגע אתה אינו יודע מתי היה ומה היה יעוד המבנה אז.
אין קשר לתשלום ארנונה, אינך יודע לפי מה ומדוע קבעו זאת.
&nbsp
&nbsp
&nbsp