שלום לפורום, חזרתי מיואשת מעו"ד

[בונבונירה11]

שלום לפורום, חזרתי מיואשת מעו"ד

ששכרתי את שרותיו.

אחד השכנים בנה על שטח משותף חדרון, ביקשתי שיסיר אותו והוא לא רוצה, הלכתי לעוד" להתיעצות, לקח ממני 6 אלף ש"ח על מנת לשלוח מכתבים לשכן ןלאחר שעו" מטעם השכן ענה התחילה התכתבות בינהם (בן עורכי הדין) כל אחד מושך את החבל לכיוון שלו.

אתמול הלכתי לעו"ד שלי לשאול מה צעגינו הבא, והוא אמר להגיש תביעה וזה אמור לעלות לי 45 אלף ש"ח כאשר לא בטוח בכלל שאצא זכאית והשכנים יסירו את החדרון.

מה עושים? אין לי נסיון במשפטים.

 

[ערן שפילינגר]

מה עושים זו שאלה טובה

1. לא מצפים שעורך דין יטפל בתיק שלם בשביל 6,000 ש"ח. עורך דין שמסכים לייצג מול השכן, ובהמשך להגיש תביעה לבית משפט ולנהל תיק שלם תמורת 6,000 ש"ח זה עורך דין שזמנו אינו יקר במיוחד, ויש לכך סיבה.
&nbsp
2. אפשר להתייעץ עם עו"ד אחר כדי לקבל חוות דעת שניה על האפשרות לזכות בתביעה, וכן לברר עלויות. כשמוצאים מישהו מתאים הן מבחינת מקצועיות והן מבחינת מחיר, עוברים על הסכם שכר הטרחה באופן מלא, בלי לחץ. מבקשים כוס קפה ויושבים וקוראים את ההסכם. כל דבר שאינו ברור בהסכם או שאינו מקובל עליך - לדבר עם עורך הדין, ולראות אם צריך רק לקבל הסבר קצר, או לשנות את ההסכם.
&nbsp
בהצלחה.
&nbsp

 

[בונבונירה11]

עו"ד ערן, לדעתי לא קראת עד הסוף את מה שכתבתי ! ואם אני טועה

אז איתך הסליחה.

כתבתי שהעו"ד גבה סכום של 6 אלף ש"ח עבור פגישה והתכתבות עם העו"ד המייצג את הדיירים, ודורש 45 אלף ש"ח על מנת להגיש תביעה ולייצג אותנו.

 

[ערן שפילינגר]

מה שהבנתי מדברייך זה שנוצרה ציפיה

שעורך הדין שפנית אליו, ייצג אתכם גם בתביעה בבית המשפט במסגרת אותו תשלום של 6,000 ש"ח.
אתם יכולים לשאת בתשלום, או לפנות לעורכי דין אחרים כדי לקבל הצעות מחיר אחרות.

 

[משקיע בנדלן]

ממליץ לדבר עם עוד עורך דין או אפילו שניים

חובה מישהו מהתחום שמכיר את חוק תכנון ובניה ופסקי הדין בעניינו.
חסר הרבה מידע כדי להתייחס עניינית.
מתי נעשתה הבנייה?
האם קיבל היתר בניה לאותו חדרון? אם לא, איפה הרשות המקומית?
מה הייתה תשובת עורך דינו?
איזו תביעה את רוצה להגיש? סילוק יד? כספית? פיצוי?
על פניו הסכום שעורך הדין מבקש אמנם נשמע גבוה אבל הוא מכיר את מורכבות התיק ואנחנו לא. אם המקרה מורכב, אם יש בקשה לפיצול סעדים, וכו', אזי ייתכן שהסכום הגיוני. קחי בחשבון שגם עם תזכות ובית המשפט יתן צו הוצאות, נדיר ביותר שזה מכסה את הוצאות המשפט האמיתיות.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה.

 

[9x9]

לא בטוח שצריך עורך דין

אם הבניה היתה ללא היתר - יש להגיש תלונה למחלקת הפיקוח בעירייה, והם כבר יטפלו בנושא
אם רוצים להגיש תביעה, עדיף לתבוע אצל המפקח על רישום המקרקעין, ולא חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין
יתכן שניתן לקבל ייעוץ משפטי מהאגודה לתרבות הדיור, ואולי אפילו ייצוג על ידי עורך דין במחיר סביר באמצעותם.

 

[בונבונירה11]

אצל המפקח על המקרקעין ניתן

להגיש תלונה בלי ייצוג של עו''ד?

המפקח על המקרקעין זה כמו המפקח על הבתים המשותפים?

הבנין לא משתתף כחבר בתרבות הדיור.

 

[9x9]

מפקח

השם האמיתי שלו הוא - המפקח על רישום המקרקעין
בטעות, הרבה אנשים קוראים לו המפקח על הבתים המשותפים
אבל זה אותו הדבר.
גם אם הבניין לא חבר באגודה לתרבות הדיור, ניתן לפעמים לפנות אליהם, ולשאול אם יש להם עורך דין פנוי שמוכן לטפל, ואם תהיו מרוצים אז תירשמו כחברים באגודה לתרבות הדיור.
אפשרות אחרת - להירשם לאגודה לתרבות הדיור, התשלום לשנה הוא קטן, הרבה פחות מ- 6,000 ש"ח שלקח עורך הדין שלכם, והרבה הרבה פחות מ- 45,000 ש"ח שעורך הדין שלכם רוצה לקחת. תרימו טלפון לאגודה ותבררו.

 

[משקיע בנדלן]

חייב לחדד פה משהו

למפקח בתחום סמכויותיו יש את כל הסמכויות שיש לבית משפט שלום בתביעה אזרחית וזאת על פי סעיף 74 לחוק המקרקעין. במסגרת סמכותו השיפוטית, להבדיל מהסמכות המנהלית, המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שונים בין בעלי דירות בבית משותף כמפורט בסעיף 72 (א) ו-(ב) לחוק המקרקעין. תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 חלות על סדרי הדין בסכסוכים הנדונים בפני המפקח. אי לכך, יש להגיש את התביעה כשהיא מנוסחת ככתב תביעה לכל דבר. אם יש לך את הידע המשפטי הנחוץ לשם כך, בבקשה. לאור שאלתך פה, אני מרשה לעצמי להניח שאין לך ולכן אני ממליץ שלא לעשות זאת.

במילים אחרות, אין להקל ראש באופן הגשת התביעה ואין להמעיט מערכה וסמכותה של הלשכה רק מכיוון ששמה איננו "בית משפט".

רק לשם השלמת התמונה אציין עוד שבענייני השגת גבול יש חפיפת סמכויות עם בית משפט השלום.

 

[9x9]

תחדד את העיקר

אם הבניה היתה ללא הסכמה וללא היתר בניה כחוק, אין צורך להגיש תביעה משפטית
די בהגשת תלונה בכתב למחלקת הפיקוח בעירייה - ללא שום עורך דין - והעירייה תפתור את הבעיה
אם כבר מחדדים - אז תחדד את העיקר ולא את הטפל

 

[משקיע בנדלן]

העיקר זה שאתה שולח לממונה על רישום המקרקעין ללא ייצוג

ועוד לטפל באחת הסוגיות הקשות והסבוכות בתחום המקרקעין, פלישה (אם וככל שיש כזאת).

אם אתה מכיר את פרטי המקרה, אשריך. אם לא, מנין לך שזאת בניה ללא היתר?

בהודעתי הראשונה התייחסתי במפורש לאפשרות לפנות למחלקת הפיקוח ברשות המקומית. יש לסייג שהטיפול שלהם לוקה בחסר. בלשון המעטה. במועצות המקומיות אפשר לומר שברובן אין בפועל שום פיקוח ואיש כישר בעיניו יעשה. בערים המצב קצת יותר טוב אבל רק קצת. בעיריית תל אביב לשם דוגמה הנוהל הוא שמטפלים רק בחריגות בניה חדשות. לכן שאלתי באותה הודעה מתי נעשתה החריגה ואיפה.

אם אינך מצוי בתחום, תוכל לקרוא את הדו"ח על הביקורת ברשויות השלטון המקומי של מבקר המדינה.

 

[9x9]

אם אתה נכנס לשורש הבעיה

אז השאלה הראשונה שצריכה להישאל - כיצד השכן בנה ואף אחד מהשכנים לא עצר את הבניה כבר בראשיתה
ואיך אני יודע שאין היתר, זה די פשוט.
הוועדה לתכנון ובניה חייבת לבדוק הסכמה קניינית (הסכמת בעלי הדירות) עוד לפני שדנים בבקשה להיתר הבניה לגופה - ואם אין הסכמה קניינית אז אין היתר בניה כי הוא נדחה על הסף.
השכנים לא היו מתנגדים לבניה אם היתה הסכמה קניינית - והעורך דין שלה לא היה מציע להגיש תביעה על הסגת גבול ברכוש המשותף אילו היתה הסכמה קניינית ואם היה היתר בניה. אלו הן כמובן מסקנות שצריכות בדיקה ואישור, אבל הן סבירות על פני הדברים.
באשר לתביעה אצל המפקח ללא ייצוג - דעתי הפוכה מדעתך.
כל שעל בעלי הדירות התובעים לעשות במסגרת התביעה זה לטעון לחוסר הסכמה קניינית ולבניה ללא היתר כדין - ואז הנטל כולו עובר לכתפיי הנתבע, מסיג הגבול, להוכיח שכן היתה הסכמה ושכן יש היתר בניה.
כלומר, הנטל על התובעים הוא קטן ביותר ועל הנתבע הנטל הכבד.
לכן, זה ממש לא מבוסס לומר שלתבוע על הסגת גבול ללא יצוג של עורך דין זה טעות.

 

[משקיע בנדלן]

מן הסתם תרצה לקרוא את סעיף 71ב לחוק המקרקעין

כי על פניו אינך מודע לו. מבחינתי, עד שלא אדע את כל העובדות, הכל יכול להיות.

 

[משקיע בנדלן]

מן הסתם תרצה לקרוא את סעיף 71ב לחוק המקרקעין

כי על פניו אינך מודע לו. מבחינתי, עד שלא אדע את כל העובדות, הכל יכול להיות.

 

[9x9]

ראה סעיף 30 לפקודת הנזיקין - נטל ההוכחה בהסגת גבול

ציטוט:

"30. בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין."

 

[משקיע בנדלן]

וזה מוכיח מה?

 

[9x9]

זה מוכיח שלא חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין

רוב הדיונים אצל המפקח הם ללא ייצוג של עורכי דין - ולשם כך נקבעו כללים מיוחדים השונים מאלה הקיימים בבתי משפט הכללים המיוחדים הם על פי הקבוע בסעיף 75 לחוק המקרקעין.
קל וחומר כאשר התביעה היא על הסגת גבול ברכוש המשותף שאז לא קיים נטל הוכחה על התובעים - והוא מוטל בלעדית על הנתבעים על פי סעיף 30 לפקודת הנזיקין.
גם הפנייתך לסעיף 71ב לא מובנת - הרחבת דירה מצריכה הסכמה מוקדמת של בעלי הדירות, אומנם פחותה יותר, אך עדיין דרושה הסכמת 75 אחוז מבעלי הדירות.
הנטל המשפטי להוכיח שאכן ניתנה הסכמה של 75 אחוז מוטל על הנתבעים בלבד
כך גם הנטל להוכיח שניתן היתר בניה כדין.
ולכן - אין צורך "מיוחד" להיות מיוצגים דווקא על ידי עורך דין בתביעת הסגת גבול בפני המפקח, אבל רצוי שכתב התביעה יבדק על ידי עורך דין - לשם זהירות.

 

[משקיע בנדלן]

לא חייבים גם רופא שיניים לעקור שן אבל לעקור לבד לא בהכרח חכם

 

[בונבונירה11]

9+9 לידיעתך, פנינו לפיקוח הם הגיעו ואמרו

שהמבנה הזה לא דורש הריסה.

לא קיבלו התר וגם הרשויות לטובתם.ת ממש לא ברור לי איך.

 

[בונבונירה11]

זה בדיוק מה שאני חושבת, שצריך עו"ד שיגיש תביעה

כדת וכדין כי לי אין בכלל כישורים משפטיים.