לעו"ד חן סרי,לדעתי- חבותו של עו"ד בעסקת נדל"נ כלפי לקוחו.
עסקה בנדל"נ נחשבת לעסקה מורכבת ויקרה הדורשת מיומנות משפטית ביצוג הלקוח שאינו בר סמכה ואינו מכיר את רזי הבעיות הסבוכות שעלולות להתרחש ברכישת נדל"ן חלקם במזיד וחלקם בשוגג, עוה"ד אמור להוות "חומת מגן" בלתי חדירה שתגן על הלקוח בהליך מכירה/רכישת נכס ותעבירו את המשוכה ללא נזקים.
לקראת ייצוג הלקוח אמורים לחתום הצדדים על הסכם יצוג הכולל את גובה שכר הטרחה ואת תחומי האחריות של עוה"ד.
בעיית היקף הייצוג מתחילה בכך שעוה"ד מוכנים לקבל ליצוגם לקוחות בשכר טרחה מגוחך שבגינו לא כדאי לעוה"ד [פיננסית] להתפרס על כל נושאי ה"ליבה" בעסקת המכר הוא אינו בודק את הנושאים המורכבים [לא משתלם במחיר שסוכם להפעיל שליח שיוציא את המסמכים מהארכיונים השונים] הוא מסתמך על אחריות עוה"ד שמנגד [כלומר של הצד השני] ומסתכן להמליץ ללקוחו לחתום על החוזה כשהנושאים הרלוונטיים היחידים שבדק הם אלה שניתן לראותם באמצעות האינטרנט.
אחריות עוה"ד לתפיסתי מתחילה בבדיקות מקדמיות
על עורך הדין לבצע בדיקות מקדמיות בטרם התחייבות הרוכש לרכישת הדירה.
מטרת הבדיקות המקדמיות היא למנוע מצב של עסקת נדל"ן פגומה שעלולה לגרום לנזקים כספיים ולעוגמת נפש.
הבדיקות העיקריות למיטב הבנתי, שעל עוה"ד לבצע בעסקת נדל"נ הן:
1. בדיקה שאין חובות כלשהם על הדירה.
2. הדירה נקייה משעבודים,עיקולים, צווי מניעה, הערות אזהרה, צווי הריסה על חלק ממרכיבי הדירה.
3. לעיתים חובה לבדוק את תיק הבניין המצוי בארכיון העירייה. האם הדירה בנויה בהתאם להיתר הבניה, אם בכלל, האם אין חריגות בניה, הרחבות בניה. לעיתים על עורך הדין להיעזר בחוות דעת שמאית.
4. בדיקת מיסים – על עורך הדין לערוך תכנון מס עכשווי ועתידי עבור לקוחו באופן המיטבי ביותר. על עורך הדין להיות בקיא בחוק שמא ייגרם ללקוח נזק כספי ותמנע מהלקוח האפשרות ליהנות מהטבות המגיעות לו כדין.
5. בדיקת היטל השבחה – על אף שהיטל השבחה חל על המוכר, על עוה"ד המייצג רוכש דירה לוודא שהיטל השבחה יחול על המוכר
בהתאם להסכם המכר וכי המוכר מודע שעליו לשלם היטל השבחה, במידה וחל, כדי למנוע סיבוך בין הצדדים.
מתוך כתבה על תביעות רשלנות נגד עו"ד בגלובס :
עילת תביעה נגד עו"ד : בעסקת מקרקעין מופנית למשרד עורכי דין טענה כי אף שהסתמך על הודעת רשות מקומית על היעדר חבות להיטל השבחה, לימים הסתבר כי אכן קיימת חבות כזו, ועורך דין נתבע בגין "רשלנותו" לכאורה
עילת תביעה נגד עו"ד: עורך דין נתבע לאחר שבעסקת מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה, היה על עורך הדין להציג לרוכשים מצב תכנוני מלא של הקרקע, לרבות עובדות אשר כלל לא היו ידועות לו בעת עריכת ההסכם, ולמרות נוכחות אדריכל בפרויקט אשר היה אחראי על הליכי התכנון
בשיאה של המהומה הציבורית סביב פרשת עוקץ הקרקעות לכאורה של קבוצת "אדמה" בבעלות קובי, הגישו יותר מ-30 לקוחות של החברה תביעה נגד קובי, נגד חברת א. ר. לוגיסטיק ("אדמה")
ונגד אחד ממשרדי עורכי הדין של החברה - שרקון-בן-עמי-אשר. בתביעה נגד משרד עורכי הדין נטען, בין היתר, כי המשרד לא עמד בחובתו המקצועית לברר את טיב העסקאות שבלב החוזים שנוסחו במשרד.
לטענת התובעים, שרקון התרשל בכך שלא גילה כי הקרקע שנמכרה לאותה קבוצת לקוחות בכרכור, איננה אותה קרקע שהראו אנשי המכירות של "אדמה" ללקוחות בשטח (הלקוחות סברו כי רכשו קרקע במיקום א', אבל רכשו חלקת קרקע אחרת); עוד נטען כי משרד שרקון לא בדק כלל, ולכן גם לא הזהיר את הלקוחות, שהקרקע הזו בכלל הייתה מיועדת להפקעה לטובת כביש.
תביעות רשלנות נגד עו"ד, ופסיקות בנדון :
שני עו"ד חויבו לפצות לקוח ב-5 מיליון ש' בגין רשלנות מקצועית בעסקת מקרקעין -
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000704722
עוד קבע השופט, כי על עורכי-דין, המלווים עסקאות מקרקעין בעלות סיכון, להבהיר ללקוח בכתב ובעל-פה, באופן מפורש שאינו משתמע לשתי פנים, על הסיכונים שהוא ניצב בפניהם. במקרה זה, הוסיף השופט, עורכי-הדין לא הזהירו את התובעת לא בעל-פה ולא בכתב.
פסק הדין הוסיף וקבע כי אם הלקוח אינו מקשיב לאזהרות עוה"ד המיצג אותו, ומחליט לחתום על ההסכם על אף הסיכונים הטמונים בו - עורכי-הדין מחויבים להעלות על הכתב את אזהרותיהם, וכן את סירובו של הלקוח לשעות לעצתם להימנע מביצוע העסקה.
===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
