שלום
כבר נתקלתי בלווה שקיבל אישור עקרוני על משכנתא, חתם על הסכם, פנה לשמאי של הבנק וגילה כי השמאות העריכה בחסר את הנכס.
לכך יכולות להיות שתי השפעות:
א) סך המשכנתא המסימאלית (70%) היה פחות ממה שהיה חסר ללווה, ולכן הוא נדרש להלוואה נוספת (שאיננה משכנתא) מהסניף שלו - אומנם על בסיס פריים (זול) אך רק לשש שנים דבר שהגדיל את הנטל השוטף של החזרי החובות.
ב) כמובן יש מצבים אפשריים אחרים שבהם הלווה עובר מ45% ל50% (משכנתא חלקי ערך נכס) - דבר המייקר את הריביות.
שתי הדוגמאות ממחישות כי לשמאי (העובד עם הבנק, שוב ושוב; ידוע לי כי לכל בנק יש רשימת שמאים לפי אזור של הנכס) יש הטיה לטובת הערכת חסר של הנכס דבר המשחק לטובת הבנק באמצעות ייקור ההלוואות.
אייך ניתן להימנע מכך?
היש פרסום של הבנקים לגבי השמאים שלהם, כך שאוכל לבחור שמאי - לפני סגירת הסכם - העובד עם מספר בנקים גדולים?
האם עלות השמאי בשיטה שלי (לפני הסכם מכר ולפני סגירה עם הבנק המלווה) תהיה במחיר מופקע או במחיר שאני לוקח אותו דרך בנק למשכנתאות?
כבר נתקלתי בלווה שקיבל אישור עקרוני על משכנתא, חתם על הסכם, פנה לשמאי של הבנק וגילה כי השמאות העריכה בחסר את הנכס.
לכך יכולות להיות שתי השפעות:
א) סך המשכנתא המסימאלית (70%) היה פחות ממה שהיה חסר ללווה, ולכן הוא נדרש להלוואה נוספת (שאיננה משכנתא) מהסניף שלו - אומנם על בסיס פריים (זול) אך רק לשש שנים דבר שהגדיל את הנטל השוטף של החזרי החובות.
ב) כמובן יש מצבים אפשריים אחרים שבהם הלווה עובר מ45% ל50% (משכנתא חלקי ערך נכס) - דבר המייקר את הריביות.
שתי הדוגמאות ממחישות כי לשמאי (העובד עם הבנק, שוב ושוב; ידוע לי כי לכל בנק יש רשימת שמאים לפי אזור של הנכס) יש הטיה לטובת הערכת חסר של הנכס דבר המשחק לטובת הבנק באמצעות ייקור ההלוואות.
אייך ניתן להימנע מכך?
היש פרסום של הבנקים לגבי השמאים שלהם, כך שאוכל לבחור שמאי - לפני סגירת הסכם - העובד עם מספר בנקים גדולים?
האם עלות השמאי בשיטה שלי (לפני הסכם מכר ולפני סגירה עם הבנק המלווה) תהיה במחיר מופקע או במחיר שאני לוקח אותו דרך בנק למשכנתאות?
