שמאי מטעם הבנק

[AdirSha]

שמאי מטעם הבנק

בכוונתי לרכוש דירה להשקעה בקרית אתא שעלותה 510Kׁ(ולהמשיך לשכור את הדירה בה אני גר היום במוצקין)
ממה שהבנתי השמאי מטעם הבנק לרוב מעריך את הנכס בפחות ואז אני צריך לתת יותר הון עצמי.איך אפשר להמנע מזה,אם בכלל?
הדירה היא 3 חדרים קומה 7 עם מעלית לא משופצת כ70 מ'
אני חושש שהשמאי יעריך אותה בכ450 או אפילו פחות

 

[המוסקיטר האחרון]

זה אחד הדברים שהכי מדהימים אותי במדינת ישראל

אכן,
במרבית המקרים השמאי הבנקאי מעריך את הדירה בפחות ממה שהמוכרים מבקשים...

ומדהים להווכח שוב ושוב, שאף פעם הקונים הפוטנציאליים לא עוצרים לרגע לחשוב..
* אולי יש כאן מוכר שעושה עליהם סיבוב.. ?
* אולי ערך הבית הוא בדיוק כפי שהשמאי מעריך אותו ולא כפי שהמוכרים מבקשים...?
* אולי כדאי להתעקש על תשלום יותר נמוך על הבית ולהשאר עם יותר כסף (ןגם לא לחפש מתחת לבלטות הון עצמי נוסף)

והכי גרוע,
אנשים שוב נכנסים לעולם הנדל"ן עם כל ההון העצמי שיש להם ובמינוף יתר על מוצר במחיר ספקולטיבי, שהמחיר שלו יירד בוודאות בשנים הקרובות, אבל ההון העתמי שנשרף - נשרף לנצח, והמשכנתא שנלקחה מחייבת שיחזירו אותה.

מדהים

 

[dat nigga daz]

הדבר הכי מדהים זה לראות אנשי בועה קונים דירות...

ולראות אותך ממשיך לדבר שטויות...

הפעם הסיסמא הייתה בכותרת.. אני גם מגוון

ולעניינו -
"המוכר עושה סיבוב" -
מה הקשר ? שמאים מעריכים בפחות על מנת למזער סיכון לבנק , זה לא אומר כלום על כדאיות העסקה...
במידה והפערים הם ענקיים , זה משהו אחר...ולכן תמיד כאשר לא בטוחים כדאי להזמין את השמאי לפני

"אולי כדאי להתעקש על תשלום נמוך יותר על הבית ולהישאר עם יותר כסף" -
זה תמיד כדאי לעשות ולא רק בנדלן , אבל .... כאשר הביקוש כל כך לוהט הגמישות של המוכרים גם יותר נמוכה.... אלא אם כן אתה עדיין חושב ששיווק של 138 דירות בראשון הולכות לרסק אץ המחירים חחחחחחח

"מוצר במחיר ספקולטיבי, שהמחיר שלו יירד בוודאות בשנים הקרובות" -
כבר הסכמנו על זה שהנדלן בישראל רק עולה, הנדלן יכול לרדת טיפ טיפה אם הריבית תעלה עוד,
אבל אז מי שלא קנה כבר לעולם לא יוכל לקנות

"אבל ההון העצמי שנשרף - נשרף לנצח" -
ההון העצמי לא נשרף, הוא מושקע בדירה
לעומת זאת השכירות שאתה משלם כבר 60 שנה נשרפה

 

[h a j b i]

ערך הדירה הוא כמה שמוכנים לשלם עליה

אם דירות דומות באותו אזור נמכרים במחירים האלה אז זה הערך.
כמובן שהשמאי יכול לגלות בעיות ספציפיות בדירה או בבניין שישפיעו על הערך של הדירה הספציפית הזו אבל זה משהו שתמדי יכול לקרות.

 

[AdirSha]

כמה דברים

1.אני יודע שאנחנו בבועה ובסופו של דבר המחירים ירדו.זה ברור כשמש ***אבל*** אף אחד לא יודע להגיד מתי,זה יכול להיות תוך שנה וזה יכול להיות תוך 10 שנים.
2.אני לא משקיע בדירה הזו את כל ההון העצמי שלי.
3.רוב הכסף שוכב כרגע בעו"ש בחוסר מעש עקב היעדר אופציות השקעה סולידיות וטובות(אחד מהגורמים לבועה מלכתחילה)
4.חיפשתי בחודשים האחרונים דירה למגורים וראיתי שאני משלם המון כסף לדירה שיש בה פשרות גדולות לכן פניתי לאופציה של לרכוש דירה, להשכיר ולהמשיך לשכור במיקום הנוכחי שלי.

 

[רימון חייט]

אם אינך משקיע את כל ההון העצמי שלך מדוע כ"כ חשובה לך

הערכת השמאי?
&nbsp

 

[רימון חייט]

נדיר לראות פערים כל כך גדולים בין הערכת השמאי לחוזה

אלא אם באמת עשית עסקה גרועה.
אתה תמיד יכול לבקש מהבנק הפניה לשמאי ולבצע את הערכתו לפני החתימה
על חוזה המשכנתא.
אתה גם יכול לבקש מהשמאי שיעביר את השמאות אליך ולא לבנק.
אם היא תהיה נמוכה, קח שמאי נוסף. אם שניהם העריכו נמוך כנראה
עשית עסקה גרועה.
אם אתה על גבול ה- 75% מימון והערכת השמאי כל כך משמעותית,
תוכל פשוט למצוא דירה זולה יותר.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[dat nigga daz]

צודק לחלוטין

 

[AdirSha]

תודה על התשובה

עד כמה השמאים נענים לבקשה כזאת? למה נראה לי שרובם לא יסכימו להעביר קודם אלי את השמאות?
והאם אפשר להתנות בחוזה מול המוכר את הרכישה בהתאם להערכת השמאי?
או לדרוש בחוזה הורדה של מחיר הדירה במידה והפער משמעותי?

 

[h a j b i]

אם אתה כל כך חושש אתה יכול להזמין את השמאי לפני החתימה

אבל זה יעלה לך הרבה יותר (במקום 600+ יותר לכיוון ה- 2,000 ש"ח).
אם אתה על גבול אחוזי המימון ואין לך הון עצמי נוסף יכול להיו תשזה מה שכדאי לך לעשות, אולי אפילו ההערכה תגרום לך לחשוב שוב על הקנייה.

 

[עורכת דין לילך ירד]

תזמין חוו"ד שמאית מלאה ע"י שמאי המוסכם על הבנק לפני החתימה.

ראשית, אני ממש לא מסכימה עם הגישה ששמאי הבנקים מעריכים את הנכסים בסכומים נמוכים ממחיר החוזה. אין אף בנק שמנחה את השמאים בעניין וכל אחד קובע את ערכי השווי לפי דעתו.

היות ואתה עתיד לרכוש דירה באחוזי מימון גבוהים, גש לבנק המממן, בקש ממנו שמות של שמאים המורשים לבצע את ההערכה, צלצל אליהם ובקש שומה פרטית.
עלותה תהיה יקרה יותר (נע בין 2,000 ש"ח ל - 4,000 ש"ח), אך תקבל מוצר שונה לחלוטין, הבודק גם חריגות וזכויות בניה, וכך תוכל לדעת את אחוז המימון טרם החתימה.

ערכתי בעבר גם חוזים בהם קיים תנאי מתלה לעניין המשכנתא, אך הדרך המוצעת לעיל קלה בהרבה. בהצלחה!

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[עורכת דין חן סרי]

האם החשש שלך הוא לרכוש דירה מעבר לשווי השוק

הריאלי שלה או חשש מלקבל הלוואה נמוכה מהמצופה על ידך?
&nbsp
בכל מקרה תוכל להזמין את השמאות בטרם החתימה על העסקה, אומנם תשלם מעט יותר מאשר עבור שמאות בתוך תהליך של קבלת משכנתא אבל תגיע לעסקה עם וודאות גדולה יותר.
על מנת שהשמאות תהיה מקובלת אח"כ על הבנק ממנו תיטול את המשכנתא עליך להזמין אותה משמאי המופיע ברשימת השמאים של הבנק.
&nbsp
בהצלחה רבה!