לאלונימי - לשאלתך, איך מתבצעת הערכת דירה לקראת מכירה.
מה שיפה בשוק הדיור הוא הרווגוניות של הבניינים ומצבם,מתחמים "אורבנים" של שכונות "צעירות" או "זקנות",מתקני נוחות סביבתיים כאלה ואחרים,מגרשי משחקים,מעליות,קומות, נוף [אדמת מישור,/ מדרון], כיווני אויר,שכנים,חינוך, תחבורה,צפיפות, קרבה לאיזורי בילוי,חנייה פרטית/ציבורית,מקום שקט/רועש, דתי/חילוני [בתי כנסת בסביבה]
כל דירה ומאפייניה המיוחדים לטוב ולרע.
מחיר דירה אינו מדע מדוייק,היצע וביקוש ומדדי נוחות [הדירה, הבנין, הסביבה] יקבעו את המחיר הסופי.
איך לקבוע מחיר ממוצע וממנו לצאת לדרך.
הוצע מידע ממאגרי המידע [יד 2 ו- מדלן] על מחירי
10 דירות דומות פחות או יותר לדירתך במתחמי מגורים הקרובים למיקום הדירה, בצע פעולת חשבון פשוטה ו"חלץ" [בשפה השמאית]
מחיר ממוצע והרי לך מחיר דירתך המקורב. [כך בדיוק מעריכים מתווכים ושמאים]
השפעת מצבה הפיזי של הדירה ביחס למחיר הממוצע.
במידה ודירתך במצב לא טוב [לא משופצת] הורד
כ-10 אחוז מהמחיר הממוצע.
אם היא נראית "זוועה" וקיימת בעיית תשתיות כרונית - הורד
כ-20 אחוז ויותר[עפ"י פחות או יותר שווי המחיר הנדרש לתיקון במדד המקסימאלי].
ככלל מחיר אופטימלי משוערך מתייחס לדירה משופצת, וככל שמצבה הפיזי גרוע כך יש להוריד ממחירה הממוצע.
פוטנציאל השבחה.
עפ"י תיאורך מדובר על בניין/איזור שנבנה בסוף שנות ה-70 [אחרי המועד הקובע לתקן בניה למקרה רעידת אדמה] ולכן כנראה דירתך לא עומדת בקריטריון זה.
האם יש בבנין פוטנציאל הרחבה למכלול הדירות בבנין ? האם מתנהל הליך שכזה ? [שכנים שפנו אליך לצורך חתימה על אי התנגדותך להרחבה] במידה ויש פוטנציאל שכזה לבניית ממ"ד וחדר [אולי גם מעלית] מצטרף לחישוב גם היטל השבחה, ככלל תוספת פוטנציאלית לדירתך תוסיף למחיר המשוערך הראשוני של דירתך כ-25 אחוז תוך שיקלול עלות היטל ההשבחה.
התרשמות קונה פוטנציאלי.
דע לך
רוכש פוטנציאלי מתרשם מהביקור הראשון בדירתך [ממראה עיניו] , לא יהיו לך הזדמנויות נוספות להרשים אותו.
==========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל -
[email protected]
בלוג -
http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=862418
