שנמוך מדירת 5 חדרים ל4 חדרים

[בדרך למינוס מיליון]

שנמוך מדירת 5 חדרים ל4 חדרים

שלום לכולם,
אנחנו זוג+1 בגילאי ה-30 וקצת, לפני שנתיים רכשנו דירה של 5 חדרים כיוון שההבדל במחירים בין 4 ל-5 חדרים באזור שבו רכשנו היה כ100K ש"ח.
כיום ההבדל גדל לאזור ה-300K/400K ש"ח, תלוי במחיר המכירה והקנייה כמובן אך זה הסדר גדול.
לאחרונה התחלתי לחשוב על מעבר לדירת 4 חדרים על מנת לממש את הרווח ולהסיט את הכסף לשוק ההון. המשכנתא ברובה בקל"צ עם ריבית של 2.1% שנתי ולכן הבחירה להשקיע בשוק ההון ולא להקטין את המשכנתא.
מה דעתכם? האם זה נשמע הגיוני? איך ניתן לבצע עיסקה כזאת ללא מימון חיצוני, האם ניתן למכור ולקנות במקביל בהנתן וההון הנזיל שלי הוא כ- 100K ש"ח?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

לא ברור מהיכן אתה שואב את נתוניך.

אתה בעצם קובע שמחירי חדר עלו ב-300 אחוז ואני קובע שאין בסיס לטיעוניך.

גם אם אתה צודק בהפרשים...אז -
הספקולציה שאתה מבצע / תבצע עלולה להביא לאובדנך הכלכלי, אתה מתכנן מהלכים פיננסים כשבעצם הכסף לא מצוי בכיסך , כי...אם מחיר דירת 5 חדרים עלה אזי גם מחיר דירת 4 חדרים עלתה בהתאמה ו...אולי יותר לאור הביקושים לדירות 4 חדרים.

ומה באשר לבנק למשכנתאות ? אתה סבור שהבנק יאשר לך להשאיר בכיסך כספים שלו ללא בטחונות על הדירה החדשה/ישנה ?

איני מבין איך ניתן להמר על כספים שאינם שלך ?

 

[בדרך למינוס מיליון]

לא ברור איך אתה קובע שאין בסיס לטיעונים שלי ללא מידע

קודם כל אקדים ואמור שאני מודה לך על ההתייחסות שלך.
לגבי מה שרשמת, רכשנו את הדירה מאדם שהיה חלק מקבוצת רכישה לאחר שהבנייה השולמה ולכן מראש מחיר הקנייה היה נמוך ביחס למחירי דירת 5 חדרים באזור ויותר קרוב למחיר של דירת 4 חדרים.
כנראה שלאנשים יש זיכרון קצר וכיום ,לאחר כשנתיים, שכן שלי לקומה מכר את הדירה שלו ב X + 500K כאשר הX זה מחיר הרכישה ששילמנו. כיוון שהדירה שלו יותר משדורגת משלי אני מפחית 100K מקדם ביטחון וכך הגעתי להערכה שאני יכול למכור את הדירה ב - X+ 400K. (יש עוד מספר דירות שנמכרו בבניין מאז שנכנסו לכן אני די בטוח באומדן שלי).
לפי המחירים ביד 2 בשכונה, דירת 4 חדרים עולה בין X לבין X + 100K ומכאן ההשערה שהרווח יכול להיות באזור ה - 300/400 אלף ש"ח.

לגבי העסקה אני מתכוון לגרור את המשכנתא לנכס החדש ולנסות לתאם את לוח התשלומים בין המכירה לבין הקנייה על מנת לא לקחת הלוואת גישור במידת האפשר. זאת גם הייתה השאלה המקורית שלי האם יש עצות לגבי ביצוע עסקה מסוג זה.

לא כל כך מבין איזה ספקולציה אני מבצע ואיפה נכנס החלק של האובדן הכלכלי בלהרוויח כמה מאות אלפי ש"ח אבל תודה על האזהרה.

 

[MrRoadRunner]

אם הנתונים נכונים, ואין בתמונה מיסים (שבח רכישה והיטל השבחה)

אזי הצעד נבון.

 

[בדרך למינוס מיליון]

מדובר על דירה יחידה

תודה על התגובה,
זאת הדירה היחידה שלנו שאנחנו כבר גרים בה שנתיים לכן עד כמה שאני מבין יש לנו פטור ממס שבח. לגבי מס רכישה זה יהיה רק על הסכום שמעל ל - 1.6 מיליון ש"ח שהוא יחסית זניח. אשמח במידה ואתה/מישהו אחר מהפורום מבין במיסוי יאשר עד מה שרשמתי לעיל.
איך אפשר לברר היטל השבחה האם נדרש לשלם או לא?
מדובר בדירה בבניין ועד כמה שאני מבין לא אמור להיות אבל אני לא בטוח ב - 100% אחוז.

 

[רימון חייט]

לא חושב שבאיזשהו שלב היו משכנתאות עם קל"צ 2.1%

אלא אם מדובר על משהו כמו 5 שנים או ריבית חשכ"ל.
ממליץ לבדוק עצמך.
מעבר לכך, לקיחת הלווואה (שימור הלוואה ולקיחת הלוואה הם הינו אך)
כדי לשים את הכסף בבורסה זה דבר מסוכן ויש לחשוב עליו קצת יותר
ממה שלדעתי עשית.
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[Nemesis001]

בתחילת 2015 הציעו לי 2.1% ל-8 שנים (ושליש פריים ל-20)

כנראה שהיה אפשר גם 2%.
זו היתה נקודת שפל כמובן, חצי שנה אחר כך כשלקחתי בפועל (הרכישה הקודמת התפוצצה) היה כבר 2.5%.

 

[sergi0]

היו גם הרבה פחות

רוב המשכנתא שלי היא בפחות מ2% ל10 שנים (מלפני שנה וחצי)

 

[בדרך למינוס מיליון]

2.1 קל"צ ריבית שנתית ל-13 שנה, נלקח לפני שנתיים מדיסקונט

תודה על התשובה,
כפי שרשמתי בנושא לפני שנתיים היו ריביות מאוד נמוכות.

בנוגע להלוואה אני מסכים איתך שיש סיכון אך היות והחזר המשכנתא מהווה כ20% מסך ההכנסה הפנויה שלנו (בשנתיים האחרונות השכר שלנו עלה משמעותית) והריבית על המשכנתא מאוד נמוכה, אני לא רואה טעם בלהחזיר את המשכנתא.

 

[Fitch]

חבר קיבל 1.95% בקל"צ 15. בבינלאומי.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אני רוכש גיר אוטומטי ללא קלצ' ובריבית "אפס" אצל עלי.