שפיצר VS קרן שווה. באיזה מסלול שווה לשים קרן שווה?

[dimonk85]

שפיצר VS קרן שווה. באיזה מסלול שווה לשים קרן שווה?

היי, נניח שיש לי אותו סכום של כסף בשני מסלולים. נניח פריים וקבועה צמודה. איזה מסלול (אם בכלל) שווה לעשות בקרן השווה?

 

[דולבין]

בפריים קרן שווה עדיפה - הסבר

בהנחה שריבית הפריים תעלה ברבות השנים
שזה יקרה הריבית העולה תיפגש עם יתרת קרן מופחתת (קרן שווה)
בקרן שווה הקרן יורדת שווה.
ולכן
יתרת הקרן בקרן שווה נמוכה יותר עד התשלום האחרון
בקיצור להערכתי פער של הפרש תשואה.0.1-0.15%

 

[dimonk85]

נשמע הגיוני

תודה רבה.

 

[רימון חייט]

מדוע אתה מעדיף שגריעת הקרן תהיה שווה ולא תגדל בכל חודש

נניח שיכולת ההחזר החודשית של המשפחה
היא 4000 שקלים.
בתשלום הראשון החלוקה בין הריבית והקרן תהיה זהה
בשתי האפשרויות: קרן שווה ושפיצר.
&nbsp
בתשלום השני, בשפיצר תשלם מעט פחות ריבית (החוב קטן יותר) וקצת
יותר מהקרן. בקרן שווה, תגרע אותו דבר מהקרן ובגלל שקצת פחות ריבית
אזי התשלום החודשי יהיה קטן יותר או מתחת ליכולת המשפחה.
&nbsp
תשלום חודשי קטן יותר גורם לתשלום כולל גדול יותר.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[גיל חיו לוי]

לדעתי אתה טועה-יכול לתת דוגמה בהחזר דומה שקרן שווה עדיפה?

&nbsp
תעשה השוואה עם החזרים דומים בצורה כזאת:
1) קרן שווה--- סכום--- ריבית-----תקופה--- וההחזר שלה
2) שפיצר---- סכום------ריבית דומה--- קיצור תקופה שההחזר תואם במדויק לקרן שווה.
&nbsp
&nbsp
ויכול להגיד לי
באיזה שנה קרן שווה תיהיה ביתרה נמוכה יותר מהשפיצר?
&nbsp
&nbsp

 

[דולבין]

ריבית על חוב היא כמו תשואה (IRR) על השקעה

ולכן במסלול פריים בו אנו מעריכים שהריבית תעלה
התשואה של החוב תיהיה זולה יותר משפיצר.
.

 

[רימון חייט]

לצערי אני עדיין חולק עליך

ציינת כי כאשר הריבית תעלה היא "תפגוש קרן מופחתת".
בפועל, להחזר חודשי התחלתי נתון, בשתלום הראשון
הקטנת הקרן תהיה זהה בשתי שיטות ההחזר ומהתשלום השני
והלאה, שפיצר תקטין את הקרן בסכום גדול יותר מאשר קרן שווה.
&nbsp

 

[דולבין]

זה בסדר לחלוק

בקרן שווה ההחזר הראשוני גבוה יותר
הולך ועולה עד אמצע התקופה (לעומת שפיצר)
מאמצע התקופה לערך זה מתהפך וההחזר בשפיצר גבוה יותר
דוגמה:
300K ל 30 שנה
החזר ראשוני קרוב ל 100 ש בחודש שיכול להגיע בשיא עד270 ש משפיצר
משנה 15 החזר השפיצר יקר יותר בשיא עד 400-500 ש
הנחה שלי שלווה שיכול לעמוד בתנודתיות של החזר קרן שווה
(בשפיצר ההחזר קבוע חוץ מעליות הפריים)
יוכל להרוויח (כלכלית) בין 0.1% ל 0.15%

 

[רימון חייט]

זהו בדיוק בסיס המחלוקת

אני טוען שאין דבר כזה "החזר חודשי ראשוני גבוה יותר".
החזר חודשי הוא הנתון שלצורך העניין לא ניתן לשנות במבנה הוצאות והכנסות נתון של משפחה. עם מספר השנים אפשר לשחק איך שרוצים.
&nbsp
לכן לדעתי, את המדידה צריך להתחיל עם החזר חודשי זהה, מה שיגזור מספר שנים שונה
(בשפיצר פחות שנים) וכפועל יוצא גם פחות תשלומים.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[דולבין]

בחוב משתנה כמו הפריים ההחזר הראשוני חשוב אך אינו המדד העיקרי

שלא כמו בקלצ
הלווה צריך לקבל מידע נוסף לא פחות חשוב : מה הריבית הכלכלית שישלם על החוב
ואיך יתנהג ההחזר ברבות השנים ( יש לקחת הנחות כמו צפי לעליית הפריים )
מצרף גרף וטבלה השוואה 300K חוב בפריים שפיצר מול החזר קרן שווה

 

[גיל חיו לוי]

אתה מטעה אנשים דולבין-זה לא צורת השוואה נכונה בכלל

תעשה את ההשוואה שביצעת שקרן שווה בהחזר שציינת
לעומת שפיצר באותו החזר בדיוק כאשר הוא מקוצר.
ואז תבדוק איפה תשלם פחות.
זה השוואה? ברור שההחזר גבוהה יותר התשלום הכולל נמוך יותר.
השאלה היא לא ההחזר הראשוני
השאלה היא במידה וקרן שווה ושפיצר מתחילים באותו החזר חודשי במדויק
איפה תשלם פחות? וגם שהריבית תעלה ל100% זה לא משנה