שתי שאלות שונות בפוסט אחד

[twrpit]

שתי שאלות שונות בפוסט אחד

היי לכולם!

(1) לפני כשבוע שאלתי את השאלה הזו, אם מכירים אשמח לשמוע:
ברח' הקונגרס 10 סיימו לשפץ בפרויקט תמ"ה 38(מוכר?) וממתינים לאישורים סופיים של ט' 4. האיזור עדיין "מרגיש" יותר פלורנטין מאשר נווה שאנן.
יוזם הפרויקט - קבוצת "ספדן" בבעלות אליעד ספורטה + מישהו בשם רפי דדוס.
אהבתי את החלוקה הפנימית רק ששמתי לב שלא השקיעו כלכך בפינישים.
האם זה משהו שצריך להדליק נורה אדומה?
מדובר בבניין וותיק ואני די מאמינה שדווקא הבנייה שהיתה עד מלפני איזה 30 שנה עדיפה יותר מאיכות הבנייה שיש כיום(די זוועה לרוב).
האם "ספדן" + אליעד ספורטה + רפי דדוס => למישהו מוכר/ים?
המחיר: 1.85 - כרגע לא גמישים (הצעתי 1.7 במטרה לסגור 1.75)
אין חניה!

(2) פרויקט ברח' הרצל 121: מדובר בשטח שכונת גבעת הרצל. ממה שהבנתי -
תכנית העירייה "להרחיב" את גבולות הגזרה של פלורנטין לגבעת הרצל.
איך האיזור הזה צפוי להיות בעתיד הקרוב / בעוד כמה שנים?
בשלבים סופיים של ט' 4.
היזם - "חברת הרצל 121" + מנואל קונסטבלר => למישהו מוכר/ים?
המחיר: 1.9 עם חנייה / 1.8 ללא חניה.
גמישות ממש "בקטנה"

תודה רבה על זמנכם, אודה לעזרתכם!
לילה טוב.

 

[elvinnox]

תגידי את אמיתית? או שאת אשת מכירות של הפרויקטים?

מה זה המחירים ההזויים האלה?
2M שח לתחנה מרכזית ישנה? מה נסגר?! כמה שקוף אפשר להיות
&nbsp
יש מספיק פרויקטים באזור בהרבה פחות, יש דירות יד2 למכירה בעוד יותר פחות ועם כניסה מיידית, מה קורה לאחרונה שמתחילים עם הודעות פיקטיביות
&nbsp
מה שכן, השקעת בצבעים ובאייקונים, דוד פרל יכול ללמד אותך על העיצוב שאני מאוד אוהב לקרוא את הפוסטים שלו
&nbsp
בהצלחה
&nbsp

 

[twrpit]

מספיק כבר עם החשדנות הזו!! זה לא מכביד על הכתפיים?

אני מתכוונת במלוא הרצינות!!!

אלו המחירים, מה אני אעשה?
ראיתם כמה דירות יש בשוק? כמעט שאין!
זה עובד לשני הצדדים - גם אני מרוויחה בקנייה וגם משלמת יותר ברכישה.
מתאזן.

לחכות? לא! למה? כי יש לי תפוח חם ביד(דירת 2ח' שבקלות אמכור ב-2.2) ואי אפשר לדעת מתי יתפוצץ.

הקונגרס 10: הרבה יותר פלורנטין מתחנה ישנה.
תאמינו לי - בדקתי את האיזור וממש אין שום בעיה להסתובב שם בחשכה.

קדימה, מזמינה אותך להביא לי דוגמאות מיד 2 במחירים דומים.

באמת שאהיה אסירת תודה על כל עזרה שלא תהיה, אך תורידו את רף החשדנות!
לא התעייפתם?
זה לא מכביד עליכם?

 

[elvinnox]

סבבה תמכרי את התפוח החם שלך ב-2.2

ותקני ב-2 בגדוד העברי, לפחות השירותי לווי קרובים לבית.
אני סקפטי לגבי זה שהסתובבת שם בחשכה ואמרת שאין לך בעיה, אבל שוב אם את מתעקשת - תהני.
&nbsp
דרך אגב, ה"יזמים" שסיפרת עליהם בסה"כ בנו אתר אינטרנט לחברה.
&nbsp

 

[twrpit]

לדייק ולתקן: זה בין העליה לצ'לנוב - עדיין לא תחנה מרכזית

מבחינה דמוגרפית והרגשת הבטיחות.
הייתי שם בשעות הערב המאוחרות.

וממש מכבד את הכותב לציין "לפחות השירותי לווי קרובים לבית".
אני די בטוחה שאתה יודע שאני בחורה.

לגבי היזמים שרק בנו את אתר האינטרנט - באיזה מהפרויקטים?
נשמע ממש מוזר.

 

[DanT12]

מצורפות כל הדירות בהרצל 121

כפי שתומחרו בפברואר.
מניח שמדובר בקומה 1 לפי המחיר, הוצעה לי ב1.85 באפריל עם חניה ומסתבר שעדיין לא נמכרה.
גם מי שקונה שם מהמר על האיזור. זה כבר די רחוק מרוטשילד ואיזורי הבילוי של פלורנטין וממש קרוב לקיבוץ גלויות.

 

[twrpit]

ואוו עידן, תודה !!! אני לא יודעת להגיע באיזה קומה

כי המתווך אמר לי שזו מודעה שהם משאירים בלוח על כמה דירות שבתיווך שלהם.

לא סתם העלתי את שאלתי לגבי איך האיזור צפוי להיות בעוד כמה שנים בודדות...
משום שחרף זאת שהעירייה מתכננת המשכיות לפלורנטין - המיקום כבר קצת מרוחק ממוקדי העניין בשכונה.
ומכאן עולה התהייה אם דירת 3 חדרים בגודל 55מ"ר נטו *כולל המרפסת* ב-1.9 (כולל חניה) לא כולל דמי תיווך (מתעקש על 2%+מע"מ) מצידקה את המחיר לאיזור זה.

דווקא הדירה ברחוב הקונגרס מעניינת אותי יותר בפן המיקום.
הכל טוב בה למעט סלון מלבני וארוך(לא הייתי אומרת שזה חיסרון גדול) ומחיר טיפה גבוה - 1.85 מ'.
אמשיך לעקוב אחריה בתקווה שתהיה עדיין רלוונטית בעוד חודש על מנת להמשיך ללחוץ לכיוון 1.75

עזרת לי רבות.

 

[twrpit]

עד כמה חשובה לאיכות החיים חנייה באיזור הקונגרס?

הדירה בקונגרס שאהבתי היא ללא חנייה (הבניין ללא חנייה).
אין לי ספק שחנייה משביחה שווי של נכס...אך העניין הוא שבמקרה הזה המוכר התחיל (לדעתי) גבוה ב-1.85 מ'.

להערכתכם - בהתחשב בכך שהמוכר דורש 1.85 ואינו גמיש כרגע -
מה יחשב ל"מחיר סביר" לדירה מוכנה בקומה 3, עורפית, ללא חניה באיזור שבין העלייה לצ'לנוב?
מחיר של 1.85 במצב כיום יחשב למחיר שיקח למוכר זמן למכור?
מדובר בדירה 2.5 חדרים - 55מ"ר.

*** ידרשו שם 20א"ש נוספים למטבח נורמלי+מזגנים(הדירה ללא מיזוג!)+מקלחון+ארון בגדים.
וכפי שצויין - אין חנייה (דבר ששווה בעצמו 100,000...)

תודה רבה.

 

[aeonf]

מעל 33K למ"ר בלי חניה?

בנווה שאנן? בביניין ישן שעבר תמ"א?
או שהעולם השתגע או שאני משוגע.
&nbsp
&nbsp

 

[twrpit]

צודק, מדינת ת"א משתגעת...אך באופי זה ממש לא נווה שאנן

הקטע ברח' הקונגרס שבין רח' העליה עד צ'לנוב הרבה-הרבה יותר פלורנטין מאשר נווה שאנן ולא מרגיש כמו נווה שאנן.
כך גם י.ל. פרץ שממש לא נווה שאנן.

פרויקט חזנוביץ, מכיר? נמצא מעבר לרח' העלייה ושווק כפלורנטין ובמחירים של פלורנטין (בנייה הסתימה וממילא היה SOLD OUT עוד בזמן הבנייה)

הייתי שם הן בזמן שראיתי את הדירה והן בשעות הערב (19-20) בכדי לחוש באמת את הסביבה בחשיכה.
אני בת"א לא מעט שנים ובדרום ת"א(פלורנטין) 7 שנים ומכיר את הסביבה.
המקטע הספציפי של הרחובות פרנקל-הקונגרס-וולפסוו-מטלון בין העליה עד קצת לפני צ'לנוב שונה לחלוטין מנווה שאנן.

גם התייעצתי בקבוצת תושבי שכונת פלורנטין בפייסבוק (קבוצה מאד פעילה) וכל מי שענה וענתה אמרו שעד צ'לנוב שקט ונעים.

בפלורנטין אין דבר כזה דירה 2.5 חדשה משיפוץ תמ"ה 38 ב-1.85 לפני מו"מ...

מינימום 2 מיליון וזו תהיה בדר"כ דירה עם פשרות מהותיות.
כמו למשל דירה בבניין עם תקרת פל-קל ב-1.95 שלא מצליחים למכור בגלל שהוא פילבוקס.

כמו-כן נתקלתי במודעה חדשה על דירת 2.5 ב-י.ל פרץ במרחק 50-60 מטרים מפינת הר ציון גם במחיר 1.85 מיליון.

אלו המחירים.

אם הוא ירד לכיוון 1.72 זו נראית לי עסקה טובה.

 

[d70]

אזורים של תחנה מרכזית / שדרות הר-ציון לא נחשבים " ת"א "
55 מ"ר ללא מיזוג פלוס לשפץ מטבח (לדעתי יצא יותר מ 20000)
ללא חנייה?!

מנסים לעשות סיבוב על אנשים.קחי את הכסף ותראי מה אפשר להשיג כיום בערים מסביב.

 

[aeonf]

חבר קרוב מאד שלי גר בי.ל פרץ

וואו כמה סיפורים...
זכור לי במיוחד הנרקומן שאהב להתנחל להם בכניסה לבניין ולצעוק בקולי קולות.
משם הוא עבר לשדרות י-ם ביפו במרכז/צפון יפו, גם שם יש נרקומנים שאוהבים להסתובב בשדירה ואיוזר לא "מציאה גדולה" וזה שדרוג אדיר מבחינתו.
&nbsp
אתה כותב "דירת 2.5 חדרים" במציאות סופרים מטרים ולא רק חדרים ודירת 55 מ"ר לפי חוק מכר, כלומר בנטו היא הרבה פחות מחולקת ל2.5 חדרים זוהי דירה מאד מאד צפופה.
שים לב שאתה כותב "אין דבר כזה" אתה בדרך כלל מסתכל על מחיר הביקוש, מחיר הביקוש לא מעניין אף אחד אלא אם כן אתה הפרייר התורן, מה שמעניין הם מחירי הסגירה במחירי סגירה המחירים סביר להניח נמוכים יותר.
&nbsp
סתם לדוגמא דירה שהציעו לי (וגם לא מצליחה להמכר) דירה משופצת טיפ-טיפ ברמה טובה 115 מ"ר (אמיתיים, מדידה שלי) בצפון הישן באיזור יהודה מכבי/ויצמן ללא מעלית ללא חניה ב33K ש"ח למ"ר.
המוכר אגב רצה בהתחלה 41K למ"ר...
&nbsp
&nbsp

 

[elvinnox]

אני רוצה לראות את הפראייר שקנה במחירים של צפון תא בסודן

ולהעניק לו במתנה את תעודת פראייר השנה.
&nbsp
אישית, אני עדיין חושב שמדובר בהודעה פיקטיבית כדי לקדם את האזור הכושל,
לא מכיר בן אדם שפוי שישלם רמת מחירים כזו לדירה פיצית בלי חניה באזור עם ריח של שתן אבל אולי זה רק אני.
&nbsp
יש שם כמה פרויקטים שכבר עומדים על המדף הרבה זמן בלי קונים, וכמו שקודמי אמר - זה שמשהו אומר שהדירה שווה כך וכך, כל עוד לא נסגרה עסקה במחיר הזה - זה סתם מחיר באוויר.
&nbsp
אין שום חוק שדירה חדשה מקבלן מעלה את השווי שלה ב-200K שהיא מוכנה, מכיר אישית עסקה מחבר קרוב שקנה דירה מקבלן על הנייר ומכר אותה באותו מחיר (למרות העליות) בגלל שמצא עסקה טובה יותר.
&nbsp
התפיסה הכלכך שגויה שהקבלנים הצליחו לתת לקונים היא שמה שקונים היום על הנייר יהיה שווה יותר שיהיה מוכן זה רק מתוך אינטרס של הקבלנים וזה היה נכון רק בגלל שהיינו בשוק שורי.
זה לא משנה מה הקבלן או איש המכירות יגיד שזה שווה, כל עוד לא בא פלוני כלשהו וביצע עסקה בפועל בסכום הנ"ל זה מה שהדירה שווה וגם לא תמיד.
&nbsp
&nbsp

 

[aeonf]

מחירי סגירה

http://www.madlan.co.il/project/חזנוביץ 10-12 תל אביב יפו
&nbsp
יש גם מחירים של 32.5K למטר ויש גם ביותר.
אבל ואבל גדול זה פרוייקט של בניין חדש לחלוטין, אדריכל צמרת שכל הבניינים שלו ברמה גבוהה, חניון תת קרקעי, סביר להניח שגם מחסן ואולי גם בונוסים נוספים, איני יודע, כולל מטבח נורמלי וכולל גם מזגן מרכזי.
אה וגם אין דמי תיווך.
&nbsp

 

[twrpit]

אני חס וחלילה לא באה "להגן" על הדירה הזו, פשוט רואה מה קורה

שלום לכולם
אשיב לכל אחד בנפרד.

d70:
1. אני שבה וחוזרת - זה לא נחשב תחנה מרכזית.
לא הייתי כלכך בטוחה בכך אם לא הייתי שומעת מאלו שגרים באיזור, מתשובות שקיבלתי בקבוצת הפייסבוק של פלורנטין (מצרפת צילום מסך).

2. צודק ב-1000% שדירה ללא מיזוג+החלפת מטבח זו הוצאה.
מטבח ברמה סבירה-נורמלית (ולא צריכים יותר) יעלה סביב .10-12K
מזגן 2.5 כ"ס לסלון + מזגן 1 כ"ס לחדר שינה לא תעלה יותר + התקנה לשניהם תעלה סדר גודל של 6000.
כך שאין ספק שניתן לסגור ב-16-18K את הכל.
ללא חנייה = צודק. זה משהו שצריך לקחת בחשבון!

aeonf:
אמנם אנו בפורום נדל"ן...אך אני לא בטוחה כמה באמת גרים בדרום ת"א.
אם לא ציינתי - אנו גרים בפלורנטין, אוהבים את השכונה וזה למה רוצים לקנות בה.
איפה אנו גרים? רח' פרנקל כ-150 מטר מפינת העליה!
אני ממש ממש מתקשה להאמין שבמרחק של 100 מטר אווירי הכל משתנה.
אני מודה שחרף זאת שאני גרה שם - לא יצא לי להסתובב שם (עד לאותו סיבוב שעשיתי לא מזמן).

לגבי ה-55מ"ר: המתווך אמר שבמידה ותתרחש התקדמות הוא ידאג שבעל הנכס ידאג למסמך מהעירייה שמאשר שזה 55מ"ר נטו.
אני כמובן לא אומרת שזה נכון עד שאראה מסמך שמאשש זאת.
אנו גרים כיום בדירת 2 חדרים בגודל 47מ"ר נטו(לפי הארנונה) והיא מרווחת ובטח שלא מרגישה צפופה או "צפופה מאד".

"הפרייר התורן"?
במידה ונסגור על 1.75 - זה יוצא 31,800ש"ח למטר
כל הדירות שנמכרו ברח' הקונגרס (לפי מדל"ן) במהלך השנה וחצי האחרונות ממוקמות ממש בסמיכות לתחנה המרכזית.
המחיר הממוצע למ"ר - 25,350ש"ח ==> מניחה שכאן מדובר במחירי סגירה.
האם לא נראה לכ/ם סביר קפיצה כזו כשהדירה כבר במיקום של הרחוב שטוב בהרבה מהמיקום של אותן דירות שנמכרו?

elvinnox: אתה אובססיבי

אנו גרים באיזור הזה - לא אתה.
אני ממש בטוחה שאתה ניזון מסטיגמות.
בדרום ת"א כל 100 מטר יכול לשנות ובמקרה הזה - זה בדיוק העניין.
מה ההבדל בין מיקומנו הנוכחי (פרנקל ליד העלייה) לבין 100 מטר מהעבר השני של רח' העלייה?
ראינו כמה וכמה דירות...אין מבחר גדול של דירות והתמקדנו על דירת 2 חדרים ספציפית ולצערי - שבועיים לאחר שראינו אותה נודע לנו שנמכרה.
דירות טובות לא עומדות הרבה זמן בשוק.
הדירה הזו מחולקת מצוין ונכון שיהיו עליה הוצאות (עד 20,000 לכל היותר).
ואם נצליח להגיע ל-1.72+- זה נראה לי יופי.
המיקום של הדירה הזו - 150 מטרים משוק העליה...בקרוב תחל חברה "תדבר" לבנות שם קומפלקס ענקי. ולא סתם - פלורנטין מתרחבת.
טיפה מעבר לעלייה (עד פינת צ'לנוב) ומעט מעבר לד' שלמה (עד פינת בר יוחאי).

aeonf: פרויקט חזנוביץ' 10-12 בהחלט נחשב...אך האבסורד הוא שהוא נמצא במיקום פחות טוב לעומת המיקום של הדירה המדוברת
בר אוריין אדריכל צמרת?! משרד אדריכלים יחסית גדול שתכנן המון בניניים בפלורנטין. יש מצב שהוא טוב - אך צמרת?
צמרת זה פיבקו והם ממש לא פיבקו.

 

[aeonf]

תגובות

לך תראה את הבניינים של בר אוריין מבפנים, הם כולם טיפ טופ בניגוד לפיבקו (שגם הוא מצויין) הם גם מתוכננים היטב מבפנים, וכן הוא אדריכל מצויין, אולי לא בוטיק כמו פיבקו אבל מהליגה הראשונה בארץ.
&nbsp
"אנו גרים כיום בדירת 2 חדרים בגודל 47מ"ר נטו(לפי הארנונה) והיא מרווחת ובטח שלא מרגישה צפופה או "צפופה מאד"."
הארנונה לא אומרת שום דבר, אין לזה שום משמעות, רק למדידה אמיתית או לכל הפחות גרפית מהגרמושקה או צו בית משותף.
ה55 מ"ר זה כנראה לפי חוק מכר, ככה כולם מוכרים לפחות, אם תרצה תן לי פרטים ואמדוד לך במדויק (גם את שלך אגב).
&nbsp
"במידה ונסגור על 1.75 - זה יוצא 31,800ש"ח למטר"
גם בלי חניה וגם בבניין ישן שעבר תמ"א, זהו מוצר נחות משמעותית (באותיות קידוש לבנה) לדעתי מבניין חדש.
&nbsp
ולא, איני גר בדרום ת"א, אני גר בצפון הישן מזה 10 שנים ומכיר את ת"א לא רע, מה גם יש לי מספר חברים בשכונה... בזמנו גם אני סיבלטתי שם לופט לחודשיים (בויטל).
&nbsp
אה, ומטבח ב10 אתה לא סוגר שום דבר, נסה פי 3 מזה.
&nbsp
ועוד משהו: קח בחשבון שמטרים שמצויינים במדל"ן נכונים רק בבניינים חדשים יחסית, בבניינים ישנים המטראז' בפועל משמעותית גדול יותר.
&nbsp

 

[twrpit]

1000 תודות על דבריך

אין ספק שהמשרד הזה ענק מבחינת היקף הפעילות שלו!
לקחתי כמה פרויקטים ואברר אם קיים משהו (לא חושבת שראיתי בחיפושי משהו מאלו בדרום העיר).

המתווך אומר בפירוש - אם וכאשר ידרש הוא ידאג למסמכים שמוכיחים 55מ"ר נטו.
אין לי מושג אילו מסמכים...וברור לי שחוק מכר לא תופס.

"בבניינינים ישנים המטרז' בפועל משמעותית גדול יותר":
בניינים ישנים נחשבים אלו שנבנו עד שנות ה-90? 80?

דבריך נחקקו בי.
נמשיך לחפש.

תודה על עזרתכם ואשמח מידי פעם לשאול שאלות ***מתנצלת מראש elvinnox

 

[DanT12]

למה לחכות למתווך?

תורידי מפה את ההיתר הסופי והאחרון (קובץ בגודל 18.6 מגבייט) עם תשריט מדויק לקונגרס 10, תמצאי את הדירה ותמדדי בעצמך.
טיפ: מומלץ לפתוח את הקובץ בכרום ולעשות זום. פתיחה עם קורא PDF תהיה איטית מאוד.
למתווך אין שום יכולת להביא מסמך אחר

 

[00 רואה חשבון 00]

"ספדן" = מי שאומר דברי שבח על מתים

וזה גם המקרה כאן.. המיקום הרבה פחות טוב מערי הלוויין שבהם אפשר להשיג דירה מרווחת שמתאימה למגורים.. מה שמציעים כאן זה כוכים של 2 חדרים קטנים ובצורות מוזרות באזור רע מאוד.. שום הודעה לא תשנה את זה !

 

[twrpit]

DanT122 גדול! תודה רואה חש'ן - לא הבנתי אילו דברי שבח

נאמרו על "ספדן"?

א) אני שבה וחוזרת - המיקום טוב. כמעט שלא קיים הבדל בין המיקום הנוכחי שלנו - פרנקל בקרבת העליה לבין הקורנגרס שנמצא 100 מטר מהעלייה.
ב) אנו רוצים להישאר בפלורנטין בדירה קטנה יותר אך לחיות באיזור שוקק חיים שיש הכל מתחת לבית.

אין מדובר במקרה הזה על "דירה להשקעה" או על רצון בדירה גדולה יותר.
מעדיפים מיקום על פני גודל.

שבוע טוב!