תוכנית מחוזית מתארית בחדרה : 302-0367151 - התייחסות.
תוכנית: 302-0367151 הופקדה ע"י
הועדה המחוזית ויעודה, ביצוע איחוד וחלוקה "ללא הסכמת הבעלים" וכשמה...כן היא.
מטרת התוכנית :
הקמת שכונת מגורים של כ- 1,121 יח"ד עם פתרונות דיור מגוונים, בצפיפויות בנייה של 4 עד 18 יח"ד לדונם עם שטחי ציבור, תוך יצירת פארק נרחב לאורך נחל חדרה.
ילקוט הפרסומים 7454 מ - 21.2.2017.
...
התרי בנייה והרשאות: תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות
מקום התכנית : תכנית זו חלה על שטח הסמוך לכניסה המזרחית לחדרה, מצפון לרחוב צה"ל וממערב לנחל חדרה.
עיקרי הוראות התכנית:
א. שינוי ייעוד אזור המאושר למגורים א' בתכנית חד/33 לאזורי מגורים ב', ג', ד' ואזור מגורים משולב במסחר, למסחר, למבנים ומוסדות ציבור, לדרכים ולשטחים ציבוריים פתוחים.
ב. קביעת זכויות בנייה ליעוד הקרקע השונים.
ג. הקצאת שטח לפארק לאורך נחל חדרה.
ד. איחוד השטח וחלוקתו מחדש ללא הסכמת בעלים בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.
ה. קביעת מערך דרכים חדשות.
ו. קביעת בינוי מנחה.
ז. קביעת זכויות והוראות בנייה ופיתוח השטח כולל תשתיות, ותנאים להיתר.
כל מעוניין רשאי לעיין בתכנית, בימים ובשעות שהמשרדים האמורים פתוחים לקהל, וכן באתר האינטרנט של משרד האוצר.
כל מעוניין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי התכנית, וכן כל הזכאי לכך על פי סעיף 100 לחוק, רשאי להגיש התנגדות תוך 60 ימים ממועד פרסומה של ההודעה המאוחרת בין הפרסומים בעתונים, למשרדי הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה, שד הפלי"ם 15 חיפה 33095 טלפון: 8633455 - 04. העתק ההתנגדות יומצא למשרדי ועדה מקומית לתכנון ולבנייה חדרה, הלל יפה 9 חדרה 38100 טלפון: 6303113 -04,
התנגדות לתכנית לא תתקבל ולא תידון אלא אם כן הוגשה בכתב בפירוט הנמקות ובלווי תצהיר המאמת את העובדות שעליהן היא מסתמכת ובהתאם לתקנות התכנון והבנייה [סדרי נוהל בהתנגדויות לתכנית סמכויות חוקר וסדרי עבודתו], תשמ"ט - 1989.
הוראות החוק והפסיקה : הבהרת שמאי התכנית ביחס לתכנית האיחוד וחלוקה.
1. שוויו של מגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך המגרשים החדשים שנוצרו ע"י החלוקה, יהיה, ככל האפשר , כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סך כל המגרשים הקודמים , בכדי לצמצם ככל האפשר תשלומי איזון.
2. כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה.
3. לגבי בעלים הרשומים בחלקות נפרדות נעשתה ההקצאה במטרה לרכז את כל זכויותיהם במגרשי ההקצאה , ככל שניתן. הנ"ל גם בוצע בהתאם למיטב המידע המצוי בידינו, שנמסר לנו אודות הסכמי מכר / רכישה של זכויות [במקרקעין] מעבר לרישום הבעלות בנסחי רישום המקרקעין [טאבו].
4. ככל שניתן, בוצעה ההקצעה במטרה להפריד שותפיות .
לסיכום , להלן התייחסותי :
1. עפ"י המקובל ב"איחוד וחלוקה" המתחם שקיבלת עפ"י מסמכי שמאי הועדה "אפריים מרגלית" מבוסס על מיקום זכויות המקור ומשם נבעו הזכויות שהוצאו לך.
2.
איני יודע מהיכן קבעת ש-4 יח"ד צמודות קרקע שוות בערכם ל-12 דירות בבניה רוויה, לדעתי אתה טועה.
3. עפ"י מסמך טבלאות האיחוד וחלוקה ואיזון מנוב' 2016 מציין השמאי שהאיזור מאופיין בבניה צמודת קרקע ואיזור תעשיה ואחסנה, והזכויות יועברו עפ"י תכנית קודמת מאושרת.
4. שווי מגרשי התמורה נגזר ביחס לשווי מגרשים בבניה רוויה למגורים בבניה צמודת קרקע ומסחר תוך ביצוע התאמות מתבקשות מהגורמים הבאים :
התחשבות במיקום המגרש והמצאות קווי מתח גבוה. [כשקיימת אי וודאות להעתקת קווי המתח]
5. שוויה של הקרקע במצב נכנס. [כלומר לפני קידום התכנית]
6. כמובן שעדיין הנך יכול להתנגד עד 21 לחודש - עפ"י הנדרש בחוק, וסיכוייך קרובים לאפס וגם ערעור לביהמ"ש כנראה יביא לתוצאות דומות.
7. למרות הכל , יש יתרון לקבלת זכויות בבניה צמודת קרקע , אינך תלוי בגורמי "מושע" שונים, והתכנון המפורט / נקודתי תלוי בך בלבד.
=================================================================================
פרל דוד , סלולרי 052-8964914
מייל -
[email protected]