תזמון השוואת מחירים לגבי משכנתא

[Veggie3]

תזמון השוואת מחירים לגבי משכנתא

טוב, השאלה הזו אולי תישמע מפגרת לגמרי, אבל משהו לא ברור לי בתזמון.

בעוונותי החלטתי לרכוש קונדו. אני מתכנן לשים כ-40 או 45 אחוז במזומן והשאר במשכנתא. עוד לא מצאתי משהו שממש מוצא חן בעיניי. יש לי דירוג אשראי מצויין (בין 812 ל-820, תלוי בסוכנות דירוג האשראי).

קיבלתי מכתב מהבנק שלי שנותן לי PREQUALIFICATION. אני מבין שזה ממש לא מחייב. אני מתכוון לעשות השוואת מחירים רצינית בין בנקים/מלווים למיניהם, אבל לא ברור לי מתי להתחיל? אם אתחיל עכשיו, כל אומדן יהיה כללי, כי אין לי עוד נכס ספציפי ש"ננעלתי" עליו.

אבל אם אחכה עד שאמצא משהו, הרי עד שאפנה למלווים ואשווה הצעות ואקבל אישור, הנכס יימכר למישהו אחר. איך לתזמן את העניין הזה??

 

[iris mom of two]

יש לך אישור

אתה לא חייב לקחת הלוואה מאותו בנק, במיוחד לא כשמדובר על פריקווליפי

 

[debby12]

זו לא שאלה מפגרת

לפחות במחוזותי זה הולך ככה:

נניח שמצאת את קונדו חלומותיך. אתה מגיש הצעת קנייה עבורה ובתוכה אתה מפרט את המחיר שאתה מציע ואיך אתה מתכוון לממן (נגיד - 50% במזומן ו-50 במימון של משכנתא)

בנוסף, חלק מההצעה שאתה מגיש כולל את הפרט תוך כמה זמן מרגע ההגעה להסכמה עם המוכר תתבצע סגירת העיסקה (יעני הקלוזינג CLOSING) . בממוצע זה משהו כמו 45 יום בד"כ.

את ההצעה אתה מגיש יחד עם "דמי רצינות" (EARNEST MONEY DEPOST), נגיד 20 אלף דולר. והם הולכים לאיבוד אם תתחרט אחרי שהגעת להסכמה עם המוכר

ברגע שיש הסכמה בינך לבין המוכר על התנאים, בד"כ אחרי מו"מ הלוך חזור וכו' (מחיר, כמה זמן עד לסגירה, עם או בלי אינספקשן וכו'), אז אתם עוברים לשלב של חוזה חתום (UNDER CONTRACT), והמתווך שלך נותן למתווך של הצד השני את ה 20 אלף דולר של הדמי רצינות.

ואז יש לך 45 יום עד למועד סגירת העיסקה כדי להתארגן על המשכנתא לפי בחירתך ולסיים את כל הניירת וכו'. זה די הרבה ניירת

שיהיה בשעה טובה - מזל וברכה!

 

[debby12]

אה - והבנק/יועצת המשכנתא שנתן לך את האישור מראש

סתם מקווה שתבחר בו כי הוא היה נחמד אליך. אבל אתה לא מחויב לבחור דווקא בו.

 

[Veggie3]

45 יום נשמע קצת לחוץ

תודה על התגובות. כן, ברור לי שאין לי שום מחוייבות לבנק שנתן לי את המכתב. העניין הוא שחשבתי שהמוכרים בד"כ לא מוכנים לחכות - או שיש לך כבר משכנתא מוכנה או שהם עוברים לקונה הבא.

 

[John the Savage]

הכל תלוי בתחרות שיש על הבית

המוכרים רוצים למכור. לרוב העניין זה לא הזמן עד לקבלת המשכנתא, אלא החשש שהעיסקה לא תתרחש בסופו של דבר. באזור שלי לדוגמה, לפני שקנינו את הבית שלנו עקבנו אחרי לא מעט בתים נוספים, וראינו שלעיתים מאד קרובות בית שהופיע כ-pending חזר לשוק. יש כל מיני סיבות שהעיסקה נופלת, אבל בהרבה מקרים זה משום שהבנק לא אישר את המשכנתא. במקרה כזה המוכר ביזבז כמה חודשים על עיסקה שלא התממשה.

בגלל זה, אם הצעה בכסף מזומן, יש סיכוי טוב שהצעה כזו תנצח כל הצעה אחרת שכרוכה באישור משכנתא (אלא אם ההצעה האחרת גבוהה משמעותית או שלמוכר יש שיקולים אחרים). כשמדובר במשכנתא, אין שום אפשרות להגיע עם משכנתא מוכנה לפני שחותמים. הבנק לא יאשר משכנתא לפני שישלח שמאי לבדוק את שווי הנכס הספציפי.

מה שכן, יש כל מיני סוגים של אישורים מקדמיים ואישורים מותנים וכו'. אני קודם כל פניתי לבנק אונליין שהנפיק לי מכתב של אישור מקדמי כזה תוך כמה שניות על סמך בדיקת דירוג אשראי וכמה נתונים שדיווחתי כגון גובה המשכורת מבלי שהתבקשתי לספק מסמכים שיגבו את זה. מכתב כזה אמנם עדיף על כלום, אבל גם לא שווה הרבה. המתווך המליץ לנו לפנות גם לבנק מקומי שאישור שלו נחשב להרבה יותר אמין בשוק הזה. והבנק הזה דרש מאיתנו ערימה של מסמכים בכדי לקבל את האישור (שלוש משכורות אחרונות, תדפיסי בנק משלושת החודשים האחרונים מכל החשבונות בהם נשתמש וכו').

כשמקבלים את המכתב מהבנק, הבנק גם "נועל" את גובה הריבית לפי השער הנוכחי, ולמכתב יש תוקף לתקופה מסויימת שיכולה להיות בין חודש ל-90 יום. כדאי מאד שיהיה מכתב כזה אם אתם רציניים ומתכוונים (או לפחות מקווים) לרכוש את קונדו חלומותיכם בשלושת החודשים הקרובים. אם לא תמצאו, הנזק היחיד יהיה שתצרכו שוב לפנות לבנק ולשלוח מסמכים מעודכנים, אבל זה יקח לכם פחות זמן בפעם השניה משום שתהיו כבר מתורגלים בעניין.

 

[Veggie3]

תודה ג'ון

מה שכתבת ענה למעשה על השאלה: "כשמדובר במשכנתא, אין שום אפשרות להגיע עם משכנתא מוכנה לפני שחותמים. הבנק לא יאשר משכנתא לפני שישלח שמאי לבדוק את שווי הנכס הספציפי."

אז רק אחרי החתימה צריך לעשות באטרף את כל ההשוואות - לפנות ל-6-7 מלווים/בנקים לפחות, ללחוץ, להתמקח, וכו'? הבנק שלי באמת דרש תלושי משכורת, עותק מטפסי מס, W-2 וסטייטמנטס מכל חשבונות הבנק שלי ב-60 ימים האחרונים.

האם אפשר להתמקח על עלות ה-CLOSING COSTS? זה לפחות אחוז וחצי משווי הנכס.

 

[Boston Guy]

ממתי עלויות הקלוזינג הם אחוזים ממחיר הנכס?

למיטב זכרוני, עלויות הקלוזינג הן לגמרי ולחלוטין נושא שמשתנה ממלווה למלווה - ואלא אם כן אתה דוחף POINTS ל RATE של המשכנתא שלך אין שום קשר בינן לבין מחיר הנכס.

 

[Veggie3]

האחוזים הם אומדן

נדמה לי שזה משתנה ממדינה למדינה. חלק מעלות ה-CLOSING פחות ניתן למיקוח, מכיוון שמדובר במסים לעיר/מחוז/מדינה (PROPERTY ו-TRANSFER TAXES). אבל הרוב הן אומנם עמלות שהמלווה גובה (CLOSING FEE, APPRAISAL, ORIGINATION FEE, UNDERWRITING FEE, ושאר ירקות).

 

[איי ל]

תלוי מה אתה מחשיב קלוזינג

בד"כ מדובר בעלות המשכנתא (נקודות, שמאי וכ'ו), טייטל, רישום בטאבו, מיסים (מיסי קאונטי ולפעמים גם מיסי עירייה מקומיים) וכ'ו.
&nbsp
לפחות בחלק שמדובר במשכנתא, העלות של הנקודות היא נגזרת של סכום המשכנתא.
לעומת זאת, מיסי קאונטי/עירייה זו פונקציה של אחוז ממחיר המכירה של הנכס.
&nbsp
וכתשובה לשאלה, בנדל"ן שום דבר לא קבוע, ולמרות שבהרבה מקומות יש מנהג מקובל שלי איזה צד משלם מה, עדיין ניתן להתמקח.
&nbsp

 

[debby12]

זה ממש לא אטרף/לחץ....

קודם כל, הרבה פעמים עובדים עם איש/ת מקצוע שמתעסקים בתחום. אחד/ת כזה בלתי תלוי - ואז הם נותנים לך את המבחר של האופציות ועוזרים לצלוח את זה [כן - הם גם גוזרים איזה קופון, אבל מנסיוני הריבית שאת משלמת זהה למה שאותו בנק מפרסם ברשת - אז כנראה שהבנק סופג את הקופון). בקיצור - הוא/היא רצים, לא את.

שנית, הרבה פעמים אתה יודע מראש אם איזה בנק אתה רוצה לעבוד. מה הבעיה כבר עכשיו לגלוש ולהכיר את האופציות השונות ואז כשקונים לפנות למוסד הזה? או שאפשר להשוות את הריביות שלהם ברשת תוך כמה דקות - זה ממש לא ריצות באטרף

שמחה לחלוק המלצה ל Pentagon Federal Credit Union שקיבלתי פעם משכנה/חברה. בד"כ הריביות שלהם הם נמוכות וטובות. בנוסף - כל הליך הבקשה למשכנתא נערך און ליין [בסוף כמובן עובדים מול קלוזר שלהם שצריך את כל המסמכתולוגיה אבל הנעילה מתרחשת מול מסך המחשב ולוקחת אולי 5 דקות)

שוק המשכנאות בארה"ב מאוד תחרותי - מה שאומר שהצרכן נהנה ואין שום אטרף. זה לא כמו ה"חוויה" שהיתה לנו בישראל מול בנק טפחות

אבל כן -צריך שני תלושי משכורת אחרונים, טפסי מס משנתיים אחורה, סטייטמנטס מחשבונות ב-60 הימים האחרונים, מסמכים על הלוואות ונכס אחר אם יש וכו'. אם יש ג.ק. צריך עותק שלו. אבל אם אתה מצהיר שאתה אזרח אמריקאי אז לא צריך כלום. כל העסק מצריך איזה שעה-שעתיים של ישיבה מול המחשב כדי להוריד את הכל אלקטרונית - ואז שולחים את זה גם אלקטרונית. קצת ניג'וס... אבל לא כל יום קונים קונדו

אגב - אני מניחה שאתה מדבר על קונדו למטרות מגורים שלך? אם זה קונדו השקעה קח בחשבון ש(1) לא כל הבנקים נותנים הלוואה לנכס השקעה ו(2) הריבית שאתה רואה באתרים השונים לא רלוונטית כי היא מחושבת לנכס מגורים. הריבית לנכסי השקעה גבוהה יותר - ואז באמת עדיף לעבוד עם "סוכנ/ת משכנתא" שכזה כי זה חוסך מאמץ. לכל מתווכ/ת בערך, יש חצי תריסר "אנשי משכנתא" שהם יסמכו להמליץ לך עליהם (נדמה לי שגם המתווך גוזר קופון על ההפניה. שיהיה לבריאות לכולם)

 

[Veggie3]

תודה על ההמלצה

לפי מה שקראתי רצוי לקבל הצעות ממבחר מלווים - בנקים גדולים, קרדיט יוניונס, חברות שמשמשות כמתווכים בינך לבין מלווים שונים, וכד'.


כן, הקונדו הוא למגורים עבורי.

 

[איי ל]

תיקון קל

בשלב הראשוני הבנק אמנם נותן לך מכתב שאומר שמבדיקה ראשונית נראה שאתה עומד בקריטריונים לקבלת הלוואה עד סכום X. וייתכן שגם יצויין סכום הריבית נכון לאותו הרגע, אך הבנק לעולם לא ינעל את הריבית עד שיש חוזה.
ברגע שיש חוזה (שני הצדדים חתמו על ההצעה), התהליך מתחיל ומאותו הרגע אתה יכול לבקש לנעול את הריבית או למשוך כמה ימים בתקווה שהריבית תרד מעט, הנעילה בד"כ לא מתבצעת אוטומטית.

 

[איי ל]

45 יום לסגירת העיסקה?

תלוי בשוק. אצלנו 30 ימים זה כבר לא משהו אטרקטיבי. כשעזרתי לאחותי לרכוש בית, הייתי צריך להילחם ממש קשה בשביל שהמוכרים יסכימו להצעה של 21 ימים לסגירת החוזה.

 

[Veggie3]

וואו, זה מלחיץ

למרות שהיום יש את QUICKEN או שירות מקוון כמו LENDING TREE שאמורים לתת לך הצעות תוך ימים בודדים (לא בטוח שההצעות הטובות ביותר).

 

[איי ל]

גם סוכני משכנתאות (ברוקרים) יכולים להאיץ את התהליך.

תלוי כמובן בשווקים השונים.