תכנית בי/מק/ 1/410 רובע דרום מערב בעיר בת-ים -התנגדויות.
המלצות חקירת התנגדויות לתכנית בי/ /מק 1/410 רובע דרום מערב בעיר בת-ים
אדריכל התכנית: אדר' עמי שנער שמאי התכנית: שמאי מקרקעין יורם ברק
http://www.bat-yam.muni.il/VF/ib_items/10782/דוח חוקר בי-מק-410-1.pdf
1 פרטים כללים :
התכנית חלה על שטח פנוי מבניה המצוי בדרום מערב העיר בת-ים, וגובל בצידו הדרומי עם שטחי ראשון לציון, בצידו הצפוני עם אזור תעשיה הסמוך לרחוב הקוממיות , בצידו המערבי חוף ים התיכון ובצידו המזרחי אזור בניה נמוכה ולאחריו בית קברות . השטח מאופיין על ידי דיונות חוליות ועליהן צמחיה טיפוסית. בחלק המערבי קיימים חוף ים חולי, רכס כורכר, שטח חצוב המכונה ה"מחצבה" ואתר ששימש בעבר להטמנת פסולת , הנקרא בידי הציבור "הר הזבל " "או הר האשפה "
בתכנית - 580,6 דונם לערך, מתוכם 219,144 מ"ר למגורים ומסחר ו- 361,539 מ"ר יוקצו לצרכי ציבור. [כלומר הפקעה של כ-65 אחוז לטובת תשתיות ומבני ציבור בתכנית]
התכנית הופקדה לעיון הציבור ב-24.4.13 על ידי הועדה המקומית, בהיותה סבורה שמדובר בתכנית שבסמכותה .
השינויים שבוצעו בתכנית כוללים (לפי המפורט בסעיף 2.2 בתקנון) את:
א. הגדלת השטחים המיועדים לדרכים, גנים ונופש .
ב. העתקת הבינוי למלונאות מאתר "הר האשפה" למגרש מצפון מזרח לו .
ג. שינוי יעוד אתר "הר האשפה" לשטח למבני ציבור ושטח ציבורי פתוח .
ד. שינוי יעוד חלק מהמגרש למבני ציבור במזרח התכנית, למגרשים למגורים ומסחר .
ה. שינוי בינוי ועיצוב הדרך המערבית (דרך מס 1' בתשריט) וביטול שיקוע הכביש . ו . שינויים קלים בקווי הבניין, במספר המבנים המותרים ובגובה הבינוי המותר בחלק מהמגרשים על מנת לרווח את הבינוי .
ז. הגדלת כמות יחידות הדיור ב-% 20 ללא שינוי סך השטחים המותרים, כך שיותר לבנות 4,028 יח"ד במקום 3,357 יח"ד
ח. ביצוע איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים בחלק מתחום התכנית
התנגדויות לתכנית של מירב בעלי הזכויות הגדולים
1. חברת מדור בכרך בע"מ [בפירוק מרצון]- 17,947 מ"ר.
2 חברת מרחבי פיתוח בע"מ - 123,743 מ"ר.
3 חברת השקעות בכרך בע"מ - 22,434 מ"ר
4. דרור נקר - 5 986 מ"ר.
5. איבגי מיכאל ואח' - 998 מ"ר.
6. הקימוגלו יהודה - 9,584 מ"ר.
7 חברת חלקה 11 בגוש 5027 בע"מ - 29,514 מ"ר.
8. קבוצת עו"ד משה שורר - 69,679 מ"ר.
9. חברת כחול המטפחת בע"מ ואח' - 5,857 מ"ר.
10. סה"כ - 280,707 מ"ר מזכויות הבניה בתכנית. [כמעט מחצית]
כל השטח מיועד תכנונית לאיחוד וחלוקה חדשה, ובכך הפכו החלקות ואו חלקי חלקות הנמצאים בתחום המיועד לאיחוד וחלוקה מחדש ל"חומר גלם" ללא ייעוד מוגדר או בייעוד מעורב, כאשר שוויו אינו מושפע ממצב של מושע או מפרוז בחלקות המקור .
לפיכך בתכנית הנדונה אין טעם להתחשב בגורם המושע, כפי שעשה שמאי התכנית .
בעל קרקע "גדול " אשר נכנס ל"קופה" עם שטח "גדול" ביחס לאחרים, בין באם בחלקות שלמות, ובין באם בשותפות בחלקות רבות, סביר כי יוכל לצאת מ"הקופה" עם מגרשים שלמים
לכל החלקות ו/או לחלקי החלקות ב"מצב הנכנס" נקבע שווי זהה של 500 ₪/מ, ר" ללא כל התחשבות בגורם המושע , גם ב"מצב היוצא" נקבע שווי זהה של כ - 2,000 ₪/מ"ר לכל המגרשים וגם שם, שוב , ללא כל התחשבות בגורם המושע .
מגרשי המלונאות הוקצו לכל בעלי הזכויות, בהתאם לחלקם היחסי.
"עד למועד בנייתם של בתי המלון במגרשים המתוכננים, שטח זה ישמש לחנייה ציבורית פתוחה למבקרי חוף הים.
וכל היתר בהפניה למעלה.
המלצות חקירת התנגדויות לתכנית בי/ /מק 1/410 רובע דרום מערב בעיר בת-ים
אדריכל התכנית: אדר' עמי שנער שמאי התכנית: שמאי מקרקעין יורם ברק
http://www.bat-yam.muni.il/VF/ib_items/10782/דוח חוקר בי-מק-410-1.pdf
1 פרטים כללים :
התכנית חלה על שטח פנוי מבניה המצוי בדרום מערב העיר בת-ים, וגובל בצידו הדרומי עם שטחי ראשון לציון, בצידו הצפוני עם אזור תעשיה הסמוך לרחוב הקוממיות , בצידו המערבי חוף ים התיכון ובצידו המזרחי אזור בניה נמוכה ולאחריו בית קברות . השטח מאופיין על ידי דיונות חוליות ועליהן צמחיה טיפוסית. בחלק המערבי קיימים חוף ים חולי, רכס כורכר, שטח חצוב המכונה ה"מחצבה" ואתר ששימש בעבר להטמנת פסולת , הנקרא בידי הציבור "הר הזבל " "או הר האשפה "
א. הגדלת השטחים המיועדים לדרכים, גנים ונופש .
ב. העתקת הבינוי למלונאות מאתר "הר האשפה" למגרש מצפון מזרח לו .
ג. שינוי יעוד אתר "הר האשפה" לשטח למבני ציבור ושטח ציבורי פתוח .
ד. שינוי יעוד חלק מהמגרש למבני ציבור במזרח התכנית, למגרשים למגורים ומסחר .
ה. שינוי בינוי ועיצוב הדרך המערבית (דרך מס 1' בתשריט) וביטול שיקוע הכביש . ו . שינויים קלים בקווי הבניין, במספר המבנים המותרים ובגובה הבינוי המותר בחלק מהמגרשים על מנת לרווח את הבינוי .
ז. הגדלת כמות יחידות הדיור ב-% 20 ללא שינוי סך השטחים המותרים, כך שיותר לבנות 4,028 יח"ד במקום 3,357 יח"ד
ח. ביצוע איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים בחלק מתחום התכנית
התנגדויות לתכנית של מירב בעלי הזכויות הגדולים
1. חברת מדור בכרך בע"מ [בפירוק מרצון]- 17,947 מ"ר.
2 חברת מרחבי פיתוח בע"מ - 123,743 מ"ר.
3 חברת השקעות בכרך בע"מ - 22,434 מ"ר
4. דרור נקר - 5 986 מ"ר.
5. איבגי מיכאל ואח' - 998 מ"ר.
6. הקימוגלו יהודה - 9,584 מ"ר.
7 חברת חלקה 11 בגוש 5027 בע"מ - 29,514 מ"ר.
8. קבוצת עו"ד משה שורר - 69,679 מ"ר.
9. חברת כחול המטפחת בע"מ ואח' - 5,857 מ"ר.
10. סה"כ - 280,707 מ"ר מזכויות הבניה בתכנית. [כמעט מחצית]
וכל היתר בהפניה למעלה.