תכנית הר/400 בהוד השרון - סטטוס.
שלום דוד,
הגעתי אליך דרך חיפוש מידע על קרקע חקלאית בהוד השרון. אז כמו שהבנת מהכותרת, אני מתעניין בפרוייקט הר/400 בדרום הוד השרון. ספציפית
בגוש - 6573 , חלקה- 4 שמשווקת ע"י כמה חברות שונות.
עשיתי כבר המון מחקר ודיברתי עם אנשים שונים ואשמח לשמוע גם את דעתך בנושא. מה שאני מכיר זה שכרגע התוכנית מקודמת חזק ע"י העירייה ונמצאת בשלבי תכנון ראשוניים. הגוש המדובר מיועד כרגע לבנייה עירונית.
בימים אלו העירייה מגישה את תוכנית 2050 שהיא תוכנית מתארית של העיר כולה ותחתיה נמצאת הר/400.
כאשר יסתיים התכנון, תוגש התוכנית לוועדה המחוזית ויתחיל התהליך בתכלס. נתנו לי הערכות של סדר גודל 5-10 שנים לאישורים (בניה עוד כמה שנים).
מחיר הקרקע הוא 300,000 ל- 200 מ"ר שמקנים זכות לדירת 5 חדרים של 125 מ"ר (פלוס חניה, מרפסת ושאר הנלווים).
קראתי המון דעות באינטרנט על רכישת קרקע חקלאית, לאו דווקא הפרוייקט הזה והרוב המוחלט שליליות. אבל אי אפשר לסמוך על זה.
הייתי בעירייה אצל מנהלת אגף תוכניות מתאר והיא נתנה לי להבין ש"זה הולך לכיוון חיובי".
דיברתי עם מספר נדלניסטים וכן משרד גדול שיש לי חבר שמכיר את המנהלים שם והם היו מעורבים בתוכנית 1400, כולם אומרים שזה אכן יקרה אך אין לדעת כמה שנים. ע"פ החישובים שאני לא יודע אם הם ריאליים או לא, על 10 שנים יוצאת תשואה של 20% לשנה. מחירי דירות שם היום כ- 2.5 מיליון, קרקע כ- 1.3.
עם תשואה כזאת אני מאוד מתלבט אם כדאי להיכנס לסיכון הזה.
עוד דבר הוא שאני הבנתי ממספר מקורות שקיים סיכוי של שינויי ייעוד לגוש. אנשים אחרים אמרו לי שלא ניתן לשנות ייעוד ושבמידה וכן יהיה, מן הסתם העירייה תקבל תביעות משפטיות בשל ההפסדים.
זהו... אשמח לשמוע את דעתך. תודה ++++++++++
לאחר שיחה בנדון עם השואל ובאישורו, הבאתי כאן את שאלתו והתייחסותי לנדון כדי לסייע למתעניינים בהחלטה האם כדאי להשקיע כסף בתכנית הר/400.
פרל דוד
ל..א. התייחסות.
תכנית מתאר הר/400 , הנה תכנית גדולה בהיקפה שאמורה להתבצע בעתיד ממערב לאזור תעשייה הדרומי של הוד השרון, בתכנית יש הרחבה של איזור התעשיה,חלק גדול מהתכנית ישמש כגן לאומי [פארק] של אגן הניקוז של נחל הירקון הנמצא בתחום הוד השרון.
שטח התכנית כ – 2,200 דונם, ומתןכננים העתיד כ- 5,500 יח"ד ו-200,000 מ"ר תעסוקה [כהמשך לא.ת. הקיים]
את התכנית יתכננו בעתיד משרד אדריכלים ומתכנני ערים, דימיטרי מזו ומשרד י.פרחי - ד.צפריר אדריכלים בע"מ.[ראו סקיצה]
קידומה של תכנית הר/400 מותנה בכפוף להליכי הפקדתה ואישורה של תכנית מתאר הוד השרון הר/2050 , תכנית זו נמצאת בהליכים אחרונים לפני הפקדתה לעיון הציבור והתנגדויות.
מעבר לאמור וכפי שניתן לראות בסקיצה, [שבכותרת, מסומן באדום] קידום התכנית יבוצע רק לאחר תכנון וסלילת כביש עורקי עם מחלף שיתחבר לכביש 4 [גהה] כחלק מהמגמות התכנוניות שאין מפתחים שכונה חדשה לפני שמסיימים את דרכי התחבורה ממנה ואליה. [ראו תכנית כביש 531 כגורם מעכב לתכנית הר/1202]
גוש 6573
חלקות 5 עד 6, 9 , 15 עד 20 – נכללות בתכנית מתאר מחוזית שהופקדה הר/11/548- שימור נחל הירקון ויובליו. [עפ"י כללי תכנית שימור מחוזית 21/3]
התכנית כוללת אזורי נופש, שבילי אופניים, טיילת מסביב לאגם ועוד.
סרט על שיקום הנחל והפארק [כולל מבט על הר הזבל כיעד לטיולי אופנים] - https://www.youtube.com/watch?v=ChvuM7kBMCU
חלקות 74 עד 158 - כלולים בתכנית מתאר מחוזית הר/2/1400/א הכוללת הרחבת את א"ת "נווה נאמן" לתעשיית עתירת ידע (הייטק ומשרדים), תכנית זו
נמצאת בשלבי אישור אחרונים בועדה המחוזית.
החלקות בגוש 6572 נמצאות מחוץ לתכנית הר/400 ומיועדות להשאר חקלאיות
[URL]http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?forumid=579&messageid=151303783[/URL]
ההבטחות שניתנו לך :
זכות לדירה בת 5 חדרים בשטח של כ 150 מ"ר ברוטו ( 125 מ"ר נטו כולל ממ"ד ) בנוסף מרפסת שמש + 2 חניות + מחסן. משלמים כרגע רק על הקרקע
במחיר של 329 אלף ₪.
התייחסות- ההבטחה הזו הינה מעשה הונאה, שום גורם משווק לא יכול להתחייב על סוג הנכס הסופי לפני פרסום איחוד וחלוקה. [במקרה הטוב בעוד 15 שנים]
כשהתכנית אפילו טרם הופקדה או אושרה כתכנית מתאר בועדה המחוזית, טרם עברה התנגדויות, טרם אושרה במחוזית, טרם אושרת כתכנית מקומית מפורטת לאחר אישור איחוד וחלוקה. [אגב...אף גורם לא יתחייב בפניך בכתב כחלק מחוזה המכר על האמור למעלה]
שווי דונם [1000 מ"ר] נע בין 500 ל-750 אלף ש"ח.
מה קרה כשחברה משווקת פרסמה את שם ראש העיר כממליץ על תכנית הר/400 - http://local.co.il/hod-hasharon/118212/article.htm
כפי שהבהרתי גם בשיחתנו , התכנית כלל אינה מקודמת [למעט הפארק ושיקום הנחל] הליכי התכנון המחוזי מתארי, הפקדתו התנגדויות,אישור בתנאים, תכנית מקומית מפורטת,שמאי הועדה מכין את טבלאות המגרשים לאחר איחוד וחלוקה, התנגדויות לועדת משנה להתנגדויות, אישור התכנית, חלוקת זכויות המגרשים במושע למאות בעלי זכויות,הגשת תכנית מפורטת מקומית לאישור הועדה - סה"כ תהליכים אלה - כ-15 שנה מהפקדת התכנית [שכלל לא הופקדה כידוע לך]
שלום דוד,
הגעתי אליך דרך חיפוש מידע על קרקע חקלאית בהוד השרון. אז כמו שהבנת מהכותרת, אני מתעניין בפרוייקט הר/400 בדרום הוד השרון. ספציפית
בגוש - 6573 , חלקה- 4 שמשווקת ע"י כמה חברות שונות.
עשיתי כבר המון מחקר ודיברתי עם אנשים שונים ואשמח לשמוע גם את דעתך בנושא. מה שאני מכיר זה שכרגע התוכנית מקודמת חזק ע"י העירייה ונמצאת בשלבי תכנון ראשוניים. הגוש המדובר מיועד כרגע לבנייה עירונית.
בימים אלו העירייה מגישה את תוכנית 2050 שהיא תוכנית מתארית של העיר כולה ותחתיה נמצאת הר/400.
כאשר יסתיים התכנון, תוגש התוכנית לוועדה המחוזית ויתחיל התהליך בתכלס. נתנו לי הערכות של סדר גודל 5-10 שנים לאישורים (בניה עוד כמה שנים).
מחיר הקרקע הוא 300,000 ל- 200 מ"ר שמקנים זכות לדירת 5 חדרים של 125 מ"ר (פלוס חניה, מרפסת ושאר הנלווים).
קראתי המון דעות באינטרנט על רכישת קרקע חקלאית, לאו דווקא הפרוייקט הזה והרוב המוחלט שליליות. אבל אי אפשר לסמוך על זה.
הייתי בעירייה אצל מנהלת אגף תוכניות מתאר והיא נתנה לי להבין ש"זה הולך לכיוון חיובי".
דיברתי עם מספר נדלניסטים וכן משרד גדול שיש לי חבר שמכיר את המנהלים שם והם היו מעורבים בתוכנית 1400, כולם אומרים שזה אכן יקרה אך אין לדעת כמה שנים. ע"פ החישובים שאני לא יודע אם הם ריאליים או לא, על 10 שנים יוצאת תשואה של 20% לשנה. מחירי דירות שם היום כ- 2.5 מיליון, קרקע כ- 1.3.
עם תשואה כזאת אני מאוד מתלבט אם כדאי להיכנס לסיכון הזה.
עוד דבר הוא שאני הבנתי ממספר מקורות שקיים סיכוי של שינויי ייעוד לגוש. אנשים אחרים אמרו לי שלא ניתן לשנות ייעוד ושבמידה וכן יהיה, מן הסתם העירייה תקבל תביעות משפטיות בשל ההפסדים.
זהו... אשמח לשמוע את דעתך. תודה ++++++++++
לאחר שיחה בנדון עם השואל ובאישורו, הבאתי כאן את שאלתו והתייחסותי לנדון כדי לסייע למתעניינים בהחלטה האם כדאי להשקיע כסף בתכנית הר/400.
פרל דוד
ל..א. התייחסות.
תכנית מתאר הר/400 , הנה תכנית גדולה בהיקפה שאמורה להתבצע בעתיד ממערב לאזור תעשייה הדרומי של הוד השרון, בתכנית יש הרחבה של איזור התעשיה,חלק גדול מהתכנית ישמש כגן לאומי [פארק] של אגן הניקוז של נחל הירקון הנמצא בתחום הוד השרון.
שטח התכנית כ – 2,200 דונם, ומתןכננים העתיד כ- 5,500 יח"ד ו-200,000 מ"ר תעסוקה [כהמשך לא.ת. הקיים]
את התכנית יתכננו בעתיד משרד אדריכלים ומתכנני ערים, דימיטרי מזו ומשרד י.פרחי - ד.צפריר אדריכלים בע"מ.[ראו סקיצה]
קידומה של תכנית הר/400 מותנה בכפוף להליכי הפקדתה ואישורה של תכנית מתאר הוד השרון הר/2050 , תכנית זו נמצאת בהליכים אחרונים לפני הפקדתה לעיון הציבור והתנגדויות.
מעבר לאמור וכפי שניתן לראות בסקיצה, [שבכותרת, מסומן באדום] קידום התכנית יבוצע רק לאחר תכנון וסלילת כביש עורקי עם מחלף שיתחבר לכביש 4 [גהה] כחלק מהמגמות התכנוניות שאין מפתחים שכונה חדשה לפני שמסיימים את דרכי התחבורה ממנה ואליה. [ראו תכנית כביש 531 כגורם מעכב לתכנית הר/1202]
גוש 6573
התכנית כוללת אזורי נופש, שבילי אופניים, טיילת מסביב לאגם ועוד.
סרט על שיקום הנחל והפארק [כולל מבט על הר הזבל כיעד לטיולי אופנים] - https://www.youtube.com/watch?v=ChvuM7kBMCU
נמצאת בשלבי אישור אחרונים בועדה המחוזית.
החלקות בגוש 6572 נמצאות מחוץ לתכנית הר/400 ומיועדות להשאר חקלאיות
ההבטחות שניתנו לך :
במחיר של 329 אלף ₪.
כשהתכנית אפילו טרם הופקדה או אושרה כתכנית מתאר בועדה המחוזית, טרם עברה התנגדויות, טרם אושרה במחוזית, טרם אושרת כתכנית מקומית מפורטת לאחר אישור איחוד וחלוקה. [אגב...אף גורם לא יתחייב בפניך בכתב כחלק מחוזה המכר על האמור למעלה]
שווי דונם [1000 מ"ר] נע בין 500 ל-750 אלף ש"ח.