תכנית 3700
- פותח הנושא ויטאל
- פורסם בתאריך
תכנית 3700 - התייחסות.
תכנית צפון מערב ת"אתא/3700]היא אחרונת תכניות ה"ענק" של ת"א כ-1900 דונם שטחה
[אם נתעלם ממתחם חיריה בדרום מערב ת"א-בואך שכונת הארגזים, שהוכרז במתחם נופש ופנאי-ע"ש אריק שרון]
אין עוד תכנית בהיקף כה גדול שתשפיע על כל מארג מחירי הדירות בת"א ובוודאי על הנראות העתידית של ת"א במחצית המאה עשרים ואחת !!!
אין עוד תכנית בת"א שנמשכה כל כך הרבה שנים ומס' מהנדסי עיר שבחשו ידיהם בעיסה ה"טובענית" הקרוייה 3700, וגם לאחר ההתנגדויות, מינוי "חוקר" לבחינת ההתנגדויות ומתן המלצה לועדה המקומית, הועברה התכנית לועדת המשנה להתנגדויות בועדה המחוזית מתוך כוונה לקדם את התכנית עוד שלב לקראת הוצאתה לאור...והנה נפלה "פצצה" חדשה שטרפה את כל הקלפים, הוקדם פינוי שדה דב בהסכם ארוך טווח עם משרד הבטחון.
פינוי שדה דב גרם לעיכוב מחמת תביעה מחודשת של נציגי אלפי קרקעות בחלקים שונים שדורשים הגדלת זכויותיהם עקב ביטול מגבלת הגובה שחייב המשך הפעלת שדה דב במקביל לפיתוח תכנית 3700.
התאגדות קבוצות קטנות של בעלי קרקעות לקבוצות גדולות והומוגניות הינה התשובה להקדמת מתן האפשרות לתכנון פרטני לקבוצות מאורגנות.
ומה התחדש לבנתיים אתה שואל ?
כתבה במרץ 2014 בדה מרקר - http://www.themarker.com/realestate/1.2262969
התוכנית אושרה - אבל האתגר של בעלי הקרקע רק החל
עם אישורה המתקרב של תוכנית המתאר תא 3700 לבניית 12 אלף יחידות על קו החוף הצפוני של תל אביב, מתקרבת גם שעת ההתמודדות עם המכשול המרכזי לבנייה במקום: האופן שבו יצליחו אלפי בעלי קרקע שונים להתארגן לקראת בנייה.
המכשול האחרון בפני אישור התוכנית - העררים שהגישו הבעלים למועצה הארצית נגד התוכנית - הוסר מהדרך באוקטובר, כשהמועצה הארצית החליטה לדחות כמעט את כל העררים שהוגשו. החלטה זו פתחה למעשה את הדרך למתן התוקף לתוכנית.
ואולם בניגוד לסוחרי קרקעות שונים, שמנסים לצייר תמונה שלפיה "הבעיות מאחורינו", אישור התוכנית צפוי להציב הן בפני הרשות המקומית והן בפני בעלי הקרקע סוג חדש של אתגר. העובדה שבמתחם מצויים בשלב זה מאות ["אלפי" - פ.ד] בעלי קרקע שונים - רבים מהם מחזיקים במגרשים בלתי מסוימים , כלומר בזכויות כלליות בשטח במסגרת אחזקה משותפת ("מושע") עם מספר רב של בעלים אחרים - צפוייה להקשות על הבעלים להתארגן בקבוצות לקראת הבנייה הממשית של המבנים.
לדברי פרנסין דוידי, מנהלת מחלקת התכנון של צפון העיר, מחלקת תוכנית המתאר את שטח התוכנית כולה - 1,900 דונם בסך הכל - לחמישה מתחמי תכנון, וקובעת את עקרונות האיחוד והחלוקה: "התוכנית יוצרת טבלה, וקובעת לגבי כל חלקה כמה יחידות היא שווה. יש חמישה מתחמי תכנון וכל חלקה יודעת לאיזה מתחם היא עוברת". עוד לדבריה, בימים אלה עובד שמאי התוכנית, שנשכר לנושא מטעם העירייה, על טבלאות האיזון שלפיהן ייקבעו זכויות הבנייה המדויקות של הבעלים, כשכל אחד עשוי לקבל זכויות בנייה בייעוד שונה: מגורים, מסחר, תעסוקה או מלונאות.
ייעודן של זכויות הבנייה ייוודע רק בשלב גיבוש תוכניות הבנייה המפורטות, שאותן יצטרכו כבר בעלי הקרקע הפרטיים לקדם מול העירייה. "בעלי הקרקע יידעו שיש להם זכות ל–X יחידות דיור, אך שטח הבנייה ישתנה בהתאם לייעוד הבנייה שייקבע לבסוף עבור כל אחד מהבעלים", היא מסבירה. "כך לדוגמה, דירה אחת של 120 מ"ר עיקרי עשויה להיות שוות ערך מבחינת הזכויות ל–240 מ"ר משרדים או ל–60 מ"ר מסחר.
מה בדיוק יתקבל - את זה אפשר יהיה לדעת רק בתוכנית המפורטת".
בכל מקרה צפוי תהליך אישור התוכניות המפורטות, על הכנת טבלאות האיזון הכלול בו, לארוך עוד זמן רב, גם דונין וגם דוידי מעריכות כי טווח הזמן שצפוי לחלוף עד לשלב הוצאת היתרי בנייה הוא חמש עד שבע שנים.
לדברי השמאי עדי צביקל, שהיה מעורב בהגשת חלק מההתנגדויות לתוכנית, מדובר בהוראה בעייתית מאוד שצפויה לעכב את פיתוח המתחם כולו. לטענתו, "אם מישהו מבין איך אפשר יהיה בשלב מאוחר יותר להוסיף בנייה לגובה באופן שיחולק בין מאות או אלפי בעלים שונים, הוא מוזמן להסביר לי, כי אני לא מבין איך זה אמור לקרות". ככלל, הוא פסימי לגבי לוחות הזמנים שבהם צפויה התוכנית להתקדם, וטוען כי גם תוכנית המתאר עוד צפויה לעבור עיכובים רבים לפני שתאושר סופית. "אני בהחלט מקווה שזה ייקח פחות מעשור, אבל כרגע זה לא נראה כך".
תכנית צפון מערב ת"אתא/3700]היא אחרונת תכניות ה"ענק" של ת"א כ-1900 דונם שטחה
[אם נתעלם ממתחם חיריה בדרום מערב ת"א-בואך שכונת הארגזים, שהוכרז במתחם נופש ופנאי-ע"ש אריק שרון]
אין עוד תכנית בהיקף כה גדול שתשפיע על כל מארג מחירי הדירות בת"א ובוודאי על הנראות העתידית של ת"א במחצית המאה עשרים ואחת !!!
אין עוד תכנית בת"א שנמשכה כל כך הרבה שנים ומס' מהנדסי עיר שבחשו ידיהם בעיסה ה"טובענית" הקרוייה 3700, וגם לאחר ההתנגדויות, מינוי "חוקר" לבחינת ההתנגדויות ומתן המלצה לועדה המקומית, הועברה התכנית לועדת המשנה להתנגדויות בועדה המחוזית מתוך כוונה לקדם את התכנית עוד שלב לקראת הוצאתה לאור...והנה נפלה "פצצה" חדשה שטרפה את כל הקלפים, הוקדם פינוי שדה דב בהסכם ארוך טווח עם משרד הבטחון.
פינוי שדה דב גרם לעיכוב מחמת תביעה מחודשת של נציגי אלפי קרקעות בחלקים שונים שדורשים הגדלת זכויותיהם עקב ביטול מגבלת הגובה שחייב המשך הפעלת שדה דב במקביל לפיתוח תכנית 3700.
התאגדות קבוצות קטנות של בעלי קרקעות לקבוצות גדולות והומוגניות הינה התשובה להקדמת מתן האפשרות לתכנון פרטני לקבוצות מאורגנות.
ומה התחדש לבנתיים אתה שואל ?
כתבה במרץ 2014 בדה מרקר - http://www.themarker.com/realestate/1.2262969
התוכנית אושרה - אבל האתגר של בעלי הקרקע רק החל
עם אישורה המתקרב של תוכנית המתאר תא 3700 לבניית 12 אלף יחידות על קו החוף הצפוני של תל אביב, מתקרבת גם שעת ההתמודדות עם המכשול המרכזי לבנייה במקום: האופן שבו יצליחו אלפי בעלי קרקע שונים להתארגן לקראת בנייה.
המכשול האחרון בפני אישור התוכנית - העררים שהגישו הבעלים למועצה הארצית נגד התוכנית - הוסר מהדרך באוקטובר, כשהמועצה הארצית החליטה לדחות כמעט את כל העררים שהוגשו. החלטה זו פתחה למעשה את הדרך למתן התוקף לתוכנית.
ואולם בניגוד לסוחרי קרקעות שונים, שמנסים לצייר תמונה שלפיה "הבעיות מאחורינו", אישור התוכנית צפוי להציב הן בפני הרשות המקומית והן בפני בעלי הקרקע סוג חדש של אתגר. העובדה שבמתחם מצויים בשלב זה מאות ["אלפי" - פ.ד] בעלי קרקע שונים - רבים מהם מחזיקים במגרשים בלתי מסוימים , כלומר בזכויות כלליות בשטח במסגרת אחזקה משותפת ("מושע") עם מספר רב של בעלים אחרים - צפוייה להקשות על הבעלים להתארגן בקבוצות לקראת הבנייה הממשית של המבנים.
לדברי פרנסין דוידי, מנהלת מחלקת התכנון של צפון העיר, מחלקת תוכנית המתאר את שטח התוכנית כולה - 1,900 דונם בסך הכל - לחמישה מתחמי תכנון, וקובעת את עקרונות האיחוד והחלוקה: "התוכנית יוצרת טבלה, וקובעת לגבי כל חלקה כמה יחידות היא שווה. יש חמישה מתחמי תכנון וכל חלקה יודעת לאיזה מתחם היא עוברת". עוד לדבריה, בימים אלה עובד שמאי התוכנית, שנשכר לנושא מטעם העירייה, על טבלאות האיזון שלפיהן ייקבעו זכויות הבנייה המדויקות של הבעלים, כשכל אחד עשוי לקבל זכויות בנייה בייעוד שונה: מגורים, מסחר, תעסוקה או מלונאות.
ייעודן של זכויות הבנייה ייוודע רק בשלב גיבוש תוכניות הבנייה המפורטות, שאותן יצטרכו כבר בעלי הקרקע הפרטיים לקדם מול העירייה. "בעלי הקרקע יידעו שיש להם זכות ל–X יחידות דיור, אך שטח הבנייה ישתנה בהתאם לייעוד הבנייה שייקבע לבסוף עבור כל אחד מהבעלים", היא מסבירה. "כך לדוגמה, דירה אחת של 120 מ"ר עיקרי עשויה להיות שוות ערך מבחינת הזכויות ל–240 מ"ר משרדים או ל–60 מ"ר מסחר.
מה בדיוק יתקבל - את זה אפשר יהיה לדעת רק בתוכנית המפורטת".
בכל מקרה צפוי תהליך אישור התוכניות המפורטות, על הכנת טבלאות האיזון הכלול בו, לארוך עוד זמן רב, גם דונין וגם דוידי מעריכות כי טווח הזמן שצפוי לחלוף עד לשלב הוצאת היתרי בנייה הוא חמש עד שבע שנים.
לדברי השמאי עדי צביקל, שהיה מעורב בהגשת חלק מההתנגדויות לתוכנית, מדובר בהוראה בעייתית מאוד שצפויה לעכב את פיתוח המתחם כולו. לטענתו, "אם מישהו מבין איך אפשר יהיה בשלב מאוחר יותר להוסיף בנייה לגובה באופן שיחולק בין מאות או אלפי בעלים שונים, הוא מוזמן להסביר לי, כי אני לא מבין איך זה אמור לקרות". ככלל, הוא פסימי לגבי לוחות הזמנים שבהם צפויה התוכנית להתקדם, וטוען כי גם תוכנית המתאר עוד צפויה לעבור עיכובים רבים לפני שתאושר סופית. "אני בהחלט מקווה שזה ייקח פחות מעשור, אבל כרגע זה לא נראה כך".
איך להתקדם לקראת שלב התכנון הפרטני בתא/3700 ?
מאמר חשוב של עו"ד דונין מרים העומדת בראש קבוצה גדולה של בעלי קרקעות במתחם 3700 -
http://www.doninlaw.co.il/upload/Files/news/meriam-dorin-nadlan.pdf
קטעים נבחרים מהמאמר-
ובכן, נשאלת השאלה מה קורה כאשר מתוכנן ומופשר לבנייה איזור יוקרתי, אך הוא נמצא בבעלות של ערב רב של בעלים, בעלים שאינם יזמים - אינם אנשי מקצוע, ונודה על האמת - רובם יורשים או יורשי יורשים של חלקות מפוצלות.
האחזקות השונות של הבעלים לא אחידות, כל אחד מהם מגיע מרקע אחר ועם יכולת כלכלית שונה. לצורך ההמחשה, לחלק מהבעלים מדובר בנכס נדל"ן ראשון ויחיד, ולאחרים - מדובר בנכס אחד מיני רבים.מה היא הדרך הנכונה להתקדם בנושא כה מורכב זה?
העיקרון הבסיסי של הבעלים בשלב זה, הינו התארגנות וחבירה עם בעלים אחרים שכולם מחזיקים ברצון בסיסי אחד- הקמתו של הפרויקט. הדבר נעשה בהתקשרות בדרך של הסכם שיתוף, אשר מבטיח כבר בשלב זה את המחויבות ההדדית של הצדדים להקמה משותפת של הפרויקט.חשוב להדגיש- ללא מחויבות והסכמה זו, אין כל סיכוי לקדם את הפרויקט.
ניתן לוודא כי לבעלים שחבריו יחדיו יוקצו בניינים שלמים, תתאפשר חלוקת זכויות נבונה כדי להעביר 'חלקי' זכויות ממקומות אחרים, לכדי חלקה אחת מסודרת וגדולה.
החלטות המועצה הארצית לתכנון ובניה ועדת המשנה להתנגדויות [עררים] - אוק' 2013.
http://www.tel-aviv.gov.il/Download/החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה - ועדת המשנה לעררים.pdf
תשריט התכנית - http://www.tel-aviv.gov.il/Download/3700 תשריט 106ב למחוז 5.12.11 גרסה 3.pdf
מאמר חשוב של עו"ד דונין מרים העומדת בראש קבוצה גדולה של בעלי קרקעות במתחם 3700 -
http://www.doninlaw.co.il/upload/Files/news/meriam-dorin-nadlan.pdf
קטעים נבחרים מהמאמר-
ובכן, נשאלת השאלה מה קורה כאשר מתוכנן ומופשר לבנייה איזור יוקרתי, אך הוא נמצא בבעלות של ערב רב של בעלים, בעלים שאינם יזמים - אינם אנשי מקצוע, ונודה על האמת - רובם יורשים או יורשי יורשים של חלקות מפוצלות.
האחזקות השונות של הבעלים לא אחידות, כל אחד מהם מגיע מרקע אחר ועם יכולת כלכלית שונה. לצורך ההמחשה, לחלק מהבעלים מדובר בנכס נדל"ן ראשון ויחיד, ולאחרים - מדובר בנכס אחד מיני רבים.מה היא הדרך הנכונה להתקדם בנושא כה מורכב זה?
העיקרון הבסיסי של הבעלים בשלב זה, הינו התארגנות וחבירה עם בעלים אחרים שכולם מחזיקים ברצון בסיסי אחד- הקמתו של הפרויקט. הדבר נעשה בהתקשרות בדרך של הסכם שיתוף, אשר מבטיח כבר בשלב זה את המחויבות ההדדית של הצדדים להקמה משותפת של הפרויקט.חשוב להדגיש- ללא מחויבות והסכמה זו, אין כל סיכוי לקדם את הפרויקט.
ניתן לוודא כי לבעלים שחבריו יחדיו יוקצו בניינים שלמים, תתאפשר חלוקת זכויות נבונה כדי להעביר 'חלקי' זכויות ממקומות אחרים, לכדי חלקה אחת מסודרת וגדולה.
החלטות המועצה הארצית לתכנון ובניה ועדת המשנה להתנגדויות [עררים] - אוק' 2013.
http://www.tel-aviv.gov.il/Download/החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה - ועדת המשנה לעררים.pdf
תשריט התכנית - http://www.tel-aviv.gov.il/Download/3700 תשריט 106ב למחוז 5.12.11 גרסה 3.pdf
תודה, אשמח מאוד לעוד לתגובות ממביני עניין !
תודה על התגובה . קראתי על התוכנית את כל החומר שמצאתי ברשת במשך החודשיים האחרונים. ודאי שגם קראתי את המאמר הזה.
השאלה הנשאלת עכשיו היא שאלה שאין עליה תשובה (אין צורך לענות לי "אף אחד לא יודע"...) והיא קשורה למשך הזמן שיקח לתהליך להתקדם.
בכל זאת אנשים לא מפחדים להצהיר על הערכות לפרקי זמן שונים (אפילו בכתבה הזאת יש כבר 2 דעות). אני חושב שניתן לנסח את השאלה בצורה שיהיה אפשר לענות עליה: במה כרוך עכשיו תהליך בניית התוכנית המפורטת ועד קבלת היתרי הבניה? מהם ה"מכשולים" העומדים בדרך? מהם הכוחות ש"נלחמים" במכשולים האלה ויש בידם וברוחם לקדם את הפרויקט?
האם די בכך שאהיה מאוגד בקבוצה גדולה בכדי לקדם את התבע ואישורי הבניה?
האם במידה ושדה דב יפונה "בזמן"- הוא יעכב את התקדמות 3700 כי יהיה צריך לתכנן הכל מההתחלה ? האם במקרה כזה סביר שעל הקרקע של המסלולים יבנו לפני 3700 ?
תודה על התגובה . קראתי על התוכנית את כל החומר שמצאתי ברשת במשך החודשיים האחרונים. ודאי שגם קראתי את המאמר הזה.
השאלה הנשאלת עכשיו היא שאלה שאין עליה תשובה (אין צורך לענות לי "אף אחד לא יודע"...) והיא קשורה למשך הזמן שיקח לתהליך להתקדם.
בכל זאת אנשים לא מפחדים להצהיר על הערכות לפרקי זמן שונים (אפילו בכתבה הזאת יש כבר 2 דעות). אני חושב שניתן לנסח את השאלה בצורה שיהיה אפשר לענות עליה: במה כרוך עכשיו תהליך בניית התוכנית המפורטת ועד קבלת היתרי הבניה? מהם ה"מכשולים" העומדים בדרך? מהם הכוחות ש"נלחמים" במכשולים האלה ויש בידם וברוחם לקדם את הפרויקט?
האם די בכך שאהיה מאוגד בקבוצה גדולה בכדי לקדם את התבע ואישורי הבניה?
האם במידה ושדה דב יפונה "בזמן"- הוא יעכב את התקדמות 3700 כי יהיה צריך לתכנן הכל מההתחלה ? האם במקרה כזה סביר שעל הקרקע של המסלולים יבנו לפני 3700 ?
תוכנית 3700 - המשך התייחסות.
יכולת להבין מקריאה שכל התהליך ממתין עד לסיום הכנת טבלאות האיזונים ואיחוד וחלוקה [ללא אישור הבעלים] ע"י אנג'/שמאי - שמואל פן .
שלב זה הוא "צוואר הבקבוק" ולאחריו יחל השלב המעשי של תכנון מפורט בהנחה שלא יהיו התנגדויות נוספות או תביעות משפטיות מאלה שירגישו נפגעים מהפרסום.
אף גורם מקצועי למעט השמאי אינג' שמואל פן לא יכול לעזור לך, הנה הטלפון שלו - 03-516-9666
פינוי שדה דוב - משפיע וישפיע גם בעתיד על כל בעלי הקרקעות בתוכנית, ויותר לאלה שהקרקע שלהם מצוייה בתחום המסלולים או בקרבה אליהם.
איך הבנת שעל הקרקע במסלולים יבנו מהר יותר ? הם האחרונים לתכנון מפורט.
יכולת להבין מקריאה שכל התהליך ממתין עד לסיום הכנת טבלאות האיזונים ואיחוד וחלוקה [ללא אישור הבעלים] ע"י אנג'/שמאי - שמואל פן .
שלב זה הוא "צוואר הבקבוק" ולאחריו יחל השלב המעשי של תכנון מפורט בהנחה שלא יהיו התנגדויות נוספות או תביעות משפטיות מאלה שירגישו נפגעים מהפרסום.
אף גורם מקצועי למעט השמאי אינג' שמואל פן לא יכול לעזור לך, הנה הטלפון שלו - 03-516-9666
פינוי שדה דוב - משפיע וישפיע גם בעתיד על כל בעלי הקרקעות בתוכנית, ויותר לאלה שהקרקע שלהם מצוייה בתחום המסלולים או בקרבה אליהם.
איך הבנת שעל הקרקע במסלולים יבנו מהר יותר ? הם האחרונים לתכנון מפורט.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.