תמא 38 קניית דירה ומיסוי

[DANEAR]

תמא 38 קניית דירה ומיסוי

שלום לכולם

ברצוננו לערוך מיזם תמ"א 38 ואחת הדרכים לשכנע את הדיירים היא למכור את דירתם הנוכחית בערך הדירה שיהיה לאחר גמר הפרוייקט. כלומר, אם ערכה כעת הוא 500K ובגמר הפרוייקט יהיה 800K, הרי תשלום עבור הדירה יהיה כ800K. הרציונאל שעומד מאחורי הפעולה היא כי מלבד המע"מ שמשולם בעקבות המכירה העתידית, אין הפסדים משמעותיים נוספים.
השאלה היא האם זה נכון? האם לא ייגבה מס חברות ומס מצרפי על הרווח במכירה? האם יהיה ניתן ל"נכות" את הוצאת הקנייה במלואה?

 

[aeonf]

כן, הוצאות רכישת הדירה מותרות בניכוי

 

[DANEAR]

אחלה.. מה דעתך על מסלול שכזה? מה החסרונות שאתה מוצא בו

מנקודת מבט של היזם?

 

[aeonf]

שזה לא רווחי

 

[DANEAR]

רק בהקשר המע"מ והריבית על המימון הנוסף או שיש עוד

אספקטים שאתה רואה?

 

[aeonf]

על המע"מ אתה מזדכה

ככה שזה לא חשוב, אבל העלויות מימון ומס הרכישה יהרגו אותך.
&nbsp
&nbsp

 

[DANEAR]

בטוח שעל המע"מ אני מזדכה?? הוצאןת המימון מתכזזות

ביחס לדיור שאני צריך לשכן אותם. מס רכישה? זה משהו ששווה לספוג על ההסכמה שלהם, לא?

 

[DANEAR]

מה גם שגם יש מס רכישה בכל מקרה על הדירות (רק על נמוך יותר).

ככה או ככה אני אצטרך לשלם מס רכישה, בין אם אני קונה מהם ובין אם זו עסקת קומבינציה. אנא תקן אותי אם אני טועה (מדובר על תמא 2)

 

[aeonf]

אני לא כ"כ מבין מה אתה רוצה

אבל בקומבינציה יש כל מיני שיטות מיסוי ודרכים יצירתיות לתכנן מס, לשם זה צריך כבר עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין.
מס רכישה תשלם בכל מקרה, השאלה כמה. אם תקנה דירה תשלם 8% אם תקנה קרקע או זכויות בנייהאז זה כבר 6% ועל 1% ניתן לקבל החזר אם תקבל את היתר הבנייה עד שנתיים (או משהו כזה).
בתור עוסק אתה יכול להזדכות כמובן על המע"מ, גם אם אינך עוסק עסקה בסדר גודל שכזה בוודאות די גבוהה מס הכנסה/מיסוי מקרקעין יסווג אותך בתור עוסק בכל מקרה.
הוצאות המימון יכולות להיות מקוזזות ע"י זה שלא תצטרך לשלם להם שכ"ד אך מאידך תאלץ "להביא מהבית" הרבה יותר כסף לעסקה ככה שהתשואה על ההון שלך קטנה באופן משמעותי.
האמת שעסקה כמו שאתה מתאר הינה פשוטה מאד לחישוב, חשב את כל ההוצאות הצפויות שלך, חשב את כל ההכנסות הצפויות שלך, תפחית מע"מ, תפחית מס חברות וזה הרווח שלך (ככל שיש כזה).
&nbsp

 

[DANEAR]

מע"מ - העניין הוא כזה. אם אני קונה את הדירה ב100 ש"ח ומוכר

אותה ב100. אני הרי מפסיד על המע"מ של המכירה, לא?

 

[aeonf]

בתמ"א 38/1 או הריסה ובנייה מחדש?

 

[DANEAR]

הריסה ובנייה

 

[aeonf]

לפי החוק היבש

כן, אתה מפסיד את המע"מ.
יש פה בהחלט בעיה של "כפל מע"מ".
המחוקק נתן את דעתו לכך רק אם אתה קונה דירה, משביח אותה ומוכר אותה ברווח, אז תשלם מע"מ רק על הרווח, אם קנית בית, הרסת אותו, בנית 2 בתים במקום ומכרת ברווח אתה תשלם מע"מ כפול, גם לפי הפסיקה. אכן יש פה מלכודת מס.
אני אישית לא מצאתי פיתרון לכך והתייעצתי עם אנשי מקצוע.
אולי יתקנו זאת בעתיד ואולי לעו"ד יש איזה פיתרון יצירתי לעניין.
&nbsp