תמהילים אפשריים

[chakimim87]

תמהילים אפשריים

ערב טוב,
מחיר הדירה 1,570,000. אחוז מימון 29%. גובה משכנתא 1,117,000. גובה הכנסות חודשיות 23000.
היינו מאוד נגד לקחת חלקים משתנים במשכנתא, כיוונו לפריים וקל"צ בלבד אך לטענת הבנקים זו טעות באחוזי מימון כה גבוהים מאחר והריביות גבוהות. אשמח לחוות דעתכם.
אלו המסלולים שקיבלנו:
מסלול א'
שליש פריים P+0 ל-30 שנה
שליש קל"צ 5% ל-22 שנה
רבע משתנה כל 5 לא צמודה Cּּ+3.8 - 4.22% ל-30 שנה
10% קבועה + מדד 1.24% ל-18 שנים
ההחזר 5,668 ש"ח

מסלול ב'
שליש פריים 30 שנה Pּ+0
שני שליש 30 שנה קל"צ 5.65%
החזר 5,686 ש"ח

תודה רבה מראש!!!!

 

[רימון חייט]

תשאל את הבנקאים שלך מתי בפעם האחרונה הם קנו במכולת עם ריבית

מה שצריך להשוות זה תחזית תשלומים בשקלים ולא ריביות.
לצערי הבנק לא מעוניין לחשב מספר זה ולהציגו לעובדיו וללקוחותיו.
&nbsp
לומר שכדאי ריבית משתנה כי הריביות נמוכות יותר זו שטות.
האם הבנקאי יודע להבטיח שגם עוד 5 שנים מסלול זה יהיה בריבית נמוכה יותר?
&nbsp
אז מה שבעצם אומרים לך זה קח ריבית נמוכה אך עם סיכון גבוה יותר.
לחלק זה מתאים ולחלק זה לא מתאים.
&nbsp
באותו אופן אני לוקח סיכון בכך שאני לא מבטח את האוטו שלי בביטוח מקיף.
השכן שלי "מפסיד" כל שנה 3000 שקלים על ביטוח זה.
בטווח הארוך לא ברור כלל מי מבין שנינו יפסיד.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[chakimim87]

מה לגבי קנסות יציאה?

בעוד 3 שנים כשתפתח לי הקה"ש וארצה להפחית מהקל"צ? הפקידה הרתיעה אותי מקנסות יציאה שיכולים להיות גבוהים מאוד..
ובנוסף, יכול להיות מצב כזה שעם שליש פריים ו2/3 קל"צ ל-30 שנה 71% מימון שבעוד חמש שנים אראה שהחזרתי רק ריביות והקרן נותרה בשלמותה?

 

[iritki]

שני הסנט שלי

זה רק לפי מה שאני קצת יודעת והבנתי במשכנתא, לא לוקחת אחריות על זה. למיטב הבנתי:
&nbsp
1. במסלול של פריים וקל"צ ההחזרה החודשי שבוע ולא יהיו לך הפתעות כל חודש.
2. דווקא את הפריים אפשר להחזיר ללא קנסות לכן, במידה ותרצה להשתמש קה"ש לכסוי חלק מהמשכנתא, עדיף לך להקטין את החלק של הפריים ואז - לפי מצב השוק אז - למחזר משכנתא, ובעצם לחלק מחדש את המשכנתא שנותרה (למשל שוב לאותם שני מסלולים ואז בעצם בקטנת את שני הרכיבים, אבל זה לגצרי משהו שתדע רק בזמן אמת לפי מה הריביות שמציעים באותו זמן).

 

[רימון חייט]

אכן יש יתרונות וחסרונות לכל מסלול

כדאי ללמוד אותם היטב לפני בחירת הרכב המשכנתא.
על פניו עושה רושם שמהבנקאים איתם נפגשת לא תצליח לעשות זאת
וזה בסדר, זה לא תפקידם.
תפקידם להשלים מכירה במחיר הגבוה ביותר שאפשר,
כמו כל שכיר במקום כלשהו. על היקף המכירות והרווחיות מכל מכירה
הם מתוגמלים.
&nbsp
לגופו של עניין הסיכויים לקנס עתידי אינם גבוהים. סיכונים אלו יש לשקול
לפי הסבירות של הפירעון המוקדם והסיכון של אי עמידה בתשלומי המשכנתא
אם הריבית תעלה מבלי שעשית פירעון מוקדם.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611 [email protected]
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Fitch]

מסלול ב'. ותיקח גם חלק במשתנה צמודה/לא צמודה בשביל הקרן השתל

מות במסלול ל25 שנים.
&nbsp
זה גם ישפר ריביות בשאר המסלולים.