תמהיל והתלבטויות אשמח לדעתכם

תמהיל והתלבטויות אשמח לדעתכם

שלום לכולם אני עוקב אחרי ההודעות כאן מלפני פסח ולמדתי המון תודה לכולם אנחנו זוג צעיר +2 עם 16000 משכורות נטו + 2000 שח עזרה חודשית מהמשפחה. צפוי להשתחרר 150 קרן השתלמות בעוד 4 שנים. רוצים לקחת 1 מליון שח (שווי נכס 1.7) צפוי להכנס סכום כסף משמעותי בין 150K-300K בעוד כ 4 שנים ברמת ודאות של 85%. אני לא רוצה להסתמך על משהו שהוא לא ודאי לכן מתייחס לזה כאקסטרא ועם יגיע כמה שיגיע נפרע משהו. אנחנו יכולים לעמוד בהחזר של 4500 החזר חודשי (עד 5500 היום ואולי 6500בעוד כ 5 שנים) מה שחשוב לנו ב 4 שנים הקרובות זה להמנע מתנודתיות בהחזר עם זאת אני די דוגל בהחזרים שאינם צמודי מדד שכן כך אוכל לצמצם את החוב במהירות. קיבלנו הצעה לאחר משא ומתן 150K בוליט P-0.8 200K פריים P-0.9 250K לא צמוד מקמ (משתנה פעם ב 12 חודשים) בסיס 2.1 + מרווח 0.8 = 2.9% כל המסלולים העליונים ל 25 שנה 100K לא צמוד ריבית קבועה 5.49% ל 14 שנים 150K משתנה כל 2.5 שנים ל20 שנה בסיס גליל 0.2% + מרווח 1 = 1.2% 150K קבועה צמודה 22 שנה 2.99% שאלות איך שאני רואה את זה יש מתאם בין הפריים למקמ אבל עלות הקיבוע של המקמ עולה לי כ 0.8 האם אני לא חשוף לפריים יותר מידי? אני צופה שהוא יעלה לטווח של כ 5-6 ב3-4 שנים הקרובות שהן הקריטיות עבורנו האם כדאי למתן עם מסלול מטח למה המטח ממתן? לא הבנתי עד הסוף מקריאה קודמת אם מטח מה היתרונות חסרונות לגבי יורו או דולר? ההחזרים אכן יצאו לי בגדלים האמורים 4500-5500 אשמח לתגובות והערות הארות תודה :)
 
לא כדאי משתנות קצרות טווח

בעיקר אם ההפרש בינן לבין הקבועה לא גדול (לפי מה שכתבת). משכנתא ע"ס 1M ש"ח היא משכנתא מאוד גדולה. מה ערך הבית? לגבי העזרה של ה2K בחודש - זה אקסטרה או שאתם חיים על זה (כלומר, בלי זה הייתם מסתדרים?) כמה אתם חוסכים כיום?
 
ערך הנכס

הוא 1.7 אני מסכים מאד עם מה שאתה אותר אבל יש הפרש של 1.8 % היום למשך הזמן הלחוץ לי ישנה סבירות (גבוהה)שאחזיר חלק מהכספים בתחנה השניה ההתלבטות היא לגבי מסלול מקמ מול פריים שהוא יקר ב0.8 אבל מקבע שינויים אנחנו חסכנו סביב ה 4 K בחודש וכך צברנו את ההון העצמי וגם מתנות חתונה וכו') היינו מסתדרים אבל בלחץ אני עצמאי שבונה עסק נראה לכיוון נכון אז כרגע משתמשים בהלוואת משפחה (נוכל לבנות על זה ל 4 שנים הקרובות) לאשתי צפוייה העלאה בשכר בזמן הקרוב כך שלדעתי כל עוד אני לא פורץ את ה 5.5 ב4 שניים הקרובות (הקריטיות עד ליצוב העסק) אנחנו נוכל לעמוד בכל ההחזרים לאחר 5 שנים נוכל להחזיר יותר (סביר שנצמצם את המשכנתא מכספים שיכנסו)
 
ההחלטה היא שלכם

ההלוואה היא על סכום גבוה מאוד. זה דורש מכם להתכוונן כלפי 25 שנה וזה מייקר עוד יותר. ככל שלוקחים יותר - משלמים יותר ככל שלוקחים לזמן ארוך יותר - משלמים יותר. אם אתה עצמאי, שים לב שאתה לא משתמש בכספים שיכולים לשמש להחזר הלוואה להחזיק את העסק, כי בסוף אתה עלול להשאר קירח (סקפטי?) מכאן ומכאן. אם אתה לא בטוח שתוכל להחזיר חלק מהכסף בשנים הקרובות, אני ממליץ לך לא לקחת את המשתנות לטווח קצר (פחות מ-5 שנים). בטח שלא את זו של 2.9%, שהיא כבר קרובה לקבועה הצמודה שציינת. הייתי מגדיל את הסכום בפריים ומשתדל להגיע לתקופות שוות. כלומר לא לקחת ל-25 ול-15 שנה, אלא את שתי ההלוואות ל-20 שנה. אלא אם אתה מקבל הטבה ממש משמעותית על קיצור הזמן (מה שלא נראה פה). הריבית של ה-2.99% ל-22 שנה היא רק על 150K, או שאפשר לקחת יותר? לדעתי זו ריבית טובה מאוד כקבועה צמודה. אני לא מכיר ויודע להמליץ לך על המסלול של המט"ח. אני יודע ששאיפות בנק ישראל הן לדולר חחזק יותר ממה שהוא היום. לגבי הליבור אין לי מושג. ושוב - ההחלטה היא שלך בסופו של דבר וזאת הלוואה ממש משמעותית שתשפיע על התנהלות חייך בשנים הקרובות.
 
../images/Emo82.gif עזרה בהתלבטויות.

תשובות 1. חשוף יותר מידי , אין כזה דבר ממש, כי אתה חשוף למסלול "מנצח" היום האם תרגיש טוב יותר אם תפזר במסלולים גרועים? 2. אני בהחלט מסכים לגבי משתנה לפי מק"מ, הרי מסלול תואם פריים רק יקר ממנו אז למה ללכת על חיקוי יקר ולא ללכת על המקור? הערבבוב נותן לך אשליית פיזור שלא קיימת ומסבכת את ה"חיים" ועל כל זה אתה עוד משלם, למה לך? 3. אני חוזר ואומר, המט"ח אינו בהכרח ממתן או מנוגד לפריים, טענה זו שהוא ממתן מתייחסת רק לשער החליפין ולא לליבור. כדאי לקחת מט"ח כי הוא אינו במתאם כלשהו עם הפריים או המדד כך שההתנהגות שלו בלתי תלויה במדד ובפריים הסיכוי שהוא ימתן גבוה יותר לעומת ניסיון הפיזור בין פריים למדד שקיים מתאם ברור בינהם גם אם זה לעיתים בפיגור של פאזה (כשהמדד עולה אז גם הפריים). 4. החסרון של הדולר הינו בעיקרו פסיכולוגי , כשלא יודעים מפחדים או מפחידים אותנו.
 
דולר כמקטין סיכון

ככל שבתמהיל יש יותר אלמנטים בלתי תלויים כך הוא שואף יותר לממוצע מסלוליו - כי על כל הגרלה שתרוויח יש אחרת שבה תפסיד אז זה בממוצע מתאזן. אבל השאלה היא גם בכמה אתה מעריך את הממוצע של כל מסלול (אם לדעתך מסלול דולרי יהיה יקר בתוחלת אז אל תכניס אותו - חבל להגיע לממוצע שלו), ומנגד, איך אתה מעריך את הממוצע והשונות של ההגרלה השנייה שאתה משתתף בה - את הגרלת ההכנסות שלך. אם לדוגמא היית עובד בתעשייה אווירית עם קביעות ועם הכנסה צמודת מדד מכח חוזה קיבוצי (מה נקרא "תוספת יוקר"), אז הייתי ממליץ לך ללכת על 100% במסלולים צמודים בקרן שווה. אמנם זה יותר מסוכן מתמהיל של מסלולים אבל מה אכפת לך? כל מה שהבנק לוקח תעשייה אווירית נותנת - העברת את הסיכון לגורם שלישי והסיכון שלך אפס. ההערכה האישית שלי שמסלול צמוד דולר זה כדאי רק בסכומים קטנים שיש סיכוי לפרוע במהלך חיי ההלוואה. להערכתי שער הדולר לא יחזור בקרוב לרמות המוכרות שלו ואף יש סיכוי שיתרסק, אך מנגד הלייבור יעלה חזרה לרמות נורמליות ויקרות. במקרה שלך הייתי שם לכל היותר 150 אש"ח בדולר.
 
למעלה