תמהיל וריביות- בקשה לחוות דעת מומחים

[יוסיבי]

משיכה בחלקים

תודה לעונים.
עדיין לא ברור לי - ריבית קבועה לא צמודה, או ריבית של זכאות מדינה:
לאיזה עוגן מצמידים אותם?
האם יש דרך לדעת מה קרה לעוגן? זה נתון שמתפרסם?
&nbsp
אני שואל כדי למנוע מצב בו הבנק מחליט להעלות את הריבית אחרי שלקחתי ממנו חלק מהמשכנתא, ואז בעצם אני לקוח שבוי שלו.
&nbsp
בנוסף לגבי זכאות- שמעתי שמתחילים לשלם עליה מרגע שחותמים על המשכנתא, ואין אפשרות למשוך אותה בחלקים,
מישהו יכול לאשר את זה? או לסתור את זה?

 

[יוסיבי]

אז איך אפשר לדעת שהעוגן אכן עלה?

תודה על ההסבר,
וזה רק מחזק את השאלה שלי:
&nbsp
נניח ואני סוגר היום על קלצ בריבית של 3.5,
&nbsp
כאשר אני אבוא למשוך את הסכום, הבנק יכול לבוא ולהגיד לי שבעצם העוגן עלה בחצי אחוז ולכן עכשיו הריבית היא 4..
&nbsp
ואני שואל- האם יש לי דרך לדעת את זה? יש איזה נתון שמתפרסם?
או שזה סוד כמוס של הבנק ואין לי מושג האם באמת הדברים התרחשו...?

 

[יוסיבי]

תמהיל וריביות- בקשה לחוות דעת מומחים

שלום חברים,

אבקש את עזרתכם המקצועית בחוות דעת לגבי התמהיל הבא, וריביות מומלצות לכל מסלול:

דירה במחיר למשתכן. הערכת שמאי כ850 אש"ח.
הכנסה נטו כ- 21 אש"ח
יכולת החזר חודשית כ3500 ש"ח.
משכנתא 570 אש"ח. מתוך זה מענק פריפריה של 60 אש"ח, כך שאנחנו עומדים על קצת פחות מ60 אחוז מימון

התמהיל:

185 אש"ח פריים ל30 שנה.
215 אש"ח קלצ ל12 שנה
110 אש"ח זכאות קבועה צמודה ל10 שנים.

בסוף התקופה של הקלצ והזכאות, המטרה היא לפרוע את הפריים או למחזר במידה ויהיה שווה...

הריביות שהיציעו לנו:

פריים מינוס 0.1
קלצ 3.7
זכאות 2.3 (יש הטבה במחיר למשתכן- חצי אחוז פחות מריבית ממוצעת לאותה תקופה)

אודה מאוד לעזרת המומחים:

1. האם התמהיל טוב ומאוזן?
2. מהן הריביות אליהן ניתן לשאוף בכל אחד מהמסלולים?

תודה רבה!

מעריך מאוד את כל התורמים מזמנם ומניסיונם לעזרה!

 

[Stick]

תשובה ליוסיבי

שלום יוסיבי

הריביות גבוהות אבל הן פחות משמעותיות בגלל תקופת ההחזר הקצרה.

הלוואת זכאות פוגמת בריביות המתקבלות. מכיוון שאתה לוקח לתקופה קצרה מאוד, ממליץ לבדוק (לפחות לברר כדי להשוות חלופות) להמיר אותה במשתנה צמודה לעשר שנים (למרות שיש סיכוי של קפיצת אג"ח)

ההלוואה היקרה ביותר היא הלוואת הפריים - אבל מכיון שאתה מתכוון לבצע פירעון מוקדם שלה אתה תצליח לנטרל את הסיכון.

אני לא מבין איך אתה אומר שיכולת ההחזר שלך היא עד 3500 שקל כאשר אתה מתחיל מהסכום הזה. אם 3500 שקל זה המקסימום שאתה יכול לשלם, אז עצתי היא שאתה חייב להחליף תמהיל מהר מאוד.

בהצלחה

מוזמן לבקר ולשאול גם בדף הפייסבוק שלי - "אייל - תכנון וייעוץ פיננסי"
אייל

 

[יוסיבי]

תגובה לאייל, הבהרה ובקשה לחוות דעת נוספות

אייל,
ראשית תודה על תגובתך,

2 שאלות-
1. כאשר אתה אומר שהריביות יקרות- אלו ריביות לדעתך ניתן לקבל בתמהיל כזה?
2. בנוגע להחזר ולתמהיל-
אני לא כל כך מבין איפה הסיכון שלי לעלייה משמעותית?
בעיניי בניתי תמהיל מאוד סולידי:

הסכום של הזכאות שהיא צמודת מדד הינו נמוך, ואת מסלול זה ואת הפריים ניתן לפרוע בכל רגע.
במקרה הכי גרוע אני אפדה קרן השתלמות לסגור את זה.
מה אני מפספס?

האם העיקרון של לקיחת מקסימום פריים למקסימום שנים על מנת לקצר את התקופות של שאר המסלולים לא נכון בעינך?


האם מישהו נוסף יכול לחוות את דעתו בעניין?

תודה מראש!

 

[Stick]

תשובה ליוסיבי

שלום יוסיבי,
ייתכן ויש לנו כאן בעיה של הבנת הנקרא.
אני מתבסס על מה שאמרת, שכושר ההחזר שלך הוא 3500 שקל בחודש.
אתה מתחיל את ההחזר שלך (בחודש הראשון) בסכום הזה. ההחזר בודאות יעלה (עקב אינפלציה וכנראה גם עקב שינויים בפריים).
אם אתה מסוגל לשלם יותר מ3500 שקלים - אזי התמהיל הוא טוב מאוד (כפי שגם רואים בתרשים של השוואה לתמהילים אחרים).

אני מצרף גרפים של ריביות כפונקציה של אחוז מימון ושנים של קל"צ ופריים. תוכל לגזור משם את טווחי הריביות הרצויות.
תוכל לראות שגם בפריים וגם בקל"צ, אתה מעל לממוצע - בוודאי שעבור מדרגת מימון בינונית.

מוזמן לשאול עוד שאלות- אני פה וגם בדף הפייסבוק שלי.
אייל - תכנון וייעוץ פיננסי

 

[יוסיבי]

תגובה לאייל ושאלה נוספת- משיכת משכנתא בחלקים

תודה אייל,

לפי במודל שלך התשלום הגבוה ביותר יהיה עד 3900 שח לחודש.
בעזרת ה' נעמוד בזה...

תודה על שיתוף התפלגות הריביות, זה נותן כיוון לאן לחתור.

האם ישנם שינויים נוספים שאתה ממליץ בתמהיל?

נקודה נוספת-
אני צריך לשלם לקבלן לפי נקודות תשלום,
מהי המדיניות היום בבנקים למשכנתא בחלקים? האם ניתן לסגור על משכנתא וריביות, אך לשלם בפועל רק על החלק היחסי שמשכת?
האם במקרה כזה הריביות נשמרות?

תודה רבה!

 

[יוסיבי]

עוד מישהו יכול לחוות דעה ? רימון חייט - אפשר לבקש את עזרתך?

אודה מאוד לחוות דעת נוספת.
&nbsp
לצערי מ4 בנקים שבדקתי אין הבדל משמעותי בריביות שמציעים לי...
&nbsp
האם התמהיל מאוזן?
&nbsp
מה הריביות אליהן ניתן לשאוף?
&nbsp
תודה רבה!!!