תמהיל וריביות

[smile4awhile]

שלום לכולם,
אנחנו בתהליך לקיחת משכנתא פחות מ50% , מעוניינים בתשלום חודשי של עד 3200 שקל
בעוד 5 שנים יתפנה סכום נוסף של כ150 אלף לכיסוי של אחד המסלולים


התמהיל שחשבנו עליו עם ריביות יעד:
151800 - פריים 30 שנה - 1%
184000 - קלצ 20 שנה- 3.2%
124200- קבועה צמודה 10 שנים - 2.2%
החזר חודשי - 3008

אשמח לשמוע על רעיונות לשינוי תמהיל בהתייחסות להון העצמי שיתפנה בעוד 5 שנים,
כמו כן מה טווח הריביות שכדאי לכוון אליו בתמהיל שפירסמתי.

תודה מראש!

 

[82little]

הפריים בסדר אבל הקלצ ארוכה מדי והצמודה מיותרת...

הייתי משנה כיוון .. מקצר הקלצ ויוצר תמהיל שבו שליש בפרים והשאר רק בקלצ..

אפשר לשלב גם במשתנה לא צמודה כל 5 אבל חושב שזה מיותר במקרה זה...

בקיצור, בהנחה שיכולים לפרוע 3200 שח בחודש בערך. ובהנחה שיכולים לפרוע בתום 5 שנים 150 א' ניתן לשיפור משמעותי בסך הריביות שתשלמו לבנק.

השתמשו במחשבון משכנתא ובדקו סימולציות שבהן :
שליש בפריים כלומר 153 א' שח בערך

והשאר -- שני שליש הנותרים-- לשתי הלוואות קלצ בערך 8 שנים ו 13 שנים (יכול להיות גם 9 ו 12 וכדומה... לוקח קצת זמן למצוא). הריביות יהיו אז קרובות ל 2 אחוזים בקלצ. האחת הקצרה יותר תהיה באיזור 2 ופחות והשניה הארוכה יותר תהיה קצת יותר מ 2 אחוזים...
(כמובן בעקבות תמחור בין הבנקים וכו'...)

כאמור יש לשחק בין השנים, ואולי קצת בסכומים בין שתי ההלוואות, ולשמור שהההחזר החודשי הכולל מתאים לכם.

העיקר הוא שעל פי לוח הסילוקין של שתי ההלואות הללו בתום 5 שנים היתרה של שתיהן תהיה קצת יותר מ 150 א' שח. וזהו. אז אתם מכסים אותן, כלומר מבצעים בהן פרעון מוקדם, ותוך כמה חודשים נוספים מסלקים אותן לגמרי.
אחר כך תקצרו את הפריים בעזרת פרעונות מוקדמים.

האסטרטגיה הזאת מבטיחה שיש סיכוי טוב שלא תהיה עמלת פרעון מוקדם בקלצ כי מראש תהיו בריביות נמוכות ולאורך השנים ובכלל המשכנתא תשלמו פחות בריביות לבנק. ומסיימים כל המשכנתא תוך אם אנני טועה ב כ 9 שנים...
בהצלחה

 

[smile4awhile]

תודה רבה על התגובה המפורטת, במידה של פירעון מוקדם משווים את ההפרש בין הריבית שקיבלתי עבור מסלול מסוים לריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם על כל התקופות או רק על הריבית הממוצעת לתקופה זהה למסלול שלי?

 

[82little]

בפרעון מוקדם לענין עמלת היוון ההשוואה היא לריבית הרלוונטית לתקופה שנותרה. נניח ולקחתם ל 12 שנים ורוצים לפרוע אחרי 5 ההשוואה תהיה לריביות הרלוונטיות ל 7 שנים שזה הזמן שנותר בהלוואה זו...
וכרגיל, אם הריבית הנוכחית גבוהה מאותה הריבית קיימת עמלת היוון שאגב יש עליה הנחה הולכת וגדילה אחרי שחולפות כמה שנים...
בהשוואה לתמהיל עם משתנה לא צמודה במקום קלצ יש שיקול נוסף , בענין קיצור הזמן מראש... כלומר כשנותרה תקופה קצרה מכפלת השנים תביא לעמלה נמוכה יחסית,
ועוד שיקול בהקשר זה בהשוואה בין קלצ למשתנה לא צמודה: מראש משלמים הרי פחות ריבית לבנק כי הריבית במשתנה לא צמודה גבוה יותר כרגע ממה שניתן להשיג בקלצ.

יש פה פעולה בתנאים של אי וודאות האם הפרש הריבית בין הקלצ למשתנה לא צמודה מצדיק לקחת אותה ולהסתכן בעמלת פרעון מוקדם או שעדיף המשתנה לא צמודה ולשלם מראש ריביות יותר גבוהות ולהימנע מהעמלה כי פורעים בתחנת יציאה...

אני הלכתי בכיוון של נטילת הסיכון עם הקלצ משום שנראה לי שעדיף מראש לקצר והריביות היום נמוכות וישאר זמן קצר להלוואה אז ממילא העמלה לא תהיה גבוהה... אבל תעשו את השיקולים שלכם.. כי יש פנים לכאן ולכאן.
העיקר שהשיקולים יהיו ברורים לכם ותבחרו במה שמתאים לכם...
שימוש במחשבון ובסימולציות השונות יסייע בהחלטה טובה עבורכם.
בהצלחה

 

[smile4awhile]

שאלה נוספת , מסתבר שיש לנו מסלול זכאות בנוסף, שילבנו את זה והתמהיל החדש , האם יש חסרונות בשילוב מסלול הזכאות?

151800 פריים 30 שנה- 1.2%
110000 - קבועה צמודה זכאות פחות חצי - 10 שנים - 1.62%
100000 - קלצ - 14 שנים - 3%
99186 - קלצ - 9 - 2.5%

החזר חודשי 3255

 

[smile4awhile]

תודה רבה! בהחלט כיוון מצוין למחשבה, מעריך מאוד!

 

[82little]

אפשר לשלב גם צמודה אבל שווה לחשוב אם זה אכן נחוץ.

הרבה פעמים ההפרש בריבית בין צמודה ללא צמודה לא מצדיק את הסיכון של המדד שבצמודה...
בטווח הקרוב זה בסדר, אבל עלול להשתנות בעוד כמה שנים.
מצד שני, טווחי הזמן כאן - 10 שנים לצמודה -- יחסית קצרים והרי יש פרעון מוקדם באופק. אז הסיכון כנראה לא גדול.

צריך לחשוב מה הערכה שלכם לגבי המדד והסיכונים לכאן או לכאן.

אישית, חושב שאפשר להימנע ולהשיג בקלצ ריביות טובות דין ויציבות מליאה..

נקודה נוספת למחשבה : יתכן שהבנק מוסיף בריביות במסלולים אחרים כשנלקחת צמודה לזכאות, כעין פיצוי על ההנחה בזכאות כך שבסוף זה לא משתלם...

הכל עומד למבחן לתמהילים שמציגים לבנקים. אז ניתן יהיה להיווכח מה המקסימום שניתן להגיע אליו.

אציין גם שהריביות שמוצגות כאן לגבי הקלצ גבוהות יחסית, ומעמידות פער שמעלה במידה דילמה בהשוואה לצמודה (הפרש של כמעט אחוז, ויותר?). אבל לא בטוח שזה מה שיהיה בפועל בכל הבנקים שתגישו אליהם... וגם אפשר שאכן הריביות יהיו קצת יותר גבוהות בגלל אחוזי מימון שעוברים את ה 45 אחוז ואולי גם במבחן ההכנסות שלא ציינתם...

בנוסף, אעיר שבתמהיל הזה יש קלצ קצת ארוכה מדי, 14 שנים, ועדיף לנסות לקצר מפני שזה ישפר את הריבית ויוריד סיכון לעמלת היוון גבוה יחסית.
ראו שוב מה שכתבתי לעיל בענין החלוקה הבסיסית לשליש פריים ושני שליש בחלוקה לשני קלצ.

השתמשו שוב במחשבון לראות ההשלכות של כל תמהיל.

והיות ויש גם פרעון מוקדם באופק וירדתם מן התמהיל של קלצ ל 20 שנה שזה חשוב, ההבדלים בין התמהילים השונים שבהם אתם מדייקים מסלולים סביב ה 10 שנים ופחות, יהיו כנראה רק בכמה אלפי שקלים.
בהצלחה