תמהיל למחזור משכנתא

[Amashkanta]

הי,
מעוניין לקבל את עזרתכם בנוגע להחלטה לגבי תמהיל למחזור משכנתא שכרגע מאוד גבוהה (נלקחה ב2017 עם ריביות מטורפות)

ההלואה היא של כ1,380,000 שח שכרגע מוערכים כמימון 75% ייתכן בהערכת שמאי מחודשת שנרד ל60%. במשכנתא מגולם קנס פרעון של 50א׳ שח, וחיסכון כולל המשכנתא בתמהיל החדש הוא כ150-200א’ שח לאחר ניכוי הקנס.

המסלולים הם 1/3 *3
מסלול פריים - 30שנים - 1.1%
מסלול משתנה צמודה5שנים - 25שנים - 2.9%
מסלול קל״צ - 20 שנים - 3.5%

החזר חודשי כ6300

בנוסף במידה ויש ירידה למדרגת ה60% בכמה זה יכול לשפר לי את הריביות שמוצעות כרגע ?

תודה לכם

 

[82little]

עדיף אכן לרדת מתחת למדרגת המימון.
לא ברור. מה שכתבת זה המסלולים הקיימים או שזה התמהיל החדש. המוצע.?
מניח שזה החדש..
אם מחליפים הכל. כדאי להשוות בין כמה בנקים.
אישית היייתי נמנע ממצ ולוקח רק במלצ וקלצ. אולי להאריך עוד המלצ ל שלושים כדי לאפשר קיצור הקלצ והורדת הריבית. במידה...
בדקו שוב סימולציות במחשבון משכנתא . לבדוק כמה סך הריביות בכל מצב. ולהישאר בהחזר החודשי המקסימלי מבחינתכם.
בהצלחה.

 

[Amashkanta]

כן זהו התמהיל החדש, הקודם נוראי.
אגב בבנק שאני נמצא בו כרגע טענו שלא מתחשבים בבדיקה שמאות חוזרת כי זה באותו בנק, האם לשקול מעבר לבנק אחר רק בשל זה? ערך הנכס נקבע כאשר היה רק בור באדמה, כ-1.8מ׳ דירת גן 4 חדרים בראשלצ בשכונה חדשה

 

[82little]

בהחלט לעשות השוואה בין כמה בנקים על אותו תמהיל.
אולי שליש עפריים מינוס o.7 ושליש פריים מינוס..? ושליש קלצ?
זו משכנתא גדולה ויקרה. חשוב למצות כל דבר. כמו כן להשוות חזק בביטוחי חיים. והנחה לאורך כל חיי ההלוואה.
האם יש אפשרות לפרעונות מוקדמים בהמשך?
בהצלחה

ב

 

[Amashkanta]

תודה קודם כל,
ויש תכנון לפרעון חלק מהמשכנתא בשנתיים הקרובות.
רגע אתה ממליץ אולי 2/3 פריים? אמרו לי להזהר כי עלייה של הפריים על סכום כל כך גבוה יכולה לשנות בצורה משמעותית את ההחזר החודשי
יש איזה מחשבון ריביות מומלץ? ניסיתי עם אופטימלי נתן לי ריביות נמוכות משמעותית מהבנקים ונראה לא בכיוון

 

[82little]

זה בסך הכל פורום של התייעצות והעלאת רעיונות וכיוונים שונים לניהול משכנתא כולל לתמהילי משכנתא. במקרים רבים כמו במקרה זה לא נבדקת וגם לא שיתפתם את כל המכלול המשפחתי ואת ההכנסות השונות עכשיו בצפי לעתיד ומצב משפחתי וכו'. אז לא נכון ליחס לי או לאחרים שבסך הכל משמיעים כאן דעות מה היו עושים באופן אישי ובלי לדעת את המכלול כאילו אני או אחרים "ממליצים" זה פשוט לא נכון... אני לא ממליץ אני אני כותב שכדאי להשתמש במחשבון משכנתא ולנסות לבדוק עקרונות מסויימים וקצת שונים ממה שהצגת, ולעשות זאת בעזרת תמהילים שונים. עם פריסה אחרת של השנים והמסלולים... בדרך כלל כשבונים תמהילים כאלו, אז שברי אחוזים לכאן או לכאן זה לא מה שמשנה, לא כרגע, אלא השאלה איך בונים את המשכנתא ואיך מנהלים אותה לאורך השנים.
בהקשר הרחב הזה, הצעתי שאולי כדאי לבדוק אפשרות לקחת שליש פריים בריבית המוכרת בחודשים האחרונים ולתקופה ארוכה אפילו 30 שנים ועוד שליש בפריים גם כן ל 30 שנים ונניח שהריבית בה תהיה קצת פחות טובה, ואז השליש הנותר בקלצ לנניח 14 שנים ולקוות שכך תוכלו לקבל בה ריבית יותר טובה ...
כל זה כנראה אפשרי בעיקר אם יש לכם דרכי מילוט להמשך כלומר אם יש למשל כסף לפרעון מוקדם ולסכומים שהם לפחות 10 אחוז מהמסלול המקורי. ולבדוק בתמהיל מה קורה אם הפריים יעלה, עוד כמה שנים ויעלה כך וכך מה יהיה אז מצבכם.. מניח שיהיה ניתן אז למחזר שוב אם תצטרכו ובינתיים תתקדמו עם פרעון המשכנתא.
ברור גם שקשה לרבע את המעגל. זו משכנתא גבוהה ויחסית להחזר זה לא המצב הכי טוב. אם יכולתם לעלות בהחזר החודשי, נניח לאיזור ה 8000 שח לחודש זה היה מצב יותר טוב מבחינת הסיכונים, וניתן היה לבנות תמהיל יותר מוצלח כלומר מראש לקצר בפריים לפחות בשליש היקר יותר... ואולי קצת עוד בקלצ. אבל זה מה יש וצריך להשקיע מספיק זמן ומחשבה ולשבת עם מחשבון משכנתא ולבדוק את האפשרויות ואת המהלך הנכון.
מחשבונים יש כמה סבירים ברשת ורק לא של הבנקים... חשוב מחשבון שמראה כמה סך הריביות לבנק ומראה לוח סילוקים שניתן לראות מה מצב המשכנתא הצפוי אחרי כך וכך שנים וכו'...
בהצלחה.

 

[Amashkanta]

שוב המון תודה, אני אמשיך לחקור ולמצוא את התמהיל המתאים