תמהיל משכנתא הלוואה וייעוץ שלוש שאלות

[yehudayan]

תמהיל משכנתא הלוואה וייעוץ שלוש שאלות

אנחנו זוג צעיר +2, עם הכנסה של 10000 שקל בחודש שתלך ותעלה עם השנים. קנינו דירה ב750000 שקל, כשעם כל התוספות זה יגיע ל-780000. יש לנו הון עצמי של 330 אלף. סה"כ הלוואה זה 450 אלף. שלוש שאלות:
1. מה אתם אומרים על התמהיל שקיבלנו מהבנק שלנו-
1/3 פריים מינוס 0.4 25 שנה
1/3 קלצ בריבית קבועה 3.98% 15 שנה
1/3 קלצ משתנה כל 5 שנים 4.49% 20 שנה
ההחזר יוצא 2500- ביקשנו החזר כזה כי מעל זה יהיה לנו בעייתי לעמוד בזה.
2. יש לנו אפשרות לקחת הלוואה של 10000 שקל עד 40000 ללא ריבית וללא הצמדה בכלל!! עם גרייס של ארבע שנים. (לא משנה איך.. תחשבו שההורים נותנים לנו...) אחר כך להחזיר 400-800 שקלח בחודש. האם עדיף לקחת את זה עכשיו ולהקטין את המימון או שסתם חבל לקחת עוד הלוואה??
3. כמו ששמתם לב המשכנתא שלנו מאוד פשוטה ולכן אנחנו מאוד מתלבטים אם ללכת לייעוץ. מה אתם אומרים- יש איפה לחסוך פה כסף?
תודה מראש לעונים

 

[גיל חיו לוי]

תשובות וסדר

1 )התמהיל לדעתי לא מתאים לכם וגם קיבלתם הצעה מאוד גרועה.
ההחזר שלכם אומנם לא גבוהה אבל גם לא נמוך ביחס למשכנתא
ואפשר לבנות תמהיל יותר טוב במצב הקיים.
2) תוותרו על הגרייס של 10עד 40 אלף זה לא יעזור זה רק יפגע לכם בהחזר.
3)המשכנתא שלכם מאוד פשוטה וגם יחסית מאוד נמוכה .
החיסכון לא נבנה בקבלת ריביות יותר טובות אלא בתמהיל יותר טוב ומותאם לכם.
&nbsp
כמה שאלות שיעזרו לי לענות לך אם התמהיל שלכם הוא טוב:
א)מה הסיבה שלקחתם כ150 אלף במסלול משתנה? יש לכם כספים שאתם מכוונים לפרוע במשכנתא כמו קרנות השתלמות או חסכונות בעוד כ5 שנים?
אם כן מתי הכסף אמור להיפתח ומה הסכום?
לידע כללי מסלול משתנה הוא מסלול שהריבית שלו משתנה כל 5 שנים.
זה מסלול שמבחינתך הוא מסוכן ומבחינת הבנק הוא מצוין
לכן במסלול המשתנה אמור להיות ריבית נמוכה יותר מהקלצ בגלל הסיכון שלך.
ב)אתם בטוחים שעם 2 ילדים אתם יכולים לחיות מ7000 שקל בחודש?
ג) אתם מתכוונים למכור תנכס בשנים הקרובות או להישאר איתו לטווח ארוך?
&nbsp

 

[yehudayan]

המשך שאלות בהמשך לתשובה לגיל חיו לוי

א. אנחנו מתכוונים להשכיר את הדירה במשך 3-5 שנים ואז או לעבור אליה או למכור אותה. עשינו את החישובים שלנו ובעז"ה נעמוד בהחזרים של 2500 גם בלי הכנסה של שכר דירה. (כרגע אנחנו גרים בדירה אחרת מבלי לשלם שכ"ד ולכן ההוצאות קטנות יחסית)
ב. לקחנו 150 אלף במסלול משתנה כי אנחנו מאמינים שעד אז או שנמכור את הבית או שנחסוך מספיק בשביל לסלק קצת גם את הפריים וגם את המשתנה.
אני לא מאמין שנחסוך מספיק בשביל לסלק את שניהם אבל אי אפשר לדעת. אשתי מתחילה לעבוד בעבודה שיכולה להגיע גם ל15000 שקל ככה שאנחנו אופטימיים. בכל אופן- מה לדעתך עדיף בהנחה שלא נמכור את הבית ונצליח בעוד חמש שנים לסלק רק את הפריים, איזו סוג ריבית עדיפה כאן?
תודה על התשובות ואשמח לעוד דעות.

 

[גיל חיו לוי]

הבנתי תמהיל בהתאם לנתונים שציינתם-

150.000 פריים ל30 שנה ( אין קנסות בעתיד אין מה לדאוג)
150.000 משתנה כל 5 צמוד/לא צמוד ל25 שנה שיפרע בעוד כ 5 שנים
150.000 קלצ ל12 שנה
החזר חודשי כמו שאתם מבקשים של כ2500 בערך.
התמהיל בנוי בצורה כזאת שגם יחסית ההחזר יהיה יציב אם תיקחו משתנה לא צמוד.
בעוד כ5 שנים עדיף שתפרעו את המסלול המשתנה ולא לגעת בפריים.
ובמידה שתרצו למכור בעתיד ישאר לכם מסלול קלצ עם סכום מאוד נמוך ותקופה קצרה
ובנוסף מסלול פריים ללא קנס פירעון מוקדם.
תגישו את התמהיל לכמה בנקים ותיראו מי יתן לכם את ההצעה הכי טובה.
מה שקיבלתם מבחינת הריביות הם מאוד גבוהות.
לידע כללי
פריים הוא 1.6% כאשר הבנק יכול לתת מרווח של מינוס עד 0.9-
הרוב מקבלים 0.8- ואתם קיבלתם 0.4-.
מסלול משתנה אמור להיות בריביות יותר טובה מהקלצ בגלל הסיכון שלכם בגלל שינוי הריבית וקיבלתם ריבית מאוד מאוד גבוהה במעל 1%.
לגבי הקלצ שתקצרו אותו בהתאם למה שציינתי אז תקבלו ריבית יותר טובה.
בהצלחה
&nbsp