danfromisrael
New member
תמהיל משכנתא - התייעצות
שלום,
נשמח לשמוע את דעתכם על התמהיל שאיתו התחלנו לגשת למכרזים מול הבנקים.
מדובר על נכס בשווי 1720000 ש"ח, כאשר אנחנו לוקחים 69% מימון שהם 1175000 ש"ח. החזר חודשי של כ7000 ש"ח.
התמהיל שלנו כרגע מורכב מהמסלולים הבאים:
1. 391,000 שח - פריים - 30 שנה
2. 217,000 שח - משתנה כל 5 שנים לא צמודה - 30 שנה
3. 174,000 שח - משתנה כל 5 שנים לא צמודה - 25 שנה
4. 200,000 שח - קבועה לא צמודה - 12 שנה
5. 193,000 שח - קבועה צמודה - 10 שנים
מטרת המסלול השני הוא להגיע למצב שבעוד 5 שנים ישאר בו 200000 ש"ח ואז נסגור אותו עם קרנות השתלמות שיהיו זמינות לנו באותה עת. בזמן זה גם נמחזר את מסלול 3 לקל״צ לעוד 7 שנים (בריבית נמוכה) על מנת לחזור להחזר חודשי של כ7000 ש"ח. כלומר הריביות של מסלולים אלו פחות חשובים לנו, ונעדיף להלחם על הריביות האחרות.
הריביות הראשוניות שקיבלנו משני בנקים הן:
1. 391,000 שח - פריים 1.3 - 30 שנה
2. 217,000 שח - משתנה כל 5 שנים לא צמודה 4.51 - 30 שנה
3. 174,000 שח - משתנה כל 5 לא צמודה 4.41 - 25 שנה
4. 200,000 שח - קבועה לא צמודה 3.9 - 12 שנה
5. 193,000 שח - קבועה צמודה 3.5 - 10 שנים
יצויין, שזה לפני מיקוח, אנחנו תוהים אם להמשיך עם התמהיל הזה או שאפשר לשפרו.
השאלות שעלו לנו:
1. האם כדאי לאחד את מסלולים 2 ו3 כדי ליצור תמהיל פשוט יותר וגם כדי לא להכניס את עצמנו לפינה שתבהיר לבנק שמדובר במסלולים שאנחנו מתכוונים לסגור תוך מעט זמן ואז הם ידפקו אותנו בריביות?
2. מסלול 5 - נראה שהריבית שלו דיי קרובה לריבית של מסלול 4 (קל״צ).
האם כדאי להפוך אותו למשתנה כל 5 שנים צמודה למדד כדי שתהיה לנו נקודת יציאה גם ממנו והריבית גם תרד? או שאולי עדיף להכניס אותו כחלק מהמסלול קל"צ? הבנו שבמידה ומסלול הקל"צ יהיה בגובה של כ400000, כלומר שמסלול 5 יאוחד עם 4, הצפי הוא שנקבל על המסלול ריבית גבוהה ממה שקיבלנו, כנראה מעל 4%. האם לדעתכם זה נכון?
3. האם יש הצעות נוספות לגבי התמהיל?
תודה רבה!
שלום,
נשמח לשמוע את דעתכם על התמהיל שאיתו התחלנו לגשת למכרזים מול הבנקים.
מדובר על נכס בשווי 1720000 ש"ח, כאשר אנחנו לוקחים 69% מימון שהם 1175000 ש"ח. החזר חודשי של כ7000 ש"ח.
התמהיל שלנו כרגע מורכב מהמסלולים הבאים:
1. 391,000 שח - פריים - 30 שנה
2. 217,000 שח - משתנה כל 5 שנים לא צמודה - 30 שנה
3. 174,000 שח - משתנה כל 5 שנים לא צמודה - 25 שנה
4. 200,000 שח - קבועה לא צמודה - 12 שנה
5. 193,000 שח - קבועה צמודה - 10 שנים
מטרת המסלול השני הוא להגיע למצב שבעוד 5 שנים ישאר בו 200000 ש"ח ואז נסגור אותו עם קרנות השתלמות שיהיו זמינות לנו באותה עת. בזמן זה גם נמחזר את מסלול 3 לקל״צ לעוד 7 שנים (בריבית נמוכה) על מנת לחזור להחזר חודשי של כ7000 ש"ח. כלומר הריביות של מסלולים אלו פחות חשובים לנו, ונעדיף להלחם על הריביות האחרות.
הריביות הראשוניות שקיבלנו משני בנקים הן:
1. 391,000 שח - פריים 1.3 - 30 שנה
2. 217,000 שח - משתנה כל 5 שנים לא צמודה 4.51 - 30 שנה
3. 174,000 שח - משתנה כל 5 לא צמודה 4.41 - 25 שנה
4. 200,000 שח - קבועה לא צמודה 3.9 - 12 שנה
5. 193,000 שח - קבועה צמודה 3.5 - 10 שנים
יצויין, שזה לפני מיקוח, אנחנו תוהים אם להמשיך עם התמהיל הזה או שאפשר לשפרו.
השאלות שעלו לנו:
1. האם כדאי לאחד את מסלולים 2 ו3 כדי ליצור תמהיל פשוט יותר וגם כדי לא להכניס את עצמנו לפינה שתבהיר לבנק שמדובר במסלולים שאנחנו מתכוונים לסגור תוך מעט זמן ואז הם ידפקו אותנו בריביות?
2. מסלול 5 - נראה שהריבית שלו דיי קרובה לריבית של מסלול 4 (קל״צ).
האם כדאי להפוך אותו למשתנה כל 5 שנים צמודה למדד כדי שתהיה לנו נקודת יציאה גם ממנו והריבית גם תרד? או שאולי עדיף להכניס אותו כחלק מהמסלול קל"צ? הבנו שבמידה ומסלול הקל"צ יהיה בגובה של כ400000, כלומר שמסלול 5 יאוחד עם 4, הצפי הוא שנקבל על המסלול ריבית גבוהה ממה שקיבלנו, כנראה מעל 4%. האם לדעתכם זה נכון?
3. האם יש הצעות נוספות לגבי התמהיל?
תודה רבה!