תשובה
היי - שבוע טוב.
להלן הניתוח שלי.
הערות על איכות התמהיל:
מתוך סך סכום המשכנתא הנלקחת, 33.3[%] צמוד למדד המחירים לצרכן. בצירוף של הסכום שבמסלול הפריים, 66.7[%] מסכום המשכנתא הוא במסלולים שההחזר שלהם משתנה מדי חודש. המשמעות היא שההחזר במשכנתא זו פחות יציב וצפוי לעלות בצורה לא זניחה מעבר להחזר הראשוני.
הערות על התאמת התמהיל להכנסות הלווה
על מנת לשערך בצורה טובה את ההחזרים הצפויים, הרצתי סידרה של 60 תרחישים שונים.
מכיוון שההכנסה הפנויה לא דווחה, איני יכול להעריך את מידת הסיכון של ההלוואה למשק הבית.
ניתוח עלויות המשכנתא:
בעוד העלות התאורטית של המשכנתא היא החזר של: 1.41 ש"ח לכל שקל שיילקח, אני מאמין שההחזר האמיתי (תוצאה של המודל שלי) יהיה: 1.77 ש"ח. כלומר, סך הריבית על ההלוואה (עלות ההלוואה) יהיה: 979.7 אלף ש"ח
ניתוח ההלוואות השונות:
הניתוח הבא נכון כל עוד לא יבוצע פירעון מוקדם באחת ההלוואות.
ההלוואה היקרה ביותר היא "משתנה צמודה כל חמש 30" אני צופה שיוחזר בה 2.15 שקלים לכל שקל שיילקח.
לכן, צעד פשוט להוזלת המשכנתא יהיה, אם ניתן, להעביר כספים מהלוואה זו למסלולים אחרים שהם זולים יותר.
ניתוח תשלומים:
על סמך הצעת הבנק, התשלום החודשי יעמוד על 5366 ש"ח.
על סמך המודל הכלכלי שלי, אני משערך שההחזר המקסימלי יהיה 6923 ש"ח ויגיע לאחר 20.4 שנים.
חשוב להדגיש שההחזר יכול להיות גם גבוה או נמוך יותר. אני מפנה לציור שמתאר את הרגישות של ההחזר בזמן לפי סטיית תקן. אם הגרף הזה לא ברור - אני פה.
הסיבה לגידול בהחזר החודשי הוא שההלוואות תלויות במשתנים חיצוניים שעלולים להשתנות (כמו פריים, אינפלציה, ואג"ח של מדינת ישראל)
השוואה לתמהילים אחרים:
השוויתי את תמהיל המשכנתא ל- 133 תמהילים אחרים מ30 הימים האחרונים.
עלות התיק התאורטית (כלומר ללא שינויים בפריים, באינפלציה ובאג"ח מדינת ישראל) נמצאת באחוזון 21. (כלומר, מתוך 100 תיקים - ל79 תיקים תהיה עלות זולה יותר).
העלות המשוקללת, על סמך המודל שלי היא באחוזון 16
על מנת לטייב את תנאי ההלוואה (ריביות) יש לשפר את האינדיקטורים הבאים:
יחס החזר חודשי ביחס למשכנתא נמוך מדי, ונמצא באחוזון: 11 [%].
סקירת תמהילים זהים לפרופיל הלווה:
חיפשתי תמהילים עדכניים עם מינוף, גובה משכנתא ותשלום זהה במטרה להציג לך תמהילים אלטרנטיביים.
לצערי, לא מצאתי תמהילים זהים לשלך. הסיבה היא, שגובה המשכנתא חריג ביחס לתמהילים אחרים.
תודה רבה - מקווה שהועלתי.
אייל ריטברג.
