תמהיל נוכחי שאושר, איך אפשר לשפר?

[schammah]

אינני יכול

אינני יכול אבל כן הן מאושרות כרגע
בנק הפועלים מציע את הריביות הכי אטרקטיביות לפחות עד סוף השנה

יחד עם זאת אנשים כאן טוענים שהריביות גבוהות יחסית,
ויועץ המשכנתא טוען שיכול לחסוך לי עד 200 אלף ש״ח יותר האם מציאותי? האם לשכור את שירותיו?

 

[schammah]

ירדתי מהיועץ

מסכים אתכם, ירדתי מהנושא של היועץ העניין הוא כזה:
במצב של היום קשה לי מאוד על בלתי אפשרי היה לעשות התמחרות בין הבנקים 2 מתוך ה4 ויתרו ובכלל לא נתנו הצעה, הםא כבר לא רוצים לתת כסף אם זה בזול אז מעדיפים בכלל לא,

לבסוף נשארתי עם בנק הפועלים וכל ההתמקחות היתה מולו ודיסקאונט וזה פגע בי בעיקר בזאת שהוא אמנם נתן לי 3.92% בקבועה ל15 שנה אך גם נתן לי ריבית מפחידה במשתנה 5 שנים , אותה אני מקוה שאחזיר תוך 5 שנים ואשאר עם סה״כ הלוואה זולה

ד״א מסכים אתכם מצוין בסנושא ומבין גם מצוין במקרה סיימתי תואר בראיית חשבון וכלכלה , ומתעסק הרבה במימון ובכסף גם ביזמות ועוד
העניין שהוא טען שמוריד לי 150000 ש״ח נשמע ץמוה למדי וכנראה זה בתרחישי קיצון, במידה ולא אחזיר את המשתנה אחרי 5 שנים או במקרים אחרים

 

[Fitch]

גם 20 שקל זה עד 200 אלף. נשמע שרלטן

 

[mor1212]

תגיד ליועץ שאם הוא אכן יחסוך לך 100K תהיה מוכן לשלם לו שכר ט

הבעיה עם היועץ הזה שהוא מבטיח הבטחות שלפעמים בלתי אפשרי לבדוק אותן. במקרה שלך, זה די קל. אתה יודע מה העסקה הטובה ביותר שהצלחת להשיג, תגיד ליועץ שאם הוא משיג לך משהו טוב יותר ברמה שמכסה את העלות שלו ומשאירה לך רווח ביד (תבדוק את ההצעה שלו במחשבון שמשווה בין הצעות), אתה מוכן לשלם לו את שכר הטירחה.
קרוב לוודאי שהיועץ לא יהיה מוכן לעסקה הזו והוא ירצה שקודם כל תשלם לו. התגובה הזו די תוכיח לך שככל הנראה לא באמת מסוגל להוזיל לך את המשכנתא והוא כרגע סתם מפזר הבטחות באוויר.

 

[schammah]

תמהיל נוכחי שאושר, איך אפשר לשפר?

שלום רב,

אנחנו לוקחים 60% משכנתא, על דירה של 1.96 מיל׳ כ 1.176 מיל׳
בניתי ואושר לי עקרונית תמהיל נוכחי
392000 - בריבית P-0.5% לתקופה של 25 שנה - 1495 החזר חודשי
520000 - בריבית קבועה של 3.92% לתקופה של 15 שנה - 3825.56 החזר חודשי
264000 - בריבית משתנה של 3.73% לתקופה של 25 שנה - 1354 החזר חודשי
סה״כ החזר חודשי 6675
התכנון הינו להחזיר את מרכיב הריבית המשתנה בעוד כ5 שנים ולהמשיך את שאר ההלוואה עד לסוף חייה (תלוי כמובן במצב הריבית במשק)

הדירה שנרכשה הינה דירה חדשה מקבלן בפרוייקט תמ״א 38 את הכסף אני אמור לשלם לקבלן במסירה בלבד (בעוד כשנה)
החשיבה שלי היתה לקחת את המשכנתא מעכשיו ולהתחיל להחזיר את הרכיב של הריבית הקבועה על מנת לקבע את הריבית על מה שיש היום (עקב חשש לעלייה בריביות) וכמו כן להוריד סיכון והתייקרות של מדד תשומות הבנייה על ה520 אלף הנ״ל
1. האם נכון הדבר?
2. איך ניתן לשפר את התמהיל / הריבית באותו החזר חודשי? יועץ משכנתאות טוען שהוא יכול להוזיל לי את התמהיל ב150-210 ש״ח ? האם כדאי לקחת יועץ או שאפשר למצות ולקבל כאן טיפים דרך הפורום?

תודה רבה מראש לעוזרים/לעונים

 

[schammah]

העלאת ריביות

מה גם שמחירי האג״ח ארה״ב 20 שנה - (שמרכיבים חלק נכבד מההלאות שהבנקים בעצמם לוקחים) נפלו בעוד 2% מאז העלאת הריבית שלשום - כלומר הריביות שהבנקים ישלמו רק עלו - לכן התשהות וללכת לתמהיל חדש רק יכול לעלות לי עוד יותר ביוקר

 

[ערפל10]

זה יותר מורכב

עלות גיוסי הבנקים אינם צמודים לאג"ח של ארה"ב. זה קרוב יותר לשחרים ישראלים, אבל גם לא מתאים לגמרי. למיטב ידיעתי במקרים רבים הגיוסים נעשים מחוץ לבורסה, כך שקשה לעמוד על השערים המדויקים. אבל לא זה מה שחשוב. בשנה האחרונה נפתחו מרווחים משמעותיים בין עלויות הגיוס לבין הריביות. וזאת משלל סיבות: מיצוי המכסות להלימות הון, הכנת תיקי משכנתאות למכירה למוסדיים, הערכת סיכונים בשוק הנדל"ן וכדומה. ומה שיקבע את הריביות בעתיד הקרוב זה כנראה יותר המרווחים ופחות עלויות הגיוס.

 

[Fitch]

הריבית קבועה לא צמודה? הריבית משתנה לא צמודה?

 

[schammah]

סוגי הצמדה

סליחה שהשתמטתי את הפרטים הללו
הריבית הקבועה לא צמודה
אך המשתנה צמודה למדד

 

[Fitch]

ריביות סה"כ גבוהות. נסו להאריך פריים ל30 ולקצר קבועה ל13-14

 

[schammah]

עוד שינויים

איך ניתן עוד להוזיל את המשכנתא הנ״ל
אני מבין שכדאי להעלות את הפריים ל30 שנה ואז להוריד שנים באחרות?
מה לגבי ממוצע הריביות במשק היום, האם יש לי משחק להוזיל עוד את הריביות?

 

[רימון חייט]

יהיה קושי לקחת את המשכנתא וממילא זה לא כדאי

הבנקים מסתכלים בחשדנות רבה על תמ"א 38 ולכן
קבלת משכנתא בפרויקט כזה מסובכת יותר לפני שהדירה בנויה.
&nbsp
מצד שני אין זה נורא. נניח שעל המשכנתא של 500,000 אתה יכול לשלם
4000 שקלים. אם במקום להתחיל לשלמם היום תבצע חיסכון של 4000 לחודש
או במילים אחרות תיקח משכנתא של 4000*12 = 48,000 פחות כסף ויתכן
שגם אם תהיה עליה בריבית תשלום פחות לבנק.
על שנה אחת עשויה להיות הצמדה למדד של נניח 1% = כ- 5000 שקלים.
&nbsp
אם יש לך יועץ משכנתא בקש ממנו שיציג בפניך את החישובים המלאים.
&nbsp
עוד על הנושא -
תוכל לקרוא כאן:
http://bit.ly/effKablan
&nbsp
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[schammah]

תמ״א עם בנק מלווה

פחות מסובך אצלי שכן התמ״א מלווה בבנק הפועלים כבנק מלווה
ויש לי ערבויות בנקאיות על כל סכום ששילמתי

המסלול שהצגתי כאן כבר אושר לי לחלוטין ונותר לי רק לחתום אם אני מעוניין אני מחפש איכשהו אבל לעשות אופטימזציות נוספות לתמהיל