תמהיל רצוי לדירה להשקעה

[ron81s]

אנו עומדים לפני ביצוע רכישת דירה להשקעה (דירה יחידה) בסכום של כ-1.7 מיליון שקל, מתוך כוונה למכור אותה בטווח של 2 עד 4 שנים מהיום.
הון עצמי כ-0.5 מיליון שקל, משכנתא מקסימלית (70%) בסכום של כ-1.2 מליון שקל.
החזר חודשי בגובה 90% מדמי השכירות - סדר גודל של 4000 - 4,200 שקל.

איזה תמהיל כדאי לבנות למשכנתאלרכישת הנכס הזה, בהינתן שאין לנו כוונה להחזיק בו לטווח ארוך?
כמו כן, אציין שישנה אפשרות נוספת למקור מימון, והיא משיכת הלוואה בפריים מינוס 0.25%~ מחסכונות קיימים.

 

[ron81s]

תודה על ההתייחסות.
אנו גרים בשכירות, ואין בבעלותינו דירת מגורים, כך שאין תשלום מס , וזו אחת הסיבות לביצוע העסקה.
אכן המחשבה היא על לקיחת המשכנתא בעוד מספר חודשים, אחרי שהתקנות לגבי 2/3 משכנתא בפריים ייכנסו לתוקף.

ההשקעה היא בדירה יד שניה למגורים שמושכרת ב 4,500 שקל, ולהערכתינו האזור צפוי לזכות לביקוש בשנים הקרובות כתוצאה מפיתוח סביבתי בשכונה , מה שיביא לעליית ערך הדירות, ולכן המחשבה היא לעשות השקעה לטווח קצר במונחים של נדלן , לטווח של כ 3 שנים, ואז למכור את הדירה ולסגור (או לגלגל הלאה אם תהיה הזדמנות אחרת) את ההלוואות שנלקחו בגינה.

אז שואל שוב - מה בתמהיל הכדאי במצב עניינים זה ?

 

[82little]

האם בעלים של דירה וזו דירה יחידה נוספת להשקעה או שאינכם בעלים של אף דירה וזו דירה שעקרונית עשויה לשמש למגורים. ? רלוונטי לאחוז מימון, לגובה ריביות וכן לגובה מס רכישה בקניה ומס שבח אפשרי במכירה.
לגבי המשכנתא אישית הייתי מחכה לאישור מתווה פריים בשני שליש (ובהנחה שיכולים לעמוד בעליה אפשרית בריבית בעתיד) וקלצ שליש קצר ככל הניתן.
קלצ ארוך יהיה בעייתי לענין עמלת היוון אפשרית בפרעון..

לקחת פריים לכל ההלוואה גם עשוי להיות רעיון טוב...

השתמשו במחשבון לבדוק הסימולציות השונות.

ואישית אוסיף שההשקעה נראית קצת בעייתית והרווח לא ברור. אבל לא מסרתם פרטים אז אין לדעת.... באותה המידה הרי ניתן לקחת הלוואה בפריים מינוס רבע ולהשקיע באופנים אחרים.
?
בהצלחה.

 

[ortes74]

לחשוב על כדאיות העיסקה. ריאלית אתם תפסידו כסף...

 

[ron81s]

יכול להסביר יותר לעומק, מדוע לדעתך העסקה תפסיד כסף ריאלית ?

 

[ortes74]

מאחר שאתם על הלוואה ל 30 שנה. המשכנתא לא תישחק כלל בכמה שנים בודדות שתחזיקו בדירה. כלומר כל חודש הקרן בקושי תרד, מאחר ותשלמו הרבה ריביות. בנוסף, מאחר ולאחר כמה שנים אתם תסגרו את המשכנתא, הקנסות שאתם תצברו יהיו גבוהים מהסכום שירד מהיתרה. כלומר יכול להיות מצב ( הגיוני לחלוטין ) שלקחתם 1,200,000₪ ולאחר 4 שנים אתם חייבים אותו סכום.
בנוסף, לא הייתי בונה על עליית ערך או ירידת ערך כרגע.
בקיצור העסקה מזכירה לי קצת את המשפט " פול גז בניוטרל ) השכירות דופקת כל חודש, אבל המשכנתא לא יורדת. והערך סביר להניח שלא יעלה. בקיצור לא שיפרתם את מצבכם ב 4 שנים האלה.

מה כן ? אפשר לקנות דירה זולה יותר עם משכנתא לא גדולה ואז יהיה שחיקה מסוימת במשכנתא או שוק ההון.
**** מה שאני רושם זה מניסיון, אין לי כל אינטרס.

בהצלחה

 

[ron81s]

תודה על ההתייחסות.

נקודת המוצא לעסקה הזו, היא כן להיות חשופים לשוק הדיור, היות ונראה שיש מספר טריגרים שימשיכו לדחוף אותו למעלה בשנים הקרובות (ירידה בהתחלות בניה, ריביות שנראה שיישארו נמוכות, הגדלת רכיב הפריים במשכנתא, היעדר תוכנית ממשלתית ועוד), תוך ניצול העובדה שאין בבעלותינו דירת מגורים, מהזוית של תשלום (או יותר נכון היעדר) מסים.

התמקדנו באזור שלהערכתינו יהיו לו בעתיד הנראה לעין ביקושים ועליית ערך, בלי קשר לנעשה בשוק הדיור, כיון שהעירייה מבצעת בו פיתוח סביבתי נרחב, במסגרתו תעשייה קלה מוחלפת במרכזים מסחריים לציבור הרחב, והוא גם נמצא במרחק הליכה מתחת הרכבת הקלה, שצפויה להתחיל לפעול בשנה-שנתיים הקרובות. במצב העניינים הזה, ההערכה שלנו היא שמחירי הדירות בשכונה 'ידביקו' את הפער משכונות צמודות, בהן אותה דירה עולה כמה מאות אלפי שקלים נוספים.

Having said that - אני אזרום לרגע עם התרחיש שציירת, שבו ערך הדירה לא יעלה.
בהינתן שאלה הנתונים - הון עצמי של חצי מיליון שקל ומשכנתא של 1.2 מיליון שקל - האם יש בכלל תמהיל שבו העסקה כן תניב רווח 'בשוטף', ללא תלות במרכיב עליית הערך.
אציין שאמנם השכ"ד שהדירה מניבה הוא 4,500 שקל, אבל יש לנו יכולת כלכלית לעמוד גם בהחזר חודשי של 8,000 שקל - אבל השאלה אם זה עושה שכל, היות וכאמור מדובר בעסקה לטווח של כ-3 שנים. מעבר לכך יש גם חסכונות אחרים, שאפשר לנצל אותם לטובת מימון הרכישה ולהלוות כספים מהם בפרייס מינוס.

 

[82little]

לדעתי, וזו רק דעתי האישית, אם יכולים לעלות בהחזר לאיזור 8 א' שח אפשר יותר בקלות לראות (כלומר אני לפחות רואה ביתר קלות) את ההגיון של העסקה מפני שבכמה שנים תוכלו לשלם חלק משמעותי של ההלוואה וסך הריביות שתשלמו לבנק יהיה ניכר. ותוכלו גם לקחת קלצ קצר יחסית שלא יגרור כפי הנראה עמלות היוון בפרעון בעוד כמה שנים.
קניה כזו אכן תשים אתכם בשוק הנדלן בצורה סולידית, וקונים דירה משלכם, עם סיכוי לרווח מסויים אם מחיר הדירה יעלה, וגם אם לא אז חסכתם כמה שנים סכום ניכר, ולקחתם עבור זה הלוואה שעלותה אינה גבוהה יחסית. והסיכוי הטוב הוא שתישארו עם הון עצמי גבוה יותר מאשר היום (כלומר החלק של הדירה שהוא שלכם ולא של הבנק יעלה משמעותית...)
מציע שתבדקו שוב סימולציות שונות בעזרת מחשבון משכנתא. למשל שני שליש פריים ל 15 שנים באחוז אחד ופחות וקלצ ל 12 שנים. בסביבות 2 אחוזים.. בהצלחה.