תמהיל

[YC69]

תמהיל

שלום רב,
ברצוני להתייעץ לגבי לקיחת משכנתא ע״ס 1,200,00 שח, כאשר ההכנסה שלנו היא 22 אלף שקלים, יש 2 ילדים .
מעוניינים להחזיר כל חודש 5.500 ש״ח.
התמהיל שאנחנו חושבים לקחת הוא:
600 אלף שח ל20 שנה קל״צ -3.50 אחוז
300 פריים ל30 שנה בריבית של מינוס 0.9
משתנה כל חמש 300 אלף ל30 שנה ריבית של 2.2

אשמח לשמוע מה דעתך על התמהיל?
תודה

 

[בלי ריבית]

תגובה

1. דע שאתה חשוף מאד לשינוי ריבית ומדד והשינוי הזה יכול להגדיל משמעותי את ההחזר שלך בטווח הבינוני תיקח בחשבון שבעוד 5 שנים יש מצב שמ 5500 החזר תעלה ל 7000 אלף. האם במצב של החזר שעולה ל 7000 אלף אתה עדיין יכול לכלכל את המשפחה בצורה טובה? 2. הייתי מגדיל את הפריים ב 100 אלף על חשבון משתנה כל 5 צמודה. 3. והכי חשוב על תחייה על הקצה תנסה לבדוק את עצמך בראייה לאחור מה החסכון החודשי שלך עם החזר של 5500 שח ומה קורה עם החזר של 7000 ש״ח.

 

[YC69]

בניית תמהיל

אז בעצם אתה מציע שנגדיל את הקלצ ? ובעצם נהיה פחות חשופים למדד?

 

[baitex]

הנה דעתינו.

שלום YC69,
כלל האצבע ביחס להחזר על המשכנתא אומר שתידרשו להחזיר כ 500 ש"ח על כל 100K הלוואה על מנת להגיע לביצועים סבירים של התמהיל. במקרה שלכם, החזר של 5500 הוא גבולי מבחינת הביצועים.
הגישה הכללית שאימצתם היא בהחלט נכונה - לקחת כשליש מההלוואה במסלול פריים, (הזול ביותר כרגע), לייצב את ההלוואה ע"י הקצאת סכום מכסימלי בקל"צ (לתקופה של עד 20 שנה), ולהקצות במשתנה את הסכום הנדרש ע"מ לצמצם את ההחזר החודשי לרמה הרצויה לכם.
בקובץ המצורף מוצגים שלושה תמהילים. הראשון הוא התמהיל שרשמתם (אגב, האם קיבלתם בפועל את הריביות שציינתם מבנק ?), השני הוא ווריאציה קטנה על התמהיל, שבה 100K מועברים מהמשתנה לפריים (רוב הבנקים מאפשרים שליש מההלוואה במסלול פריים. אני מניח שקיבלתם את ההצעה ממזרחי-טפחות
אם האחוז נמוך יותר?). התמהיל השלישי הוא בהחזר חודשי גבוה מעט יותר (כ 5900).
שלושת התמהילים נבדקו תחת התנאים הבאים:
- תרחיש כלכלי עתידי: ריבית הפריים עולה בשנתיים הקרובות ב 2%, וכך גם ריבית העוגן במסלול בריבית משתנה (היא מתעדכנת בתחנת המשיכה). הריבית נותרת ברמתה זו עד לתום תקופת ההלוואה. השינוי השנתי במדד המחירים לצרכן עומד על 2% לאורך כל תקופת ההלוואה.
- בכל אחד מהתמהילים מתבצע מחזור לאחר סיום מסלול הקל"צ, על מנת לשמר את ההחזר החודשי המקורי. (לכן גרפי ההחזרים החודשיים בקובץ נשארים קבועים, בקירוב).
בטבלת ההשוואה בתחתית הקובץ תוכלו לראות שעלות התמהיל השני קטנה בכ 80K מעלותו של התמהיל הראשון (בשל הקטנה החשיפה למדד), ושעלות התמהיל השלישי קטנה בכ 170K מעלותו של התמהיל הראשון.
חשוב לבדוק את התמהילים גם ביחס לתרחישים כלכליים קצת יותר פסימיים, ע"מ להבין מה הגידור שמציע כל תמהיל.
האם זה אומר שצריך לקחת את התמהיל השלישי? לגמרי לא! הכל תלוי ביכולת ההחזר החודשי שלכם ובהעדפות שלכם ברמת כלכלת המשפחה.
בהצלחה בדרך הביתה....

 

[YC69]

תמהיל

תודה רבה על התשובה!
אכן הריביות שציינתי הם מה שקיבלנו.
אנחנו נלך לכייון התמהיל השלישי ששלחת , ההחזר החודשי אכן גבוה אך נכון וחכם יותר.
כמובן בהתאם ליכולת שלנו.

שוב תודה!