תמהיל

[lipskya]

תמהיל

הכנסה נטו 25K
משכנתא של 1.2 מיליון, 41% מימון
לפני סבב משכנתאות; קבענו פגישות ב-6 בנקים ורצינו להגיע מוכנים עם תמהיל.
חשבנו לבקש 2/3 קל"צ ל-20 שנה ו-1/3 פריים ל-30 שנה עם גרייס של-12 חודשים בשאיפה להתכנס להחזר התחלתי של כ-6000 ש"ח
1. לאיזה ריביות אפשר לשאוף ?
2. מהודעה שפרסם Baitex אתמול הוא הוריד את הריבית לקל"צ כשהתקופה יורדת מ-20 שנה ל-17 שנה. חשבתי שהירידה הבאה בריבית מגיעה ב-15 שנה...אשמח אם מישהו יכל לשפוך אור על תקופות המשכנתא בהן הריבית יורדת, אולי נוכל לעמוד בהחזר מעט גבוה יותר לטובת הריביות.
ברור לנו שהחזר של 15 שנה קל"צ גדול עלינו...
3. ראיתי הרבה אנשים שהכניסו מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים בריבית נמוכה ביחס לקל"צ. ברור לנו היתרון במידה ומתפנה סכום שמאפשר סגירת המשתנה לפני עדכון הריבית...לנו לא צפוי סכום כזה...
האם זהו היתרון היחיד או ששילוב מסלול כזה עשוי גם להוריד את הריביות של שאר התמהיל ?

המון תודה

 

[morko15]

תשובה לסעיף 3

להכניס מסלול שהוא רווחי לבנק (פיתוי) ואז הוא יכול לשפר את המסלוולים אחרים כי הם מסתכלים בכלליות על רווחיות המשכנתא.
בדרך כלל רצוי לקחת משתנה כל 5 שנים ל 25 שנים צמוד מדד סכום לא גדול שבטוח אפשר להחזיר עד התחנה הראשונה. כתוצאה מקבלים ריביות יותר טובות בקל"צ ובפריים. אתם יכולים לעשות את זה לקחת 45% מימון ואז להחיזיר מהר ישר לאחר לקיחת המשכנתא (לבדוק מראש שאין כנס).

בהצלחה

 

[lipskya]

הבנק רואה את המסלול שציינת

כרווחי יותר מהקל"צ?

 

[morko15]

כן בהחלט

בקל"צ - לבנק יש רווח אבל גם הרבה סיכון שיכול להפוך להפסד.
לאומת זאת למסלול צמוד מדד עם ריבית שמשתנה כל 5 שנים אין הרבה סיכון ויש רווח בטוח

 

[lipskya]

אם כך, איך אתה ממליץ לשלב מסלול כזה בתמהיל ?

אנחנו לא צופים כספים בעוד 5 שנים.
יותר מכך, בעוד 7 שנים אנחנו צריכים להחזיר 100,000 ש"ח הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות (בוליט)
מכאן שכל סכום אותו אקח במסלול שישתנה בעוד 5 שנים מכיל סיכון לריביות גבוהות יותר.
בהתחשב בכך, באיזה אופן היית ממליץ לשלב מסלול כזה בתמהיל ?
אני מניח שכוונתך להחליף חלק מהקל"צ במסלול משתנה. אם כך באיזה סכום ועד כמה אתה חושב שהנ"ל יוריד את ריבית הקל"צ ?
לחלופין, האם הגדלת המשכנתא מ-1.2 ל-1.3 מיליון (עדיין מתחת 45% מימון), סכום שאוכל לכסות ממכירת הדירה בעוד כשנתיים ע"י הוספת מסלול משתנה תעשה את ההבדל ? ושוב, עד כמה הנ"ל צפוי לשפר ריביות של הקל"צ ?

אני פתוח להצעות...
תודה
תודה

 

[lipskya]

האם למישהו יש רעיון ? תודה