תמ"א 38/2 בבניין קטן אך מורכב שמתקשה להגיע להסכמות
שלום רב, אני גר בבניין ישן בן שתי קומות על קרקע, לא עמודים. בבניין 6 דירות, 3 בכל קומה. עם השנים כל דייר הרחיב ובנה כראות עיניו בהסכמה הדדית של השכנים שבתורם נהנים מהסכמתו, דירת קרקע אחת סגרה לעצמה מרפסת ואף הרחיבה אותה, ביטלה את הדלת מחדר המדרגות ופתחה כניסה ראשית מהחזית שהינה חלק מהחצר, וחלק זה הפך עם השנים לשלהם עם נדנדה/פינת ישיבה/גינת ירק וכו'.
דירת קרקע אחרת פתחה ויטרינה של ממש לחלק אחר של החצר, ריצפו אותו, טיפחו גינה מכל טוב עם מחסן קטן, ערסלים, מנגל ומה לא ואף "הצמידו" לעצמם חניה משלהם שמאז ומעולם הם חונים שם. בהמשך בנו על חלק מהשטח הזה ובכך למעשה הרחיבו את הדירה (ולאחר מספר שנים גם הקומה השניה בנתה על ההרחבה הזו בהסכמה שלהם). כעיקרון אף אחד לא נכנס לחצרות "של" דירות הקרקע שכן אין מה לחפש שם אבל ברור שהחצר היא משותפת ואף אחד לא חולק על כך, פשוט אין סיבה להימצא שם ואף אחד לא מחפש לריב.
והדירות בקומה השניה? סגרו מרפסות, הוסיפו מקלחות, הרחיבו מטבחים החוצה, ואחד אף בנה קומה נוספת מעליו עם גרם מדרגות מתוך הדירה, חדר של ממש הכולל הגבהת גג הרעפים. שוב, הכל באישורים ובהסכמות הדדיות.
יש לציין שבעבר נתגלעו חילוקי דעות לגבי עניינים כללים כגון חניה ניקיון וכו' אבל עם השנים כולם הבינו שבאמת עדיף לשמור על השקט עקב המצב הקיים ולא לחפש אחד את השני, כי לא חסר על מה ובסוף כולם יפסידו.
וכך חיים להם בשלווה דיירי הבניין במשך השנים, כל אחד במבצרו.
ולמה כל ההקדמה הזו? כי עכשיו כשפינוי בינוי על הפרק ופרוייקטים כבר מתבצעים באיזור, פתאום כל אחד רוצה למקסם את התמורה שלו מהקבלן - הדירות המורחבות רוצות דירות גן ומ"ר מכובד, הקומות העליונות רוצות דירות יותר גבוהות וגדולות מהמקובל לתת והדירה עם הקומה שמעליה רוצה להישאר בקומה האחרונה, משמע לקבל פנטהאוז.
מקריאה נרחבת בנושא אני מבין שאין חוקים אחידים וזהו הסכם מסחרי שנערך לפי רצונם של הצדדים, ועקרונית, כולם בעד. אבל, וזה אבל גדול, נראה שהחלק שרוצה יותר יתעקש לקבל יותר, והדירות שנשארו קטנות ימהרו לחתום בשמחה על המקובל בשוק (חדר נוסף, קומה אחת מעל וכו')
פגישה אחת כבר התפוצצה כשהיזם הבין שאף אחד כאן לא מתכוון לצאת פראייר, והם ירדו מהנושא. כעת יש דיבורים עם יזם אחר ומנסים לראות איך אפשר לקדם את התהליך. עד כמה מקובל להיכנס לכיס של היזם ולהגיד לו "אתה בונה מספיק קומות ודירות כדי להרוויח אז תן לזה את הפנטהאוז ולהוא את דירת הגן ולהיא קומה גבוהה" וכו'? ואם נצליח "להוציא" את מבוקשנו איך מונעים ויכוחים כדוגמת "למה שאתה תיקח את הפנטהאוז גם אני בקומה האחרונה רק לא בניתי" ועוד ועוד חילופי דברים שכבר עלו בנושא, שכן צריכה להיות שקיפות מה כל אחד מקבל.
אשמח לכל תשובה מפורטת בעניין, דוגמאות/לינקים או פסיקות.
תודה מראש
שלום רב, אני גר בבניין ישן בן שתי קומות על קרקע, לא עמודים. בבניין 6 דירות, 3 בכל קומה. עם השנים כל דייר הרחיב ובנה כראות עיניו בהסכמה הדדית של השכנים שבתורם נהנים מהסכמתו, דירת קרקע אחת סגרה לעצמה מרפסת ואף הרחיבה אותה, ביטלה את הדלת מחדר המדרגות ופתחה כניסה ראשית מהחזית שהינה חלק מהחצר, וחלק זה הפך עם השנים לשלהם עם נדנדה/פינת ישיבה/גינת ירק וכו'.
דירת קרקע אחרת פתחה ויטרינה של ממש לחלק אחר של החצר, ריצפו אותו, טיפחו גינה מכל טוב עם מחסן קטן, ערסלים, מנגל ומה לא ואף "הצמידו" לעצמם חניה משלהם שמאז ומעולם הם חונים שם. בהמשך בנו על חלק מהשטח הזה ובכך למעשה הרחיבו את הדירה (ולאחר מספר שנים גם הקומה השניה בנתה על ההרחבה הזו בהסכמה שלהם). כעיקרון אף אחד לא נכנס לחצרות "של" דירות הקרקע שכן אין מה לחפש שם אבל ברור שהחצר היא משותפת ואף אחד לא חולק על כך, פשוט אין סיבה להימצא שם ואף אחד לא מחפש לריב.
והדירות בקומה השניה? סגרו מרפסות, הוסיפו מקלחות, הרחיבו מטבחים החוצה, ואחד אף בנה קומה נוספת מעליו עם גרם מדרגות מתוך הדירה, חדר של ממש הכולל הגבהת גג הרעפים. שוב, הכל באישורים ובהסכמות הדדיות.
יש לציין שבעבר נתגלעו חילוקי דעות לגבי עניינים כללים כגון חניה ניקיון וכו' אבל עם השנים כולם הבינו שבאמת עדיף לשמור על השקט עקב המצב הקיים ולא לחפש אחד את השני, כי לא חסר על מה ובסוף כולם יפסידו.
וכך חיים להם בשלווה דיירי הבניין במשך השנים, כל אחד במבצרו.
ולמה כל ההקדמה הזו? כי עכשיו כשפינוי בינוי על הפרק ופרוייקטים כבר מתבצעים באיזור, פתאום כל אחד רוצה למקסם את התמורה שלו מהקבלן - הדירות המורחבות רוצות דירות גן ומ"ר מכובד, הקומות העליונות רוצות דירות יותר גבוהות וגדולות מהמקובל לתת והדירה עם הקומה שמעליה רוצה להישאר בקומה האחרונה, משמע לקבל פנטהאוז.
מקריאה נרחבת בנושא אני מבין שאין חוקים אחידים וזהו הסכם מסחרי שנערך לפי רצונם של הצדדים, ועקרונית, כולם בעד. אבל, וזה אבל גדול, נראה שהחלק שרוצה יותר יתעקש לקבל יותר, והדירות שנשארו קטנות ימהרו לחתום בשמחה על המקובל בשוק (חדר נוסף, קומה אחת מעל וכו')
פגישה אחת כבר התפוצצה כשהיזם הבין שאף אחד כאן לא מתכוון לצאת פראייר, והם ירדו מהנושא. כעת יש דיבורים עם יזם אחר ומנסים לראות איך אפשר לקדם את התהליך. עד כמה מקובל להיכנס לכיס של היזם ולהגיד לו "אתה בונה מספיק קומות ודירות כדי להרוויח אז תן לזה את הפנטהאוז ולהוא את דירת הגן ולהיא קומה גבוהה" וכו'? ואם נצליח "להוציא" את מבוקשנו איך מונעים ויכוחים כדוגמת "למה שאתה תיקח את הפנטהאוז גם אני בקומה האחרונה רק לא בניתי" ועוד ועוד חילופי דברים שכבר עלו בנושא, שכן צריכה להיות שקיפות מה כל אחד מקבל.
אשמח לכל תשובה מפורטת בעניין, דוגמאות/לינקים או פסיקות.
תודה מראש
