תמ"א 38 /2 ,סבירות התמורה המוצעת

[f3awb]

תמ"א 38 /2 ,סבירות התמורה המוצעת

המצב הנוכחי:
דירת גג/פנטהאוס +גג שמוצמד אליה עם זכויות בניה עבור קומה נוספת אחת בלבד.
ת"א,רחוב קטן ויחסית שקט שמסתעף מאמצע דיזנגוף .
שטח קומה כ 160 מ"ר , בכל קומה יש דירה אחת ,בדירת הגג יש מרפסת קדמית של
20 מ"ר .

מוצע לבצע תמא 38/2 גם בבנין שלי וגם בבנין ליד כלומר על ידי איחוד שני מגרשים (יותר אחוזי בניה) .

1) היזם לא מרפה ושיפר את ההצעה ,במקום דירת הגג הוא מציע דירה רגילה על
שטח כל הקומה (כמו שאר הדיירים) או שתי דירות קטנות ששטחן המשותף כשטח
הדירה הרגילה החדשה ובתמורה לגג הצמוד וזכויות הבניה השייכות לו (ואולי גם
בתמורה להסתפקות שלי בדירה רגילה במקום דירת הגג) הוא מציע דירה נוספת
של 50 מ"ר ,כלומר מוצעת לי דירה גדולה +אחת קטנה או שתיים בינוניות+אחת
קטנה, האם זו תמורה סבירה לדעתכם עבור דירת גג + גג עם זכויות בניה בת"א ?

2) היזם גם טוען שעיריית ת"א הקטינה בחודשיים האחרונים בקומה את מה שניתן
לבנות ,האם זה נכון ??

3) האם מבחינת שווי הנכס יש יתרון לשתי דירות קטנות על פני דירה אחת גדולה ?


בתודה מראש
י

 

[aeonf]

דעתי

1. 3 דירות בת"א זה משהו ששווה הרבה מאד כסף, האם כל תשלומי המיסים הם על הקבלן ? מה זה "דירות קטנות" ומה זה "דירות בינוניות"? מה גודל נטו של הדירה עליה אתה מוותר ומה גודל הדירות נטו שמציעים לך לקבל?
&nbsp
2. זה לא נכון, ההפך הוא הנכון, בתיקונים האחרונים לתוכנית הרבעים אפילו הגדילו טיפה את מה שמותר.
&nbsp
3. צריך לבדוק כל מקרה לגופו, אבל בת"א מעל גודל מסויים דווקא יש יתרון לדירות גדולות על קטנות כיוון שהם נדירות הרבה יותר.
&nbsp
4. אם תרצה למכור, צור קשר
&nbsp

 

[f3awb]

השלמות

קודם כל תודה על התגובה.
שטחה של דירה רגילה קיימת הוא כ 160 מ"ר
שטחה של דירה חדשה מוצעת הוא כ 170 מ"ר
שטחה של דירת הגג הקיימת הוא כ120 מ"ר+מרפסת של 20 מ"ר שהיא מעין
חדר ללא גג בצד הדירה שניתן חוקית לסגור על ידי בניית גג + מרפסת קדמית
בשטח 20 מ"ר,מבחינתי לצורכי מו"מ הדירה היא 140 מ"ר+20 מ"ר מרפסת.

היזם מציע:
דירה אחת גדולה ששטחה 170 מ"ר + דירה קטנה בשטח כ 50 מ"ר .
או
חלוקה (חוקית) של הדירה הגדולה לשתי דירות בינוניות ששטחן הכולל כשטח הדירה
הגדולה כלומר 170 מ"ר + דירה נוספת קטנה בשטח של 50 מ"ר .
או
דירת הגג/פנטהאוס החדשה בלבד ,שטחה יהיה כשטח דירת הגג הנוכחית+אותן
תוספות שיקבלו הדירות האחרות ,כלומר שטח הקומה יהיה 170 מ"ר,שטח דירת הגג
יהיה כ 150מ"ר + 20 מ"ר מרפסת קדמית ששיכת לה .

אינני מתלהב לוותר על דירת הגג החדשה ואני סבור שלמרות שהדירה הזו היא
הנכס היקר בבנין החדש וזהו וויתור גדול מבחינת היזם מגיעה לי תמורה גדולה
יותר עבור הגג הצמוד ולכן אני מבקש בנוסף לדירת הגג החדשה גם דירה קטנה
של 50 מ"ר, כרגע היזם מוכן לתת את הדירה הקטנה רק אם אוותר על דירת הגג
ואסתפק בדירה רגילה.

נאמר לי בעבר שהתמורה עבור גג היא בין 40-60 % ,
50 מ"ר מתוך קומה של 170 מ"ר נראה לי מעט,השאלה מה מקובל/סביר ?
השתמשתי בנתונים כפי שהציג אותם הקבלן ונציגו , מקווה שעניתי על שאלתך.

איך מתמודדים עם הצעות/החלטות כאלו , האם עלי לפנות לשמאי או שעלי לדרוש
שעו"ד שלי תפנה לעו"ד שמתמחה בנדל"ן ?


לגבי הסעיף האחרון:
מכיוון שבנוסף לכל ההצעות ברקע גם מאיימים עלי אולי הפתרון ההוא אחר ,
מי יודע אולי מכירה זה המוצא הנכון.

בתודה מראש
י

 

[aeonf]

דעתי

תראה אני מניח שהיזם גם מצמיד לך חנייה לכל דירה חדשה (הוא חייב), אתה יכול להתמקח על 3 הדירות האלה, לבקש שהם יהיו באותה הקומה ושיהיו קומה אחת מתחת לקמות הגג (מתחת לקומת הפנטאהוז), הקבלן בעצם מציע לך 3 דירות יפות, בשווי של לפחות 10,000,000 ש"ח בהנחה שהמיסים עליו, לדעתי זו תמורה יפה מאד ואתה צריך להיות מאד גרידי כדי לא לקבל אותה.
את ה170 אתה יכול לחלק ל2 דירות 4 חדרים (קצת צפופות) ועוד דירת 2 חדרים יפים של 50 מ"ר. אל תשכח שלכל אחת מהדירות האלה אתה מקבל גם מרפסת שמש.
אם איני טועה הזכויות בדיזינגוף זה ל8 קומות אז אם תקבל את הקומה ה7 יהיה לך גם יופי של נוף עם סיכוי לא רע לראות גם ים.
אחלה של פנסיה קיבלת.
זכור שגם היזם/קבלן צריך להרוויח משהו...
&nbsp

 

[פרל דוד]

קח שמאי שישערך את זכויותיך המוקנות.

בעניין זכויותיך העתידיות, אני ממליץ לקחת שמאי שיכין דו"ח פוטנציאל השבחה לאור התכנית, יבצע הערכה של הצעות היזם אליך אל מול התכנית בועדה המקומית.

ואף יקבע איזה היטל השבחה יחול עליך. [כן...אני מניח שלאור זכויותיך המוקנות, יחול עליך היטל השבחה מטעם הועדה המקומית]

אל תתפתה להבטחות ללא בחינת מיצוי מלוא זכויותיך העדיפות במבנה הקיים.

 

[f3awb]

חניה,מס,שמאי.

אכן הוא מצמיד חניה לכל דירה.
מדובר על 6.66 קומות מעל קומת קרקע,בקומת הקרקע יש לובי + דירה מגורים על
חצי קומה וקומה מתחת יש עוד חצי קומה של מגורים והשאר חניות וקומה מתחת יש
קומה של חניות ,על פי מה שהבנתי מדובר על תוספת של 4 קומות מגורים יחסית
למה שהיה קודם,לא ידעתי שזה אפשרי , כאמור מדובר על איחוד של שני מגרשים.

לא ידעתי שהיטל ההשבחה יחול עלי,חשבתי שבתמא 38 ההיטל חל (אם קיים) על היזם.
הועלתה האפשרות של מס שבח כפי הנראה בגלל החלוקה של הדירה הגדולה לשתי
דירות אבל נאמר שמדובר בסכום נמוך במקרה זה.

כפי הנראה יהיה צורך לפנות לשמאי כדי לדעת מה הצעד הנכון.

תודה לכולם על התשובות והסבלנות,עזרתם לי לגבש דעה.
י

 

[aeonf]

זהירות רבה

היטל ההשבחה חל על מי שהחוזה אומר שהוא מוטל, בנוסף מס שבח יכול להיות בסכום גם של מיליוני שקלים (כן כן) אני לא מאלה שרצים להמליץ על יעוץ מקצועי על כל שטות אבל במקרה הזה אתה חייב עו"ד מקרקעין שיגן על זכויותיך, יבדוק את חבות המס שלך ואיזה חלק (אם בכלל) היזם סופג ולא פחות חשוב, תכנון מס נכון. מספר הדירות אותם תקבל יכולים לשנות את התמונה מהותית.
&nbsp