תנאי מינימליים למסירת דירה חדשה

meirov

Member
מה הם התנאים המינימליים למסירת דירה חדשה מקבלן . ברור שהדירה אמורה לעמוד במפרט המכר . אבל האם הקבלן יכול למסור הדירה ללא כל האסלות מותקנות או ללא כל הברזים בדירה , כאשר מתחייב להתקינם לאחר קבלת המפתח במסגרת שנת הבדק .מה החוק קובע ?
 

בינא

Member
קבלת דירה מקבלן מתקיימת לאחר 2 מסירות לפחות, אם לא 3... לפני שסיימתם לשלם וקיבלתם את המפתח.
1) מסירה ראשונה ;
2) מסירה שנייה ;
3) מסירה סופית לאחר גמר תשלום ורישום סוגי תיקונים שנדחים לסיום שנת האחריות, או שיבוצעו במהלך החודש שלאחר המסירה.
ראו פירות דרישות המסירה ורצוי שתבצעו אותם עם בעל מקצוע כמו בודק מוסמך = מפקח בניה = מהנדס או הנדסאי שעוסק בזה.
מצורפים רשימות הבדיקות למסירה ראשונה שיכולה להיות ללא אביזרי גמר (אסלות, כיורים, מטבח, חשמל וכיו"ב ומסירה שניה שיכולה בתנאים מסויימים להחשב כמסירה סופית באם הקבלן סיים באמת את כל רשימת הבדיקות במסירה זו כולל חיבור חשמל, מים וביוב.
 

קבצים מצורפים

  • רשימת הביקורות הנדרשות בבניה הקונוונציונאלית לפקס.pdf
    KB 403.3 · צפיות: 1

meirov

Member
בינא - תודה לתשובתך . בדירתי בוצעה בדיקה מקדמית לפני מסירת החזקה לדירה . התגלו חוסרים וליקויים ניכרים . זמן קצר לאחר בדיקה זו זומנתי לקבלת המפתח כאשר ברור לי שרוב הליקויים לא יוטפלו . ברור שבמסירת הדירה יכתב פרוטוקול . אבל אני מצפה לקבל הדירה עם מינימום ליקויים או חוסרים . הצעתי לקבלן סורבה לדחות מסירת החזקה לדירה עד תיקון הליקויים/חוסרים .שאלתי : איך החוק מגדיר דירה ראויה למגורים , ומה הקריטריונים בחוק המאפשר לרוכש דירה לסרב לקבל המפתח עד לתיקון הליקויים .
 
נערך לאחרונה ב:

בינא

Member
בנושא החוקים, יש לך עו"ד שחתום על ההסכם ביניכם וטיפל בו.
זכותך לפנות אליו שימציא לך את התקנות בנושא לפי חוק המכר.
קבלן אמור למסור דירה כשהיא נקייה והכל מורכב ועובד, אלא אם חתמת על התחייבות לספק אביזרים שלא הורכבו מספק אחר
והם לא הגיעו להתקנה.
הקבלן חייב לסיים את כל ההליכים החוקיים שכוללים תעודת גמר בנין עם טופס לחיבור חשמל קבוע למבנה, שהוא יכול לקבל רק לאחר קבלת אישורי הרשויות השוהות, כמו העירייה/מועצה מקומית, פקוח ועדת בנין ערים, אשור חברת חשמל, אשור כיבוי אש, מעליות, מחלקות העירייה השונות, רשות מקרקעי ישראל, הקבלן המבצע, האדריכל והמהנדס ועוד ועוד...
לפני קבלת תעודת גמר כשהחשמל הקבוע של חברת חשמל מחובר למבנה ולדירות, אשור תאגיד המים והביוב וכיו"ב, אסור לו בכלל למסור את הדירות ואתה יכול להודיע בכתב שהנך מבקש סיום התקנת כל האביזרים, קבלת העתק תעודת הגמר (לרישום הדירה בטאבו), כתנאי להגעה למסירה סופית, גמר תשלום ומסירת מפתחות הדירה והחניה, קודן לשער וכיו"ב,
במידה והנך יודע שהעבודות לא הסתיימו, זכותך לסרב לקבל את הדירה, אבל רצוי מכתב מנומק מעו"ד שלך(!) בנושא.
קבלנים נוטים לבצע מסירות של דירות לא גמורות ביודעם שרוכשי הדירות בלחץ לקבלןתן, תוך אי-ידיעת התקנות, כדי לקבל תשלומים שעדיין לא מגיעים להם ובכך להפוך את רוכשי הדירות ל"שבויים" שלהם.
תבדוק ותקרא את התנאים למסירה שכתובים בהסכם שלך.
בהסכם כתוב מה התנאים למסירת הדירה ואני בטוח שלא כתוב שם שהקבלן יכול למסור את הדירה בלי שסיים אותה וקיבל אשור חוקי לחבר אותה לחשמל, מים ביוב ותשתיות אחרות לאחר שהשלים את גל דרישות הרשות המקומית ורשויות התשתיות.
 

meirov

Member
בינא-שוב תודה להתייחסותך . הקבלן קיבל טופס 4 הכולל אישור לחיבור הבניין המשותף לתשתית החשמל ומים וכו' . בהסכם יש סעיף המחייב מסירת החזקה לדירה כאשר קיים חיבור של קבע של חשמל/מים/חיבור לפינוי שפכים לדירה - וככל הנראה תנאים אלו יהיו בעת מסירת הדירה . הקבלן מתחייב (במסגרת חוק מכר דירות ) לתקן כל ליקוי וכן להשלים חוסרים בדירה אבל לשיטתו רק לאחר קבלת המפתח, אני לא מעוניין לקבל הדירה במצב זה - לא יעזור מכתב מעו"ד מטעמי לקבלן, כאשר החוק אולי אנמי ומרשה לקבלן כמעט הכל. לכן מנסה לברר . איך החוק היבש מגדיר דירה שניתן לסרב לקבלה בגלל ליקויים או חוסרים ?
. דרך אגב -תעודת גמר אינה מקנה זכות לרישום קנייני של הדירה בטאבו , אלא רק לאחר רישום המבנה כבניין משותף . הליך שלפעמים לוקח שנים רבות .
 
נערך לאחרונה ב:

בינא

Member
יש לך טעות בהנחה שלקבלן מותר הכל.
זה ממש לא נכון.
יש מפרט טכני בהסכם ביניכם, שם כתוב מה נדרש שיהיה מחובר ופעיל: חלונות, דלתות, אסלות מסוג X וכיו"ב.
במידה והקבלן איננו עומד במפרט הטכני הזה, איננו יכול למסור את הדירה.
גם אתה יכול לכתוב לו את המכתב הדורש ממנו לעמוד בסעיפים הרלוונטיים כתנאי לבצוע מסירה 1 ו-2 ולאחר גמר הריג'קטים
הרשומים במסירה 2, להשלים תשלום כנגד קבלת המפתח והחזקה על הדירה שלאחריה תוכל להכניס רהיטים וכיו"ב.
מסכים איתך בנושא הרישום הקנייני בטאבו ובטוח שנושא זה רשום בהסכם ביניכם לפי חוק מכר דירות.
 

meirov

Member
הקבלן אינו מכחיש את המוכתב במפרט המכר ויתכן שיעמוד בזה , הקבלן רוצה להעביר החזקה לדירה לפני סיום תקופת הגרייס למרות הליקויים . במקרה זה אני יטורטר במשך זמן רב עד סיום תיקון הליקויים/השלמות בדירה . שלחתי מכתב לקבלן מלווה בתצהיר שאין בדעתי לתבוע פיצוי בגין אי מסירת הדירה בזמן ובלבד שכל הליקויים / חוסרים בדירה יוטפלו לפני מסירתה אבל סורבתי ועומד על כך שדירתי תימסר כפי שהיא .ידוע לי שהחוק או הכללים הנהוגים לעניין הנסיבות שבהן הרוכש רשאי לסרב לקבל החזקה לדירה בגין אי מכונתה הם מוטים מאוד לצד הקבלן . ראה המצורף כאן האם 16 כללים המצדיקים סירוב לקבל הדירה, אני לא יודע האם זה
בגדר משאלת לבם של הקבלנים ! ,בהיעדר רגולוציה אפקטיבית המגינה על הרוכשים , מנסה לברר העניין לפני שאני מפעיל עורכי דין מטעמי ,כאשר יתכן שהתערבותם לא תזיז הקבלן בכוונתו למסור הדירה כפי שהיא .ואולי יגרם נזק ?
 

קבצים מצורפים

  • סירוב.docx
    KB 134.2 · צפיות: 1
  • סירוב לקבל דירה 11.png
    סירוב לקבל דירה 11.png
    1 MB · צפיות: 3
נערך לאחרונה ב:

בינא

Member
הקבלן אינו מכחיש את המוכתב במפרט המכר ויתכן שיעמוד בזה , הקבלן רוצה להעביר החזקה לדירה לפני סיום תקופת הגרייס למרות הליקויים . במקרה זה אני יטורטר במשך זמן רב עד סיום תיקון הליקויים/השלמות בדירה . שלחתי מכתב לקבלן מלווה בתצהיר שאין בדעתי לתבוע פיצוי בגין אי מסירת הדירה בזמן ובלבד שכל הליקויים / חוסרים בדירה יוטפלו לפני מסירתה אבל סורבתי ועומד על כך שדירתי תימסר כפי שהיא .ידוע לי שהחוק או הכללים הנהוגים לעניין הנסיבות שבהן הרוכש רשאי לסרב לקבל החזקה לדירה בגין אי מכונתה הם מוטים מאוד לצד הקבלן . ראה המצורף כאן האם 16 כללים המצדיקים סירוב לקבל הדירה, אני לא יודע האם זה
בגדר משאלת לבם של הקבלנים ! ,בהיעדר רגולוציה אפקטיבית המגינה על הרוכשים , מנסה לברר העניין לפני שאני מפעיל עורכי דין מטעמי ,כאשר יתכן שהתערבותם לא תזיז הקבלן בכוונתו למסור הדירה כפי שהיא .ואולי יגרם נזק ?
לדעתי נהגת נכון ובמידת הבנה טובה כשכתבת לקבלן שאינך מתכוון לתבוע אותו...אבל...
במכתב היה צריך להיות כתוב שאתה מבקש שייתן לך תאריך חדש = הארכת תקופת הגרייס בהסכמתכם.
נכון מאוד להתחשב בקבלנים שמאחרים בגלל הסגרים שהיו בשנה זו כי לטובתם עומד הסעיף של כח עליון שמובן לכולנו.
עדיף תמיד להסכים על משהו מאשר לתבוע.
אם זה המצב, כפי שתארת, בקש מהעו"ד שטיפל בהחתמתך על ההסכם, להכניס נספח ששניכם תחתמו עליו על הארכת תקופת הגרייס.
פורים שמח |אקדמאי|
 

meirov

Member
נתתי לקבלן אורכה בת 30 ימים לחילופין שאלתי הקבלן להערכתו לזמן שיקח לתיקון הליקויים/חוסרים בדירה .אני הייתי מוכן להארכת תקופת הגרייס לזמן הנדרש לתקן הטעון תיקון , עם תצהיר שאיני מתכוון לתבוע אותו בגין פיגור במסירת הדירה .גם הבעתי הערכתי למאמצים שהקבלן עשה לסיום הבנייה למרות הקשיים בימי המגיפה . אבל העו"ד מטעם הקבלן דחה הצעתי בתוקף . ועומד על כך שהדירה תימסר AS IS כאשר השלמות ותיקונים אח"כ כטענתו .מצב ..די מבאס ..לכן מנסה לברר מה הם הקריטריונים אשר בתקנות/חוקים באם יש כאלו המאפשרים לרוכש לסרב לקבל הדירה בגין ליקויים / חוסרים בדירה. הערה : ברור לי שקיר צבוע חלקית . או רטיבות קלה מעל הפנלים , או ברז חסר אינם עילה לסירוב .....פורים שמח ...
 
נערך לאחרונה ב:

בינא

Member
נתתי לקבלן אורכה בת 30 ימים לחילופין שאלתי הקבלן להערכתו לזמן שיקח לתיקון הליקויים/חוסרים בדירה .אני הייתי מוכן להארכת תקופת הגרייס לזמן הנדרש לתקן הטעון תיקון , עם תצהיר שאיני מתכוון לתבוע אותו בגין פיגור במסירת הדירה .גם הבעתי הערכתי למאמצים שהקבלן עשה לסיום הבנייה למרות הקשיים בימי המגיפה . אבל העו"ד מטעם הקבלן דחה הצעתי בתוקף . ועומד על כך שהדירה תימסר AS IS כאשר השלמות ותיקונים אח"כ כטענתו .מצב ..די מבאס ..לכן מנסה לברר מה הם הקריטריונים אשר בתקנות/חוקים באם יש כאלו המאפשרים לרוכש לסרב לקבל הדירה בגין ליקויים / חוסרים בדירה. הערה : ברור לי שקיר צבוע חלקית . או רטיבות קלה מעל הפנלים , או ברז חסר אינם עילה לסירוב .....פורים שמח ...
עורך הדין של הקבלן מחפש עבודה נוספת!
אל תיתן לו את האפשרות הזאת!!!
בסכום יחסית קטן תוכל לפנות לעו"ד שלך שיטפל בנושא עם מכתב לקבלן
עם העתק לעו"ד הקבלן והכי חשוב(!) העתק להתאחדות הקבלנים!!!
אין מצב שקבלן יכול לחייב לקוח לקבל דירה שאיננה מוכנה לפי תקנות חוק המכר ובוודאי שלא בניגוד להסכם.
תקופת הגרייס, כשמה כן היא: תקופת חסד ונכון לעשות חסד עם הקבלן ולהאריך לו את זמן המסירה.
קיבלת את רשימת הבדיקות של 3 המסירות.
ה-2 הראשונות חובה לבצען ביחד עם הקבלן או נציג מוסמך מטעמו שיוצא פרוטוקול וההמלצה שלי היא לצלם כל מפגע,
כדי לבדוק במסירה השניה, כאשר הכל מחובר ועובד לפי התמונות והפרוטוקול ביחד. (לפני ו"אחרי").
במסירה 2 רושמים הערו כמו כתמי צבע, תריס שלא עולה או יורד, חלון שיש לו בעיה וכיו"ב ("דברים קטנים"),
יחד עם זמן מוגדר לבצוע התיקונים לבצוע מסירה 3 סופית כתנאי לתחילת שנות* האחריות...
*שנות אחריות כי על אינסטלציה יש 7 שנים, בעיות רטיבות מבחוץ (קירות וגג) יש 20 שנה ושנה אחת יש לבצוע תיקוני סדיקה
נימית בשפכטל וצבע, תיקוני איטום שיש לקיר או משטח שיש עם כיור לקיר או קרמיקה, בעיית חשמל כמו הדלקה הפוכה וכיו"ב.
 

meirov

Member
לא מצאתי בתקנות חוק המכר התייחסות לתנאים המינימליים למסירת הדירה. חוק זה נועד : א. להבטחת כספי הרוכשים ע"י בנק מלווה .
ב. הגדרת תקופות הבדק לליקויים השונים. ג. חובת הקבלן לצרף מפרט טכני לדירה . ישנם קבלנים המאפשרים בדיקה מקדמית ראשונית בליווי מהנדס מומחה מטעם הרוכש לבדיקת התאמת הדירה למפרט המכר . בדיקה נוספת לוודא תיקון הליקויים או חוסרים בדירה . והפרוקוטול הסופי במעמד מסירת החזקה לדירה , שגם אליו ניתן לצרף מהנדס מומחה מטעם הרוכש .. גם ישנם קבלנים אשר הכתיבו בחוזה המכר חובת בירור ע"י מהנדס מטעמם כאשר מתעוררת מחלוקת .על עניין זה התבקש הקבלן ע"י היועץ המשפטי לממשלה לשנות תנאי זה מאחר שהינו תנאי מקפח בניגוד לחוק חוזים אחידים . סוללת עורכי הדין של הקבלן סירבו לשנות החוזה בטענה שהפרשנות של היועץ המשפטי לממשלה שגויה !?.
 
נערך לאחרונה ב:

AVNER345

New member
לא מצאתי בתקנות חוק המכר התייחסות לתנאים המינימליים למסירת הדירה. חוק זה נועד : א. להבטחת כספי הרוכשים ע"י בנק מלווה .
ב. הגדרת תקופות הבדק לליקויים השונים. ג. חובת הקבלן לצרף מפרט טכני לדירה . ישנם קבלנים המאפשרים בדיקה מקדמית ראשונית בליווי מהנדס מומחה מטעם הרוכש לבדיקת התאמת הדירה למפרט המכר . בדיקה נוספת לוודא תיקון הליקויים או חוסרים בדירה . והפרוקוטול הסופי במעמד מסירת החזקה לדירה , שגם אליו ניתן לצרף מהנדס מומחה מטעם הרוכש .. גם ישנם קבלנים אשר הכתיבו בחוזה המכר חובת בירור ע"י מהנדס מטעמם כאשר מתעוררת מחלוקת .על עניין זה התבקש הקבלן ע"י היועץ המשפטי לממשלה לשנות תנאי זה מאחר שהינו תנאי מקפח בניגוד לחוק חוזים אחידים . סוללת עורכי הדין של הקבלן סירבו לשנות החוזה בטענה שהפרשנות של היועץ המשפטי לממשלה שגויה !?.
 

AVNER345

New member
אין קריטריונים בחוק. יש כללים מקובלים בענף, ללא תוקף משפטי.
תקציר: טופס 4, חיבור מים חשמל ביוב, חלונות סגורים, דלת כניסה, ללא עובש, ללא חריגה מהותית מתכנית המכר, מערכות ציבוריות תקינות .
 

AVNER345

New member
גם עניין חריגה מהותית מתכנית המכר נתונה למחלוקת תמיד הקבלן יטען לחריגה קטנה ולא משמעותית -כאשר זה לא המצב . ומי יפסוק כאן במחלוקת ...כמובן המהנדס מטעם הקבלן ...!!:rolleyes:
 

בינא

Member
גם עניין חריגה מהותית מתכנית המכר נתונה למחלוקת תמיד הקבלן יטען לחריגה קטנה ולא משמעותית -כאשר זה לא המצב . ומי יפסוק כאן במחלוקת ...כמובן המהנדס מטעם הקבלן ...!!:rolleyes:
חריגה מתוכנית המכר מותרת על-פי התקנות ובהסכם כתוב מראש שזו לא תהיה התוכנית הסופית*
*יש הרבה סיבות לכך וביניהן, דרישות ועדות בנין ערים, רשויות מקומיות, מכבי אש וחברת חשמל, מהנדס קונסטרוקטור של המבנה, מהנדס אענסטלציה ועוד ועוד**
**נדרש להבין שתוכנית המכר היא תוכנית הצהרת כוונות של אדריכל שתכנן עבור היזם, לפני שעברה בדיקה או חוות דעת של מהנדסי המשנה והרשויות מכל סוג והוכנה ע"י אדרעכל על-פי התקנות, הנהלים, תוכנית בנין עיר, תקנון הגוש ועוד שהיו נהוגים באותה עת.
ב-99% מהמקרים, תוכנית המכר לא תבוצה בדיוק כפי שהוצגה ולכן בהסכמים נכתב משפט שמחייב את הלקוח להגיע לתכנון שינויים (אם הוא רוצה כמובן), לפני תחילת הבניה, או אם השלד העיקרי בנוי, לפני החלוקה עם קירות הפנים.
טעות מותרת במידות בבניה קונבנציונאלית ו/או טרומית ו/או מודולארית מותרת עד 5% סטייה*
*בתוך ה-5% האלה הסטייה הגדולה ביותר שתתקבל כתוצאה משיטות הבניה השונות, תהיה עובי קיר חיצוני, כי בתכנית חוק המכר, כמו בהגשה, התכנון של קירות חוץ למעט ממ"ד, הוא תמיד 20ס"מ עובי, מה שנותן לפחות 5 ס"מ הפרש שייווצר כתוצאה מעובי הטיח שאיננו נלקח בחשבון בועדות הבניה לצורך חישובי השטחים וגם לא בתוכנית המכר מאותה סיבה... כי חדר בנוי יכול להחשב כחדר בנוי רק אם יש לו קירות וגודל החדר כולל את עובי קירותי...
מהנדס הקבלן, כבודו במקומו מונח, כי הוא יודע הכי טוב מה בוצע ולמה ויכול מכסימום לנסות להסביר לרוכש את מה שלו מובן מאליו...
במקרה של חשש לחריגות, נדרש לשכור את שירותיו של מפקח בניה (רצוי מתחילת הבצוע) שיקבע אם יש באמת חריגה, יברר עם מהנדס הקבלן את מקורה (אם מוצדקת מבחינה טכנית או לא), יוציא דו"ח אם החריגה תקינה ואם לא, יוציא למהנדס הקבלן דרישה לתיקון (אם ניתן) ואם לא ניתן, בקשה מטעמו לפיצוי טכני מתאים או תוספת אביזר או אלמנט וכיו"ב (לא כסף).
במידה והקבלן יכול, על-פי-רוב כשמעורב מפקח בניה, הדיבור יהיה מעשי ולטובת הבנין ולא לטובת צד זה או אחר, כך שבדרך-כלל מניסיוני רב השנים, קבלנים יעדיפו את התיקון, השינוי/תוספת כפיצוי בלי ללכת לערכאות, גם מסיבה כלכלית וגם מסיבה פרסומית.
 
למעלה