תעלומת המשכנתא!

[amiramdil]

תעלומת המשכנתא!

שלום, מזמן כבר אני מתמודד עם שאלה מענינת (שאין סיכוי שאך פקיד בבנק יכול ענות עליה) המשכנתאות המוצעות בישראל משולמות תמיד בתשלומים שווים המחושבים לפי לוח שפיצר (אם נתעלם לרגע מההצמדה לדולר/מדד). סכום ההלוואה (הקרן) מתווספת לריבית עבור כל תקופת ההלוואה ומחולקת לתקופת ההחזר (10-20 שנה בתשלומים חודשיים). זה אומר בין השאר שהחל מן התשלום הראשון אנו משלמים גם על הריבית של ההלוואה בעוד 15 שנה! כל זה וב ויפה אם אנו מחזיקים בהלוואה למשך כל התקופה (1-15 שנים). >> מה קורה אם (כמו בד"כ קורה) אנו מחליטים (ויכולים) להחזיר את ההלוואה לפני הזמן? >> מה קורה לכסף ששולם עבור ריבית לתקופה שבפועל כבר לא החזקנו בכסף? (האם פיני היקר מסוגל להתמודד עם השאלה-

 

[gokoby]

תעלומת המשכנתא - תשובה

ובכן אמיר, בבואך לבנק לפרוע סכום מסוים מההלוואה שלקחת ישנם 2 דרכים לעשות זאת: 1. לקזז שנים (הבחירה הכלכלית יותר). 2. לקזז מהסכום החודשי המשולם. כאשר אתה בוחר לקזז שנים - תקופת ההלוואה מתקצרת וכך גם הריבית שהנך משלם על ההלוואה (משמעותית!!!). כאשר הנך בוחר לקזז מהסכום החודשי - תקופת ההלוואה לא התקצרה ולכן אולם תשלם פחות בטווח הקצר אך בטווח הארוך הריבית עדיין מחושבת עפ"י שפיצר בטור הנדסי - ולכן ישאר הסכום שהנך משלם בתור ריבית גבוהה. את הסכום ששילמת בתור ריבית עד לרגע הפרעון לא יקזזו לך (כי ההלוואה אכן היתה לתקופה ארוכה בתחילה) - ולכן חשוב מאוד בתחילת חיי ההלוואה לקזז כל מה שאפשר- כי בתקופה זו התשלומים על הריבית גבוהים יותר מהקרן. אני מדבר מנסיון אישי. ולאור הביקוש הרב אני עורך הרצאות להבהרת הנושא (משכנתא וכל המשתמע מכך) - עד כה בהתנדבות. מקווה שעזרתי, קובי

 

[sivanandronen]

bullshit

אתה לא משלם על הריבית לסוף התקופה! אתה משלם את הריבית הנכונה לאותו הרגע (תקרא על לוח שפיצר). אם תחזיר את ההלוואה לפני הזמן, יוצא שלא ניזוקת כלל (למעט אולי קנס פירעון מוקדם שחתמת עליו בחוזה). בכל תשלום יש ריבית והחזר קרן. בתשלום הבא, הקרן קטנה יותר, ולכן הריבית קטנה יותר. ומאחר והתשלום קבוע, משמעותו היא שהקרן עתה גדולה יותר. זה הכל. סיון

 

[gokoby]

עיברית

אני מציע שתבדוק את עצמך שנית - אני מדבר מנסיון אישי. כאשר מבצעים הפקדה למשכנתא - ומקטנים בכך את מספר השנים של ההלוואה - סה"כ ריבית שתשלם (עפ"י לוח שפיצר) - תקטן. - מה לעשות מתימטיקה פשוטה של כלכלנים.

 

[אלוני.]

"הורדת ידיים מיותר"

נמצאים כאן לסייע ולא בכדי להוכיח מי חכם וגדול בתורה, אני מציע לכם לקרא האחד את דברי השני- לא בטוח שתגלו סתירה.

 

[sivanandronen]

מתימטיקה של כלכלנים?

בסך הכל חשבון (אריתמטיקה) ולא מתמטיקה. אין פה איזה חוכמת הנסתר. כאשר אתה משלם תשלום חד פעמי למשכנתא (תשלום קרן), הקטנת את יתרת החוב, ועל כן בהנחה שתמשיך את התשלום הקבוע שנקבע קודם, אכן תסיים לשלם קודם. איך זה סותר את מה שכתבתי קודם? תסתכל על הטענה של פותח השירשור... סיון (ואני

)

 

[gokoby]

שים לב!!!

יש הבדל משמעות בין: "כאשר אתה משלם תשלום חד פעמי למשכנתא (תשלום קרן), הקטנת את יתרת החוב, ועל כן בהנחה שתמשיך את התשלום הקבוע שנקבע קודם, אכן תסיים לשלם קודם" לבין ההסבר שלי. ההנחה שתמשיך את התשלום הקבוע שנקבע קודם - היא לא הנחה אלא קביעה שלך אם תחליט לקצר את חיי ההלוואה בעת הפרעון המוקדם (ניתן לשאול בבנק ולדעת בכמה התקצרה) אזי הריבית שתשלם תקטן באופן טבעי (שוב - טור הנדסי באורך השנים). ואין כאן שום "הורדת ידיים" - המטרה היתה ונשארה לעזור - אז מקווה שעזרתי, קובי

 

[sivanandronen]

בלי וכחנות

הסבר לי בבקשה את ההבדל ביו דברינו (או לחילופין את הטעות בדבריי המקוריים). לא הבנתי במה דברים אמורים (מה ההבדל בין דבריך לבין דברי). סיון

 

[gokoby]

הסבר

ראשית - יכול להיות שמדובר בחוסר הבנה. ולהסבר: נאמר ש"בהנחה שתמשיך את התשלום הקבוע שנקבע קודם, אכן תסיים לשלם קודם" זה לא בהנחה - זו עובדה מוגמרת - יש שתי דרכים לבצע פרעון מוקדם - כמו שהסברתי אם בחרת לקצר שנים - זו עובדה שתמשיך לשלם את אותו סכום חודשי אך חיי ההלוואה יתקצרו - ובכך הנוסחא לחישוב הריבית (ניתן לחשב את כל סכום הריבית שתשלם במשך חיי ההלוואה) תקבל ערך חיי ההלוואה המקוצר, וסכום הריבית שישולם יקטן משמעותית!!!. מי שמפקיד סכום X בתחילת חיי ההלוואה יחסוך בריבית בערך 0.75X - משתנה מהלוואה להלוואה. מקווה שבזאת נפתרה התעלומה ונוכל להקדיש זמן לעצות לחברה שצריכים אותם, קובי

 

[sivanandronen]

OK, הבנתי את כוונתך

אני התכוונתי לכך שהלקוח יכול לפרוס את המשכנתא לזמנה המקורי (וכך המשך לא ישתנה, אלא התשלומים יקטנו). סיון

 

[amiramdil]

תודה.. אבל עדיין יש סתירה

השאלה היחידה המשמעותית כאן היא באמת אם הלקוח (אני, אתה, היא) ניזוק כאשר הוא פורע את המשכנתא (כל הסכום או חלק) לפני תום התקופה? לטענתך התשובה היא לא! ואני נוטה להאמין לכך, רק בגלל שאם התשובה היא כן, אזי יש פה שוד לאור יום במימדים לא הגיוניים (אני לא חושד בבנקים בדאגה לטובת הכלל או משהו, אבל זה היה יכול להיות מוגזם). עדיין לא ברור לי החישוב המתמטי. על פי מה שאתה אומר ("הריבית הנכונה לאותו הרגע") לא היינו מקבלים תשלומים קבועים. תודה נ.ב. : אם יש לך או למישהו אחר חומר/הסבר על לוח שפיצר (לא הטבלה עצמה אלא איך זה בנוי) אשמח לשמוע.

 

[sivanandronen]

חיפשתי ולא מצאתי באינטרנט בעברית

אני מניח שספרי מימון למתחילים יוכלו לעזור (אבל אני לא מכירה ספרים ספציפיים) תנסה לשאול בפורום נדלן (579). סיון

 

[אלוני.]

שפיצר

לוח התשלומים כולל קרן+ריבית , התשלום בגין הריבית הולך ויורד בעוד התשלום ע"ח הקרן גדל. קח לדוגמא הלוואה של 120,000 ש"ח ל 5 שנים, 60 חודש, בריבית 6% . ההלוואה היא ל 60 חודש n=30 ריבית חודשית 0.5% =6/12 R=0.5 מקדם החזר ההון = יבנה כך R*(1+R)^n) / ((1+R)^n)-1)) (אנא סגור את הסוגריים מצד ימין, אחרי המינוס 1 ) את התוצאה שתקבל 1.933 לערך תכפיל ב 100,000 ש"ח ותקבל 1933 ש"ח שהם התשלום החודשי הקבוע שלך. התשלום הראשון מכיל 500 ש"ח בגין ריבית והיתרה זו קרן, מכאן החלק של הקרן גדל והריבית קטן. ההגיון הוא שבחודש הראשון אתה חייב ריבית על כל ה 100,000 ש"ח והריבית היא חצי אחוז, בחודש השני נשארה לך קרן קטנה יותר ורק עליה אתה חייב ריבית וחוזר חלילה

 

[אלוני.]

לוח סילוקין מלא

לנוחותך לוח סילוקין מלא לפי שפיצר לדוגמא של מאה אלף ל 5 שנים קרן ע"ח ע"ח תשלום יתרה קרן ריבית חודשי 98567 1433 500 1933 97126 1440 493 1933 95679 1448 486 1933 94224 1455 478 1933 92762 1462 471 1933 91292 1469 464 1933 89815 1477 456 1933 88331 1484 449 1933 86839 1492 442 1933 85340 1499 434 1933 83834 1507 427 1933 82320 1514 419 1933 80798 1522 412 1933 79269 1529 404 1933 77732 1537 396 1933 76187 1545 389 1933 74635 1552 381 1933 73075 1560 373 1933 71507 1568 365 1933 69931 1576 358 1933 68347 1584 350 1933 66756 1592 342 1933 65156 1600 334 1933 63549 1607 326 1933 61933 1616 318 1933 60310 1624 310 1933 58678 1632 302 1933 57038 1640 293 1933 55390 1648 285 1933 53734 1656 277 1933 52069 1665 269 1933 50396 1673 260 1933 48715 1681 252 1933 47025 1690 244 1933 45327 1698 235 1933 43620 1707 227 1933 41905 1715 218 1933 40181 1724 210 1933 38449 1732 201 1933 36708 1741 192 1933 34958 1750 184 1933 33200 1758 175 1933 31432 1767 166 1933 29656 1776 157 1933 27871 1785 148 1933 26077 1794 139 1933 24275 1803 130 1933 22463 1812 121 1933 20642 1821 112 1933 18812 1830 103 1933 16972 1839 94 1933 15124 1848 85 1933 13266 1858 76 1933 11399 1867 66 1933 9523 1876 57 1933 7637 1886 48 1933 5742 1895 38 1933 3838 1905 29 1933 1924 1914 19 1933 0 1924 10 1933

 

[אלוני.]

הדוגמא היא ל 100,000 ולא 120

 

[amiramdil]

הסבר נאה.

פעם ראשונה שאני מוצא הנוסחא ללחישוב התשלום.

אלוני, לפי גירסא זו, הלקוח אינו מפסיד כאשר במקרה של פרעון מוקדם (למעט עמלת פירעון מוקדם)? נכון?

 

[אלוני.]

נכון