Flipping houses - מקומות מומלצים ?

vinney

Well-known member
לא ענית על השאלה, אבל
מאיפה הנתון?

 

naf86

New member
אתה דובר את השפה הנכונה

(כלומר כל המושגים של נדל"ן), אבל זה לא אומר שאתה יכול בפועל לעשות את זה בצורה טובה.
&nbsp
אנחנו אוהבים לראות תוכניות בישול. בתוכניות יש המון רכיבים וכלי עבודה שאנשי מקצוע משתמשים אבל לא נפוצים בבית רגיל. מראים המון טכניקות שונות ודברים ששפים וטבחים מכירים ויכולים לעשות בעיניים עצומות.
אבל אפילו שאני מכיר הרבה מהדברים האלו, האם זה אומר שאני יכול להכין ארוחת גורמה כמו שמגישים במסעדה יוקרתית? סביר להניח שלא.
&nbsp
כדי לעשות פליפים מוצלחים, צריך לא רק לדבר את השפה הנכונה ולהכיר את כל הדברים הטכניים, אלא גם נסיון, מזל, יכולת וכו'. ישנם שפים שאף פעם לא הלכו לבית ספר לבישול, אבל הם מובלים בעולם כי הם טובים בעבודה שלהם ורכשו נסיון של עשרות שנים. מנגד, יכול להיות תלמיד מצטיין בבית ספר לבישול שיכול לדעת את כל המושגים, אבל להיות טבח בינוני במציאות.
מי שמכין את העוגה המושלמת, יש לו בהיסטוריה עשרות עוגות שנשרפו או שיצאו לא כצפוי ונזרקו לפח. נדל"ן לא ממש שונה. אבל מי שמלמד נדל"ן או מנסה למכור השקעות לא יספר על הכשלונות.
 

Boston Guy

New member
מה היה השיפוץ שעשית בבית של אבא שלך בארה"ב?

יהיה מעניין לדעת על איזה הקף שיפוץ היה מדובר, ועם אילו רשויות \ בעלי מקצוע היית במגע.

לגבי מה שכתבה בתחילת הודעתך:
למקצוע של ה"בודק" שאליו התכוונת קוראים PROPERTY INSPECTOR. "בילדינג אינספקטור" זה מקצוע שונה לגמרי - פקח בנייה - והוא מתעסק בביקורת עבודות בנייה והתאמתם לתכניות הבנייה ולתקן הבנייה המקומי.

ואחרי 25 שנה של עבודה ונסיון עם "פרופרטי אינספקטורס" - אני יכול להגיד בצורה חד משמעית שלא היה מקרה אחד שבו לא היו בעיות (במקרים רבים - מהותיות) בנכס שהאינספקטור פיקשש. הערך היחיד שיש מבחינתי באינספקטור זה שהוא מוציא דו"ח בדיקה "רשמי" של צד שלישי "נייטראלי", לכאורה - שיכול לעזור לי במשא ומתן כדי להוריד את מחיר הנכס.
היום, כשאני כבר צברתי מספיק נסיון בבנייה, אני הולך צעד צעד עם האינספקטור בתוך הבית ומוודא שהוא לא מפקשש דברים שאני רואה (או חושד בקיומם). אני נותן לו לסיים לבדוק אזור בבית בלי להפריע לו - והרבה יותר מדי פעמים אחרי שהוא סיים ורוצה להמשיך הלאה אני צריך להסב את תשומת ליבו לנקודה בעייתית שהוא התעלם ממנה ול"עזור" לו להבין שיש שם בעייה... ואז הוא קולט ומתחיל לתעד ולצלם את העניין. וזה הופך ל 4 עמודים בדו"ח הבדיקה עם כותרת "ממצא חמור".
אני גם לא מתבייש להוציא את מכשיר ה FLIR, או את מד לחות הקירות, או כל אחד מהמכשירים האחרים ולהשתמש בו "יחד" עם האינספקטור (האינספקטורים אף פעם לא באים איתם, ודורשים תשלום נוסף וגבוה בכדי להביא כאלה). רכשתי ארסנל שלם של כלים במשך השנים...

לכולם כאן בשירשור (לפחות לכל בעלי הנסיון בתחום) ידועות כמה עובדות חיים פשוטות - והינה אחת מהן: כשקונים בית מעוקל - וזה לא משנה אם מדובר בעיקול של הרשות המקומית בגלל חוב מיסים או בעיקול של בנק בגלל DEFAULT על משכנתא - אף אחד לא יתן לך להכניס אינספקטור למבנה לפני שתקנה אותו ותשלם עליו.
ואז אתה יכול להכניס אל הבית גם אלף אינספקטורים - אבל זה לא יעזור לך כי "אין החזרות ואין חרטות".

ולגבי ההצהרה הבאה: - "חלק לא מבוטל מהעוסקים במלאכה (בעיקר האמריקאים) נעזרים לא מעט בכוורת שכוללת בין היתר ברוקר, מנהל עבודה וכמובן צוות שיפוץ."

אני מכיר "עוסקים במלאכה" כאלה.
כדי להגיע למצב שיש לך צוות כזה שגם ניתן לסמוך עליו כשאתה לא בשטח - אתה צריך הקפי פעילות שיספקו לצוות כזה פרנסה. אלו ממש לא "עוסקים במלאכה" של "קניתי בית אחד ושיפצתי אותו". מדובר בעסקים שכדי להרים אותם ה"עוסק במלאכה" הביא מהבית (או גייס) והשקיע סכומים של 7 ספרות (בדולארים).

אף אחד לא יעבוד עבורך בחינם. לא הברוקר, לא הפרופרטי אינספקטור, לא הפועלים ולא בעלי המקצוע. כל אחד מהם רוצה להרוויח מאות (או אלפי) דולאירם ליום עבודה - ורוצה לעבוד חמישה ימים בשבוע, 4 וחצי שבועות בחודש.
הם צריכים להתפרנס, להאכיל ילדים, לשלם חשבונות...
ה"יחס" שאתה תקבל מהם פרופורציונאלי לנפח העבודה והפרנסה שאתה תספק להם. ובתחילת הדרך - אתה תצטרך להיות בשטח 26 שעות ביממה, 8 ימים בשבוע - כי הפועלים לא יגיעו לעבודה, בעלי המקצוע ידפקו ברז, הקבלן יברח, האינספקטור יפשל.
 

naf86

New member
יש תוכנית טלוויזיה

שנקרא First Time Flippers
מדובר על אנשים שעושים פליפ לבית בפעם הראשונה בחיים. לרוב מדובר על אמריקאים, שלוקחים כמה חודשים חופשה מהעבודה, משקיעים את כל החסכונות שלהם ועושים הכל לבד.
&nbsp
בתחילת התוכנית הם מראים את הציפיות שלהם לרווח (כלומר מחיר מכירה צפוי פחות תקציב). בסוף התוכנית מראים את התקציב שבאמת הוציאו. כמעט תמיד התקציב היה יותר גבוה ממה שתוכנן (טוב נו.. זאת תוכנית ריאלטי). לפעמים הם מצליחים למכור את הבית, לפעמים הם "מתאהבים בבית" ומחליטים לשמור את הבית בעצמם.
&nbsp
ישנם המון תוכניות ריאלטי לשיפוצים. אחרי כמה זמן זה מתחיל לחזור על עצמו. כמעט תמיד עוברים את התקציב ומוצאים דברים לא צפויים. לפעמים זה בשביל ליצור דרמה בתוכנית, כי אם הכל הולך חלק, זה משעמם. אבל בתור אחד ששיפץ בית ומחזיק המון נכסים, זה אף פעם לא הולך חלק.
&nbsp
אתה מתכוון לקנות בתים מתחת למחירי שוק. אבל אתה הולך להתחרות עם אנשים שרואים עשרות/מאות/אלפי בתים ויודעים בדיוק מה הם מחפשים. אדם חדש יכול למצוא מציאה, או לקנות את הבית הגרוע שאף משקיע מקצועי לא נוגע בו. זה הימור ענק כי אתה לא יודע מה לחפש.
&nbsp
גם אם תמצא את הבית המושלם, תשפץ בתקציב ובמהירות המצופה. עדיין יש את הבעיה של למכור את הבית. האם תוכל להרשות לעצמך שהבית לא ימכר במחיר המצופה? או שיקח עוד כמה חודשים עד שהבית ימכר? רוב המשקיעים החדשים לא יכולים.
&nbsp
אם יש לך כיסים עמוקים (מאוד) ותוכל להרשות לעצמך לשים בצד עשרות אלפי דולרים לתקופה ארוכה מבלי שיכאב לך מידי, אולי תצליח לשרוד.
 

Boston Guy

New member
העלת אצלי זכרונות ילדות...

בילדותי - אי אז בשנות ה 70 העליצות של המאה הקודמת - הייתה בטלויזייה (בערוץ האחד שהיה אז בישראל) סידרה אמריקאית בשם "האיש ששווה מליונים" - שהשם המקורי שלה באנגלית היה The six million dollar man (אז שישה מליון דולר נראו לנו המון כסף...).
גיבור הסידרה היה טייס ניסוי שמטוסו התרסק, וכדי להציל אותו השתילו לו אברים מלאכותיים ביוניים (שבאותה תקופה היו בגדר מדע בדיוני לגמרי). זה הפך אותו לסוג של "גיבור על" - שמסוגל לרוץ יתר מהר ממכונית, לקפוץ מעחל בניינים וכיוצ"ב.
מכיון שה CGI טרם הומצא אז, כדי לייצר את האפקטים המיוחדים של הריצה המהירה וכיוצ"ב היוצרים של הסידרה התחכמו - והלכו הפוך - הם האיטו בנקודה של הפעלול את הסרט ל SLOW MOTION, ובמקביל שמו סאונד אפקט שסימן לצופה "אנחנו מאיטים את הפעילות כדי שתוכל לראות יותר טוב את האקשן".
הם בעצם המציאו את השיטה הזו - ששימשה אחר כך במאות סרטים וסדרות (כולל הסרט "אשת חייל" עם גל גדות, למשל).
הנה דוגמא: [URL]https://youtu.be/7OXvkpmiJBI?t=10[/URL] קומפלט עם מכנסיים פדלפון של שנות ה 70, חולצה פתוחה עד הפופיק ושפם של שחקן פורנו... אין יותר סבנטיז מזה.

ילדים בני דורי בישראל ששיחקו בלהיות "גיבור על" היו רצים "בסלו מושן" ברחוב - כי ככה גיבור על רץ... הרי מה שרואים בטלויזייה כולו אמת.
 

True N Blue

New member
שואל מתוך נימוס :

ישנו איזה חלק מתוך הדרשה שמתייחסת אלי ?
אם כן, זה עבר מעלי.
אתה מוזמן לחדד.
אני לא אוהב להישאר "חייב" למי שהשקיע בסיפור עם מוסר השכל (שלצערי לא לגמרי סגור מהו) מבלי להגיב, כפי שמקובל בקרב אנשים מנומסים.
 

True N Blue

New member
המממ...


אז אתה הבנת את הבחור מבוסטון...יפה לך. טוב, מה הפלא אתה בחור חכם.
אתה יודע מה...יש לי תחושה עמומה שמדובר בהקשר למושגים : TV + מאמין . יכול להיות דבר כזה ?
 

vinney

Well-known member
בוא נלך הפוך - מאיפה בא לך הרעיון של פליפים בארה"ב?

סתם ככה קמת בבוקר וחשבת לעצמך - "היום אני הולך לזרוק כסף על חורבה מעבר לים שאעשה לה שיפוץ"?
&nbsp
ניחוש שלי (ושל בוסטון, ושל שימי, ובעצם של כל מי שנמצא בפורום הזה באופן קבוע) הוא שאו שקראת/ראית כתבה כלשהי שהיא בעצם פרסומת במסווה, או שקראת פרסומת שלא במסווה, או שהיית בהדרכה כלשהי של "גורו השקעות", או שסתם שמעת מרס"ן שמועתי שפליפים זה הדבר הכי אין עכשיו והמכר של השכן של האחיין של הגננת הרוויח בזה מליונים.... ויכול להיות שהכל נכון, רק שהמכר של השכן של האחיין של הגננת הרוויח בזה מליונים ב2009, לפני יותר מעשור, אבל השמועה הגיעה לאוזנייך רק עכשיו.
&nbsp
מה מזה נכון?
 

True N Blue

New member
הרעיון מגיע מעצם העובדה שאני מתחבר

ואוהב את תחום הנדל"ן. אבי היה ממקימי רשת אנגלו סכסון ועסק בענף במשך זמן ממושך, והתחברתי לעניין דרכו.
אומנם לא עסקתי בזה בפועל, אבל זה תמיד היווה עניין ומקור משיכה עבורי. לגבי הפליפים - מתוך בחינה עיונית וגם צפייה בתכנים ויזואליים, אני מרגיש שאוכל להשתלב. ברור לי שיהיה שכר לימוד, אבל זה חלק מההתמודדות עם אתגר מקצועי, ואני לא מתכחש לעובדה שזה לא עסק פשוט בלשון המעטה. אכן, אין לי ניסיון מעשי, אבל נתחיל בצעדים קטנים ונקווה לטוב. אני רק יכול להשתדל לעשות כמה שיותר שיעורי בית כדי להפחית את הטעויות והסיכונים.
בכל דבר שגלום בו אפשרות לרווח נאה - עולה גם מידת הסיכון והבעיות שעלולות לצוץ. כרגע אני מרגיש שאחרי תקופה מאוד ארוכה כשכיר (תפקידי ניהול בתחום המלונאות), אצה לי הדרך לנסות את מזלי כעצמאי, בענף היחיד שכרגע מעניין אותי
 

vinney

Well-known member
למה אתה לא חושב על לעשות פליפים בארץ? הנה, צעד קטן.

אני לא מבין מה העובדה שאבא שלך היה מתווך נדל"ן מוצלח קשורה פה, אתה מדבר על עסקי בינוי ויזמות, לא תיווך.
&nbsp
תנסה לעשות פליפ אחד בארץ, בלי לטוס לארץ רחוקה, בלי להתעסק עם מערכת חוקים שאתה לא מעורה בה, ובלי להתעסק עם הפרשי מטבע ומנטליות שונה לחלוטין של מדינה שאתה זר בה ונמצא בה על זמן שאול.
&nbsp
תעשה כמה פליפים בארץ, תראה איך זה הולך, אז נדבר.
 

True N Blue

New member
תודה על ההצעה

אבל זה לחלוטין לא אותו דבר.
אפרופו לקיחת סיכונים - כאן מדובר בסכומים אחרים לגמרי.
איך בכלל ניתן להשוות בין מחירי הנדל"ן בארץ לבין ארה"ב.
לא בעלות בית פוטנציאלי, לא בעלויות הבנייה והשיפוץ, לא בנושא המיסים - שלא לדבר על הטבות למשקיעים בזכות האפשרות לדחות תשלומי מס כאשר נעשית השקעה נוספת , ולא רק. גם לא בבירוקרטיה.
אתה משווה תפוח זהב לצנון . לא ברי השוואה.
אבל אתה לא חייב להמשיך....
הבנו אחד את השני (-;
 

vinney

Well-known member
אני באמת רוצה לדעת - מאיפה אתה מביא את ה"ידע" שלך?

"שלא לדבר על הטבות למשקיעים בזכות האפשרות לדחות תשלומי מס כאשר נעשית השקעה נוספת" - אתה מדבר על פליפים, לא על השקעת נדל"ן, לא אותו דבר. אין אפשרות לדחיית תשלומי מס בפליפים.
&nbsp
אתה גם משום מה חושב שאתה לא צריך להתעסק עם המסים בארץ אם אתה עושה פליפים בארה"ב - זה לא נכון. אתה עדיין צריך להתעסק עם המיסים בארץ. המיסוי בארה"ב יהיה בנוסף, לא במקום. חלק מהכפל מס ניתן יהיה לקזז בעזרת האמנה, אבל רק חלק, ורק של המסים הפדראליים, לא של מדינות בתוך ארה"ב (שגם בהן יש מסי הכנסה, לפחות ברובן).
 

True N Blue

New member
המידע מתבסס על בדיקה מול גורמים

רלוונטיים. עסקת פליפ הינה עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. אין כל הבדל בין עסקת Buy&Sell לבין Buy&Hold.
במהלך כהונת טראמפ הוחלט לעודד משקיעים ולאפשר דחייה על תשלומי מס בתנאי שרווחים מעסקת המכירה מושקעים בעסקה חדשה. אני אולי מצטט אחד לאחד את הניסוח המדוייק, אבל זה רוח הדברים.
אתה מוזמן לבדוק לעומק עם מישהו שבקיא ברזי המיסים בארצות הברית. רק תבטיח לשוב עם התנצלות במידה ואכן תערוך בדיקה שתאמת את המידע.
עכשיו ברשותך, אני פורש לישון אחרי לילה לבן.
 

vinney

Well-known member
אדוני, שיקרו לך.

״אין כל הבדל בין עסקת Buy&Sell לבין Buy&Hold. ״ - ועוד איך יש.
&nbsp
אם אתה מדבר על עסקה אחת או שתיים, אז אולי אולי תוכל לטעון שמדובר בהשקעות קצרות טווח, אבל אז גם הטבת מס לא ממש תעזור לך כי תממש את הנכס השני וגמרנו.
&nbsp
מי שעושה פליפים כעסק ועושה עסקה אחרי עסקה אחרי עסקה - זה עסק אקטיבי, לא פאסיבי. הנכסים בעסק הזה הם מלאי, לא השקעה, ולכן סעיף 1031 שאתה מדבר עליו לא מתייחס אליהם. יותר מזה, גם הרווח הוא רווח אקטיבי ולא פאסיבי, ולכן גם מס רווחי הון לא מתייחס אליו (לא שאתה מתכוון להחזיק בכל נכס יותר משנה, לפחות בתכנון).
&nbsp
ואחרון חביב - עסק אקטיבי של פליפים אומר שאתה ״עצמאי״ מבחינת רשויות ארה״ב, מה שאומר שאתה צריך שיהיה לך אישור עבודה. רק אומר.
 

naf86

New member
אחת הטעויות הנפוצות של ישראלים

זה שהם משקיעים בבתים מאוד זולים. ישראלים מתלהבים שהם רואים בית ב"רק" 30 אלף דולר (וכמובן יש בתים שאפשר לקנות בפחות מ-10 אלף דולר).
אבל הם לא מבינים שאם תג מחיר נמוך מגיע סיכון עצום.
&nbsp
אני גר בפרברי עיר יחסית גדולה (רוצ'סטר). יש פה המון ישראלים שמשקיעים באזורים שאני לא הייתי נכנס לשם לבד. כשאני צריך לעבור דרך השכונות האלו, אני מוודא שהדלתות של הרכב נעולות, גם אם זה בשעות היום. קבלנים נורמלים לא מסכימים לעבוד שם, כי הם יודעים שיש סיכוי שמישהו יפרוץ להם לרכב לגנוב את הכלים. אני מכיר איש מקצוע שמסתובב עם אקדח כי הוא צריך להתעסק בשכונות האלו. אבל ישראלים אוהבים את האזורים האלו כי בית שם יכול לעלות רק 5, 10, 15 אלף דולר. אבל המון ישראלים גם נכווים מאוד קשה באזורים האלו.
 

naf86

New member
אנחנו פעם שיפצנו בית

חוויה נחמדה, אבל יקרה.
בסופו של דבר, העלות של השיפוץ היה יותר יקר מהערך של הבית. אז אם היינו עושים פליפ, מן הסתם היינו מפסידים אלפי דולרים טובים.
אבל במקרה שלנו זה השתלם, כי הבית מיועד להשכרה לא למכירה. אז זה לאט לאט מכניס לנו כסף, ועוד כמה שנים זה ישתלם לנו למכור אותו (או פשוט להשאיר, כי זה כסף קל).
&nbsp
אבל, זה לימד אותנו שאי אפשר לתכנן במדויק. תמיד יש סיכוי שדברים יעלו הרבה יותר מהתכנון ויקח יותר זמן מהצפוי. למזלנו היה לנו את היכולת לקחת את הזמן/כסף כדי להמשיך בפרויקט.
&nbsp
אנחנו עבדנו עם איש מקצוע שאנחנו סומכים עליו בעיניים עצומות. אבל גם הוא לא יכל להביא לנו תוכנית מדויקת מראש כי תמיד יש בלת"מים. הבית ששיפצנו היה 10 דקות נסיעה מהבית. אני חושב שזה רעיון רע לשפץ בית בצד השני של העולם.
&nbsp
אז הנה שאלה:
אם אתה לוקח את התקציב המתוכנן, מכפיל ב-1.5 את התקציב, מוריד ב-20% את מחיר המכירה הצפוי - האם זה עדיין שווה את זה?
 

aeonf

New member
בדיוק אתמול הייתי בסיור עם קבלן בנכס שלי

וזה קבלן חבר, סומך עליו בעיניים עצומות, זה פרוייקט קטן שהוא בכלל לא היה נכנס אליו אילולא הייתי חבר.
&nbsp
ידעתי מה צריך לעשות +- והיה לי בראש מחיר X. אחרי הסיור בנכס נתן לי הערכת מחיר של 1.5X, בסוף נתן הצעת מחיר מסודרת ב2X.
אחרי שחתכנו בבשר החי והורדנו סעיפים לביצוע + מיקוחים קשים הצלחנו להוריד את המחיר חזרה לאזור ה1.5X וכל זאת עוד לפני הפתעות בזמן הביצוע.
&nbsp
קבלן אחר נתן לי הצעה ב3X אגב, קבלן שלישי הבריז בדקה ה90 ולא היה זמין לעבודה, קבלן רביעי לא עונה לטלפון, קבלן חמישי נתן הצעה באמת זולה אבל ריחרחתי קצת כדי לקבל עליו מידע והמלצות ומתברר שהוא חאפר ברמות ושלא להתקרב אליו.
&nbsp
אם הייתי בארה"ב אז מין הסתם לא היה לי קבלן חבר והייתי צריך גם לקחת מפקח, זה היה עולה לי 5X לפחות.
&nbsp
 

naf86

New member
מי שעושה מרחוק, יותר סיכוי שיפגע

או עם קבלן חאפר שחותך פינות או עם קבלן טוב ששם מחיר גבוה. מאוד קשה למצוא קבלן טוב, אמין שיעשה במחיר נורמלי.
גם אם מוצאים קבלן כזה, תמיד יש הפתעות שאי אפשר לצפות את כולם מראש. לכן חייבים לקחת את זה בחשבון.
 
למעלה