הגדרת דירת מגורים לעניין המיסים השונים

[עורכת דין חן סרי]

הגדרת דירת מגורים לעניין המיסים השונים

הגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה היא שונה וכדאי שנכיר את ההבדל.

 

[עורכת דין חן סרי]

דירת מגורים לעניין מס שבח

הגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח מופיעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיה דירת מגורים הינה: “דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה”.

 

[עורכת דין חן סרי]

דירת מגורים לעניין מס רכישה

הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה מופיעה בסעיף 9 (1) לחוק ולפיה דירת מגורים הינה: “דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה”.
&nbsp

 

[aeonf]

שאלה

האם לדעתך לצורך פטור ממס רכישה (דירה ראשונה):
יש לפלוני 2 דירות שרשומות בתור דירות אך הם הרוסות לחלוטין (ללא תשתיות מים/חשמל, ללא גג, רצפה הרוסה, ללא חלונות, ללא דלתות ואטומות לפי צו של העירייה) וללא יכולת להחזיר אותן למצב ראוי למגורים.
האם אפשר לטעון שפלוני הוא מחוסר דירות ומגיע לו פטור?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הכרה לעניין 2 דירות הרוסות מבחינת מיסוי מקרקעין - התייחסות.

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה.

המונח "מקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כקרקע בישראל, ובכלל זה - בתים, בניינים , כלומר מבנה שמחובר לקרקע בחיבור קבוע.

המונח "זכות במקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר כזכות של בעלות, או חכירה לתקופה העולה על 25 שנה, ובתנאי שזכות זו מהווה הרשאה להשתמש במקרקעין כבעלים או כחוכר.

תשלום מס רכישה נגזר בשיעור משווי העסקה. בנכסים שאינם מהווים "דירת מגורים", אלא זכות אחרת במקרקעין, שיעור המס הינו קבוע לכל שווי הנכס ואילו לגבי דירות למגורים שיעור המס הינו מדורג.

"דירת מגורים" – : דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;

פסיקת בית המשפט העליון אימצה בנושא זה מבחן סובייקטיבי לעניין ההגדרה של "דירת מגורים", המושתת על הכוונה של הרוכש לעשות בדירה שימוש למגורים.

לדוגמא, - גם אם נכון למועד חוזה הרכישה הדירה במצב הרוס ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפצה ולהכשירה למגורים , אזי הדירה תיכנס להגדרה של "דירת מגורים".

כלומר...

לתפיסתי האישית - כל זמן שה"חורבות" שלך רשומות כדירות במערכות המיסוי/טאבו/עיריה [כולם או חלקם] בכל רכישה של דירת יד שנייה נוספת תחוייב למכור את דירותך הקיימות [החורבות] תוך 18חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (הוראת שעה בתחילתה מיום 01.05.2016, שתוקפה לחמש שנים)

במידה ולא תמכור את דירותך הנוספות, יהא עליך להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.

לבסוף...כדי לקבל תשובה נכונה לסוגיה שהצגת - צריך להבין את כל ה"תמונה" של רכישת החורבות על ידך , החזקתם, מעמדם העירוני, פוטנציאל שיפוצן, הריסתם ובניית מבנה מגורים אחר...וכו'.

הערה חשובה - הח.מ. אינו משפטן והתייחסותי נובעת מידע נרכש...וחשוב לדעת שכדי לקבל תשובה מוסמכת ע"ב הנתונים הספציפיים שלך , עליך להתייעץ עם עו"ד.
==========================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[aeonf]

תודה על התשובה המושקעות

כתבת: "לדוגמא, - גם אם נכון למועד חוזה הרכישה הדירה במצב הרוס ואינה ראויה למגורים, אולם הרוכש מתעתד לשפצה ולהכשירה למגורים , אזי הדירה תיכנס להגדרה של "דירת מגורים"."
&nbsp
את הדירות הללו כבר לא ניתן לשפץ ולהכשירה למגורים ואפשר גם להביא דו"ח ממהנדס על כך. האופציה היחידה היא להרוס אותן כליל ולבנות מחדש ככה שבפועל הם בגדר מגרש ולא דירה.
&nbsp
מה דעתך?
&nbsp

 

[עורכת דין חן סרי]

כלכל את צעדך היטב

אם זה המצב נראה לי שבתכנון נכון יהיה ניתן להוכיח כי מדובר במקרקעין אחרים ואם כך יהיה אולי ניתן לרכוש דירת מגורים אחרת כדירת מגורים יחידה.
&nbsp
תשומת ליבך כי במקרה כזה לא תוכל להנות מפטורים ממס שבח (או ממס מוטב)המוקנים לדירות מגורים במכירת הדירות ההרוסות. סוף מעשה במחשבת תחילה.
&nbsp
מומלץ להיוועץ פרטנית בטרם כל פעולה במקרקעין!

 

[aeonf]

תודה לך

 

[עורכת דין חן סרי]

דבר בית המשפט העליון

בשני פסקי דין עמד בית המשפט העליון על ההבדל בין ההגדרות לעניין המיסים השונים. נא להכיר: פס”ד חכים ופס”ד גיצלטר.
&nbsp
ההבדל העקרוני בין שתי ההגדרות; בין היתר כי לעניין מס רכישה, המבחן שיש לבחון את דירת המגורים הוא משולב – אובייקטיבי וסובייקטיבי (מבחן הכוונה), וזאת בניגוד לעניין מס שבח שבו המבחן הוא אובייקטיבי בלבד.
הבדל נוסף הקיים בין ההגדרות הינו שתנאי בסיסי להיות של דירה “דירת מגורים” לעניין מס שבח, הינו “שבנייתה נסתיימה”, בעוד שלעניין מס רכישה תיחשב דירת מגורים גם ככזו שבנייתה טרם נסתיימה ובלבד שיש התחייבות של המוכר לסיים את הבניה.
&nbsp